Mietpreisbremse im Überblick

Mietpreisbremse, Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete – wer heutzutage mietet oder vermietet, muss sich mit Begriffen auseinandersetzen, die für Verwirrung sorgen können. Was Sie wirklich wissen müssen, haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

I. Grundsätzliches

1. Anwendungsgebiet und zentrale Rechtsfolge

Die Mietpreisbremse gilt nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Welche das sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung. Berlin beispielsweise ist in seiner Gesamtheit erfasst. Sachlich ist lediglich Wohnraum betroffen, nicht etwa Gewerberäume.

Im Geltungsbereich der Mietpreisbremse darf die zu Beginn vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.

2. Anwendungszeiträume

Dies betrifft sämtliche Formen der Mietpreisbremse. Erstmalig 2015 eingeführt ist das Rechtsinstrument mehrfach verschärft worden. Welche „Version“ für Sie maßgeblich ist, bestimmt sich nach dem Datum des Mietvertragsschlusses:

Die Mietpreisbremse wurde vom Gesetzgeber zuletzt bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Eine weitere Verlängerung um fünf Jahre ist denkbar. Bei Abschaffung bliebe nur das Wucherverbot. Danach sind Mietverträge unwirksam, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters – insbesondere Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters – besteht. Das Missverhältnis bejaht die Rechtsprechung ab Übersteigen der Marktmiete um mehr als 50 %.

Am schwächsten – jenseits des bloßen Wucherverbots – wirkt die Mietpreisbremse 1.0. Sie ermöglicht die künftige Anpassung einer überhöhten Miete.

Ihre Nachfolgerin (2.0) erlegt dem Vermieter vorvertragliche Auskunftspflichten auf, die Einfluss darauf haben, welche Form der Mieter für eine Rüge der Miethöhe zu erfüllen hat. Den bedeutendsten Umbruch brachte die Mietpreisbremse 3.0, die Mietern erlaubt, auch rückwirkend überzahlte Mieten zurückzufordern. Dies wurde durch die 4.0-Version aufrechterhalten. Mehr Einzelheiten finden Sie untenstehend in den Hinweisabschnitten für Mieter und Vermieter.

3. Anwendung des Mietspiegels

Unabhängig davon, welche Mietpreisbremse in Ihrem Fall gilt, ist Bezugspunkt für die zulässige Höchstmiete die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese bemisst sich danach, was in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vereinbart worden ist.

Hier kommt der Mietspiegel ins Spiel – eine Übersicht zu eben diesen Daten, die von der zuständigen Behörde oder Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam erstellt und anerkannt sowie regelmäßig aktualisiert wird.

Auf den Mietspiegel können Sie für Berlin und auch für andere Städte online zugreifen. Die weiteren Ausführungen beziehen sich auf den Berliner Mietspiegel. Zunächst ordnen Sie das Mietobjekt je nach Baujahr, Renovierungsstatus und Quadratmeterzahl in die richtige Spalte ein. Aus der Differenz zwischen Ober- und Mittelwert ergibt sich eine Spanne. Dann gehen Sie einen Fragenkatalog durch, der Aufschluss darüber gibt, ob die Wohnung werterhöhende- oder mindernde Merkmale erfüllt, und verrechnen das Ergebnis mit der Spanneneinordnung.

Beachten Sie, dass nur ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ermöglicht, die vor Gericht Vermutungswirkung entfaltet. Denn ein solcher ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, während sonstige Mietspiegel lediglich eine Schätzung erlauben. Wenn für das maßgebliche Jahr oder Gebiet kein qualifizierter Mietspiegel existiert, müssen Sie mit Abweichungen rechnen. Eine realistische Prognose zu deren Größenordnung kann Ihnen ein mietrechtlich erfahrener Anwalt liefern.

4. Ausnahmen

Ganz vom Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgenommen sind zum Beispiel Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 oder nach umfassender Modernisierung erstmalig (wieder) genutzt und vermietet werden.

Zudem gibt es Konstellationen, in denen die Mietpreisbremse nur in abgewandelter Form greift. So kann etwa eine Möblierung einen Zuschlag rechtfertigen. Auch aufgrund der Durchführung einfacher Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren darf eine entsprechend höhere Miete vereinbart werden. Davon abgesehen kann das Niveau der Vormiete, soweit diese zulässig war, eine Überschreitung der Mietpreisbremse begründen.

II. Hinweise für Mieter

1. Scheinausnahmen und künstliche Vertragsaufspaltung

Wenn ein Vermieter sich auf einen dieser Tatbestände beruft, sollten Mieter sichergehen, dass es sich nicht um einen Umgehungsversuch handelt. Gern überprüfen wir für Sie, ob in der betreffenden Wohnung wirklich eine umfassende Modernisierung durchgeführt wurde oder eine bloße Instandsetzung.
Ein anderes beliebtes Manöver ist die separate Vermietung von Kellerräumen. Je nach Vertragsgestaltung kann eine Einheit mit dem Wohnungsmietvertrag angenommen werden oder auch nicht. Im Beratungsgespräch können wir Ihren Fall entsprechend beurteilen.

2. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Hilft der Mietspiegel Ihnen nicht weiter, weil Ihnen die nötigen Angaben fehlen, steht Ihnen ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu, den Sie schriftlich geltend machen müssen. Davon umfasst sind sämtliche Tatsachen, die Sie zur Ermittlung der zulässigen Miete benötigen, sofern diese Informationen nicht frei zugänglich und für den Vermieter unschwer zu erteilen sind.

Doch selbst wenn Ihnen alle relevanten Daten vorliegen, sind Sie womöglich unsicher bei der Berechnung oder fragen sich, wie einzelne Merkmale von den Gerichten ausgelegt werden. So kann etwa Ihr persönliches Empfinden, dass Eingangsbereich und Treppenhaus in „überwiegend schlechtem Zustand“ seien, von der Beurteilung durch einen Richter abweichen. Gerade in Grenzfällen können Sie vom Erfahrungsschatz eines mietrechtlich versierten Anwalts profitieren.

4. Rückforderungsanspruch und Rügepflicht

Ist die Mietpreisbremse 3.0 oder 4.0 für Ihren Vertrag maßgeblich (s. o.), können Sie nicht nur eine Anpassung der Miete für die Zukunft vornehmen, sondern auch bereits gezahlte Mieten zurückfordern, soweit sie überhöht waren. Voraussetzung dafür ist, dass Sie den Verstoß vor Ablauf von dreißig Monaten ab Mietbeginn schriftlich rügen und dass das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt noch nicht beendet ist.

Hat der Vermieter Ihnen keine Auskunft zum Vorliegen von Ausnahmetatbeständen erteilt, obwohl die Mietpreisbremse 2.0 oder eine spätere Version Anwendung findet, s. o., genügt eine einfache Rüge, also der Hinweis, dass die Miete „gegen die Mietpreisbremse“ verstoße oder „unzulässig“ oder „zu hoch“ sei. Einer Begründung bedarf es nicht.

Liegen dagegen schon entsprechende Informationen vom Vermieter vor, ist eine „qualifizierte Rüge“ erforderlich. Das heißt, Sie müssen sich auf die erhaltenen Auskünfte beziehen und konkret darlegen, worin der Verstoß gegen die Mietpreisbremse besteht. Gern unterstützen wir Sie bei der Formulierung.

III. Hinweise für Vermieter

1. Planung

Als Vermieter haben Sie ein Interesse daran, so hohe Mieteinnahmen zu erzielen, dass die getätigte Investition sich für Sie lohnt. Das ist verständlich, doch aufgrund der Wohnungsnot und der typischerweise schwächeren Position des Mieters, für den es darum geht, ein Dach über dem Kopf zu haben, legt der Gesetzgeber Ihnen im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse Beschränkungen auf. Oft besteht dennoch ein gewisser Spielraum, den wir im Beratungsgespräch mit Ihnen ausloten können.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie vor Abschluss eines Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete genau kennen. Denn wenn Sie diese falsch einschätzen, laufen Sie Gefahr, dass der Mieter den überzahlten Betrag später zurückfordert (möglich seit Mietspiegel 3.0) oder jedenfalls für die Zukunft anpasst, was Ihre Finanzplanung über den Haufen wirft. Durch anwaltliche Beratung im Vorfeld kann insbesondere auch geklärt werden, ob Ihr Objekt einen Ausnahmetatbestand erfüllt, der Sie von der Einhaltung der Mietpreisbremse entbindet.

Achtung: Ist das der Fall, können Sie sich nur darauf berufen, wenn Sie den potenziellen Mieter schon vor Vertragsschluss schriftlich über die Umstände informieren, welche die Ausnahme begründen. Holen Sie die Auskunft nach, können Sie erst nach zwei Jahren die höhere Miete verlangen.

2. Reaktionsbedarf

Vernachlässigen Sie diese Punkte in der Vorbereitung, ist es wahrscheinlich, dass Sie irgendwann unliebsame Post vom Mieter erreicht. Aktiv werden müssen Sie, wenn es sich um ein Auskunftsverlangen oder um eine Rüge handelt.

Mit Ersterem kann der Mieter Tatsachen erfragen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind. Sie sind dann zur schriftlichen Erteilung dieser Auskünfte verpflichtet. Sollten Sie den Eindruck haben, dass der Mieter in ungebührlichem Maße Details verlangt, überprüfen wir gern für Sie, ob diese Informationen vom Auskunftsanspruch gedeckt sind. Ignorieren Sie ein solches Schreiben, kann der Mieter im Klageweg ein Zwangsgeld gegen Sie erwirken.

Beschwert sich der Mieter konkret über die Miethöhe, empfiehlt es sich, dieses Schreiben schnellstmöglich einem Rechtsanwalt vorzulegen. So erfahren Sie gleich, ob formal die Anforderungen an eine Rüge erfüllt sind und ob diese inhaltlich berechtigt ist. Ist das der Fall, droht eine Klage, die zusätzliche Kosten für Sie verursachen kann, wenn Sie nicht rechtzeitig tätig werden.

Fragen? Sprechen Sie uns an!

Wenn Sie einen Termin vereinbaren möchten, rufen Sie uns gerne unter 030 856 13 77 20 an oder schreiben Sie uns eine E-Mail über unser Kontaktformular oder an info@avoid-unrequested-mailshee-rechtsanwaelte.de.

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