Die möglichen Fallgestaltungen sind gerade im Gewerbemietrecht zahlreich und sehr unterschiedlich.
Indexmiete, was ist das?
Unter einer Indexmiete versteht man die Vereinbarung einer variablen Miete, die eine Basismiete enthält und deren Erhöhung (oder – theoretisch – Verringerung) sich nach den Veränderungen des Preisindex richtet. In der Regel erfolgt diese Koppelung an den Verbraucherpreisindex. Für die Indexmiete bei Wohnraummietverträgen ist in § 557b BGB bestimmt, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) bestimmt. Erhöht sich der Preisindex, so steigt die Miete, verringert er sich, fällt die Miete.
Urteil des BGH vom 11.04.2018, XII ZR 43/17
Im April 2018 hatte der Bundesgerichtshof sich erneut mit einer Indexmiete zu einem Gewerbemietvertrag zu befassen. In dem Fall war im Mietvertrag geregelt, dass sowohl Vermieter wie Mieter bei Vorliegen einer genauer beschriebenen Veränderung des Preisindexes die Neufestsetzung der Miete verlangen konnten. Für den Fall, dass sich die Mietvertragsparteien nicht auf eine neue Miete einigen konnten, sollte die Festsetzung durch einen Sachverständigen erfolgen.
Der Vermieter teilte dem Mieter im Dezember 2012 mit, dass sich der Preisindex verändert habe und bat darum, ab April 2013 die höhere Miete zu bezahlen. Dies tat der Mieter unwidersprochen ohne jedoch schriftlich zuzustimmen. Später kam es zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter kündigte, zog aus und stellte die Mietzahlungen ein. Der Vermieter bestand auf Zahlung der Miete bis zum Vertragsende, der Mieter wollte letztlich zu viel gezahlte Miete zurück.
Schriftform gewahrt?
Der Bundesgerichtshof hatte insbesondere die Frage zu klären, ob der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis aus § 550 BGB entsprach. Hiervon hing ab, ob der Mieter den Vertrag wirksam gekündigt hatte. Dabei war der ursprüngliche Mietvertrag selbstverständlich schriftlich geschlossen worden. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich aber auch auf wesentliche Änderungen eines Vertrages. Wie der BGH in der Entscheidung vom 11.04.2018, Az.: XII ZR 43/17, ausgeführt hat, ist die Änderung der Miete stets wesentlich und fällt daher unter die Regelung von § 550 Satz 2 BGB. Der Vermieter hatte in dem Verfahren die Auffassung vertreten, die vertragliche Regelung sei letztlich nichts anderes als eine Anpassungsautomatik, so dass eine Einigung über die neue Miete nicht erforderlich sei. Dies sah der BGH mit zutreffenden Argumenten jedoch anders. Die Schriftform war trotz zunächst erfolgter Zahlung nicht gewahrt und die Mieter konnten den Vertrag ordentlich kündigen. Aufgrund der wirksamen Kündigung schuldeten die Mieter über den Kündigungszeitpunkt hinaus keine weiteren Mietzahlungen mehr.
Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?
Verträge die eine Indexmiete enthalten sollten bei bzw. vor Ausübung der Mieterhöhung genau darauf geprüft werden, wie die Regelung tatsächlich ausgestaltet ist. Ist eine Einigung über die neue Miete erforderlich oder ist im Vertrag bereits geregelt, dass die Miete einseitig neu festgesetzt werden kann? Darüber hinaus gilt es selbstverständlich auch die mögliche Erhöhung rechnerisch zutreffend zu ermitteln. Bei Unklarheiten über die Möglichkeit der Mieterhöhung oder der Berechtigung zur Mieterhöhung sollten anwaltlicher Rat hinzuzogen werden, um langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden.