Konkret ging es in dem entschiedenen Fall u.a. darum, dass der Verkäufer im Jahre 2014 ein mit einem Wohngebäude bebautes Grundstück veräußert hat. Allerdings war die Standsicherheit des Gebäudes (Fachwerkhaus) aufgrund von Holzwurm- und Pilzbefall eingeschränkt und das Gebäude daher zur Wohnnutzung nicht mehr geeignet. Schon im Jahr 1998 hatte der Verkäufer u.a. vorhandene Wurmlöcher verkittet und anschließend überstrichen.
Verkäufer wies den Käufer nicht auf Schädlingsbefall hin
Als der Käufer das Objekt besichtigte, wies ihn der Verkäufer nicht auf den Schädlingsbefall hin, offenbar in der Annahme, dass der Käufer die zahlreichen Wurmlöcher selbst bemerken würde und daher für ihn als Verkäufer keinerlei diesbezügliche Aufklärungspflicht mehr bestehen würde. Nachdem der Käufer dann nach Abschluss des Kaufvertrages den Schädlingsbefall bemerkte, verlangte er u.a. die Rückabwicklung des Kaufvertrages und machte dieses im Klagewege geltend. Das Oberlandesgericht entschied mit Urteil vom 01.11.2018, Az. 9 U 51/17, und gab dem Käufer teilweise recht.
Oberlandesgericht: Gebäude ist objektiv mangelhaft
In seiner Urteilsbegründung weist das Gericht darauf hin, dass das Gebäude infolge des Schädlingsbefalles objektiv mangelhaft ist und hieran auch die malermäßige Instandsetzung der betroffenen Flächen nichts ändert, da sie keine fachgerechte Sanierung darstellt. Auch die Argumentation, dass der Käufer ja die Borlöcher im Holz hätte wahrnehmen können, hilft dem Verkäufer nicht, denn nach Auffassung des Gerichts hätte der Käufer nur daraus schließen können, dass ein aktueller Schädlingsbefall vorliegt. Dass der Befall jedoch schon seit vielen Jahren vorliegt und einen entsprechenden Umfang angenommen hat, konnte der Käufer aufgrund des Vorhandenseins von Bohrlöchern nicht erkennen.
Die Auskunftspflicht des Verkäufers besteht auch dann fort, wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder durch eine Besichtigung hätten bekannt sein müssen, aus denen sich ein Mangelverdacht ergibt, so das Oberlandesgericht. Hält der Verkäufer in dieser Situation mit konkretem Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels zurück, handelt er arglistig (BGH, NJW 2001, 64).
Bei Rückabwicklung schuldet Verkäufer dem Käufer auch die Grunderwerbsteuer
Bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages ist zu beachten, dass der Verkäufer dem Käufer im Rahmen der Rückabwicklung auch die bereits gezahlte Grunderwerbssteuer schuldet. Dies Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruches des Käufers gegen das Finanzamt auf Rückerstattung der Steuer, da der Käufer nach der Rückabwicklung des Kaufvertrages die Aufhebung der erfolgten Steuerfestsetzung nach § 16 II Nr. 3 GrEStG sowie die Rückzahlung der gezahlten Grunderwerbsteuer verlangen kann. Bei diesem bedingten Erstattungsanspruch gegen das Finanzamt handelt es sich um einen auszugleichenden Vorteil des Käufers, der dem Verkäufer im Wege der Abtretung herausgegeben werden muss (OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643).
Die umfangreiche Entscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 01.11.2018, 9 U 51/17, können Sie hier über das Niedersächsische Landesjustizportal abrufen: bit.ly/2MenM99