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Was ist zu beachten?

Modernisierungsankündigung: Was Vermieter beachten sollten

Als Vermieter dürfen Sie auch während des laufenden Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Diese müssen Ihre Mieter grundsätzlich dulden, sofern Sie die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten haben.

Was als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist gesetzlich definiert. Wollen Sie Ihre Immobilie modernisieren, kann dies in vielen Fällen eine Mieterhöhung rechtfertigen. (sog. Modernisierungsmieterhöhung). Falls Sie Fragen diesbezüglich haben, unterstützen wir Sie gerne bei der Ankündigung und Durchsetzung Ihrer Modernisierungsmaßnahme.

Modernisierungsankündigung: Abgrenzung von Instandsetzung - und Modernisierungsmaßnahmen

Wichtig ist: Notwendige Instandsetzungen stellen keine Modernisierungsmaßnahmen dar und dürfen nicht zur Grundlage einer Mieterhöhung gemacht werden. Die Instandsetzung und Instandhaltung der Immobilie ist Sache des Eigentümers. Kosten hierfür können nicht auf Mieter abgewälzt werden. Eine Modernisierung liegt in Abgrenzung zur Instandhaltung vor, wenn der Gebrauchswert der Wohnung durch die Maßnahme/n nachhaltig erhöht wird und sich die Wohnverhältnisse dadurch dauerhaft verbessern. Mit einer Instandsetzung wird nur der gegenwärtige Gebrauchswert erhalten.

Überblick über Modernisierungsmaßnahmen

Was man unter Modernisierungsmaßnahmen versteht, ist in § 555b BGB definiert. Folgende Maßnahmen gelten als Modernisierungsmaßnahmen.
•    Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (z.B. energetische Modernisierung), § 555b Nr. 1 BGB
•    Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern es nicht schon eine energetische Modernisierung ist, § 555b Nr. 2 BGB
•    Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, § 555b Nr. 3 BGB
•    Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, § 555b Nr. 4 BGB
•    Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, § 555b Nr. 5 BGB
•    Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, § 555b Nr. 6 BGB
•    Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, § 555b Nr. 7 BGB

Wichtige Hinweise bzgl. Modernisierungsankündigungen für Vermieter

Damit die Modernisierung Ihrer Immobilie nicht durch Einsprüche verzögert wird, sollten Sie als Vermieter auf eine rechtzeitige, korrekte und vollständige Modernisierungsankündigung achten. Die wichtigsten Punkte im Überblick.
•    Eine Modernisierungsankündigung ist nach § 555c I 1 BGB form- und fristgebunden, d. h. dass die Ankündigung in Textform, spätestens drei Monate vor Modernisierungsbeginn zu erfolgen hat.
•    Die Modernisierungsankündigung muss nach § 555c I Satz 2 BGB Details der Maßnahmen enthalten (Art, Dauer und Umfang, Betrag der Mieterhöhung).
•    Die Modernisierungsankündigung soll einen Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands (§§ 555c II, 555d III BGB) beinhalten.
•    Bei einer energetischen Sanierung muss dargelegt werden, in welchem Maße die Sanierung zu einer Energieersparnis führt.
•    Ist die Modernisierungsankündigung fehlerhaft, muss der Mieter die Renovierung seiner Wohnung u. U. nicht dulden und die Mieterhöhung verschiebt sich um zusätzliche sechs Monate nach hinten (§ 559 II 2 BGB).

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsankündigung

Durch die Modernisierungsankündigung entsteht ein Sonderkündigungsrecht. Ihr Mieter kann den Mietvertrag bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Weil das Kündigungsrecht auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder einem vertraglichen Kündigungsausschluss besteht und in diesen Fällen die ordentliche Kündigung nicht möglich ist, hat das Sonderkündigungsrecht hier besondere Bedeutung.

Rechtsberatung für Vermieter bei der Modernisierung

Sollten Sie Fragen zu Modernisierungsmaßnahmen haben oder Unterstützung bei einer Modernisierungsankündigung und der Durchsetzung benötigen, melden Sie sich zeitnah bei uns, um eventuelle Schwierigkeiten bereits im Vorfeld zu vermeiden.
Wenn Sie einen Termin vereinbaren möchten, rufen Sie uns gerne unter 030 856 13 77 20 an oder schreiben Sie uns eine E-Mail über unser Kontaktformular oder an info@avoid-unrequested-mailshee-rechtsanwaelte.de.

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