Gewerbemietrecht
Die Vermietung von Gewerbefläche ist ein komplexes Thema, das mit einigen Risiken verbunden ist, die man als Vermieter bereits im Vorfeld prüfen sollte. Wer ein Gewerbeobjekt vermieten will, hat meist eine langfristige Perspektive im Blick und braucht dementsprechend Sicherheit.
Wir können Ihnen diese Sicherheit geben. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung auf dem Gebiet des Gewerbemietrechts stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um die Vermietung Ihrer Gewerbeflächen zur Seite.
Hinweise zum Gewerbemietvertrag für Vermieter
Einen Gewerbemietvertrag schließen Sie ab, wenn Sie bspw. Lagerflächen, Büroräume, Flächen für gastronomische Zwecke oder sonstige Abstellflächen vermieten. Im Unterschied zu einem Mietvertrag über Wohnräume unterliegen Sie bei der gewerblichen Vermietung einem nicht so strikten rechtlichen Rahmen. Denn für die Anmietung von Gewerberaum sieht das deutsche Recht keinen so weitreichenden Schutz für Vermieter und insbesondere Mieter vor, wie dies z. B. bei Wohnraum gegeben ist (BGB §§ 574 ff.). Auch die im BGB für Wohnraum anwendbare Sozialklausel und die speziellen Vorgaben zur Festsetzung des Mietpreises finden auf den Gewerberaum keine Anwendung. Der Schutz vor Räumung ist hier ebenfalls nicht anwendbar.
Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerbemietrecht
Eine gewerbliche Nutzung liegt immer dann vor, wenn der Mieter die gewerbliche Ausübung ganz oder zumindest teilweise in die Wohnumgebung verlegt hat.
Bei diesen gemischten Mietverhältnissen wird dann in einer wertenden Betrachtung darauf abgestellt, wo der Schwerpunkt bei der Nutzung der Immobilie liegt. Es wird nicht ausschließlich auf die Verteilung der Wohnfläche abgestellt, sondern vielmehr der Hauptzweck der Anmietung ermittelt. Je nach Bewertung findet auf den Vertrag dann entweder Gewerbemietrecht oder Wohnmietrecht Anwendung.
Gesetzlich ist festgelegt, dass ein Mietvertrag für Gewerbe von beiden Vertragsparteien immer am 3. Kalendertages eines Quartals zum Ende des folgenden Quartals gekündigt werden kann. Aus diesem Grund werden Mietverträge für Gewerbe oftmals für die Dauer von 5 oder auch 10 Jahren fest geschlossen.
Gewerbemietvertrag: Vermietung von Gewerberaum bedarf der Schriftform
Bei der Vermietung Ihrer Gewerbefläche sollten Sie zwingend darauf achten den Gewerbemietvertrag schriftlich abzuschließen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr ist dies auch nach BGB vorgeschrieben (§§ 126 BGB, 550 BGB, 578 BGB). Wird dies nicht berücksichtigt, gilt der Vertrag als Mietvertrag mit unbestimmter Kündigungsfrist.
Damit die Schriftform gewahrt ist, muss Ihr Gewerbemietvertrag alle wichtigen Vertragsbedingungen beinhalten. Dies umfasst auf jeden Fall alle Bedingungen der Mietsache, der Vertragslaufzeit, der Miethöhe und alle relevanten geldwerten Dienst- und Sachleistungen. Auch bei Änderungen des Vertrages sollten Sie auf jeden Fall die Schriftform einhalten.
Mietzahlungsverzug im Gewerbemietrecht – Ihre Rechte als Vermieter
Falls Ihr Mieter innerhalb von 2 Monaten nur eine Monatsmiete gezahlt hat oder er innerhalb von 3 Monaten einen Betrag schuldig bleibt, der die Miete von zwei Monaten erreicht, können Sie dem Mieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Auch wenn der Mieter den Rückstand innerhalb einer bestimmten Frist ausgleicht, bleibt ihr Kündigungsrecht weiterhin bestehen. Zudem können Sie die direkte Herausgabe des Mietobjektes vom Mieter verlangen. Der gekündigte Mieter hingegen ist bis zum Ende der Laufzeit des Mietvertrages zum Schadensersatz verpflichtet und zwar in voller Höhe der vertraglich festgelegten Miete.
Wird beispielsweise bei einem Mietvertrag über 5 Jahre der Mieter innerhalb des ersten Jahres fristlos gekündigt, muss er im für ihn ungünstigsten Fall die Miete für weitere 4 Jahre bezahlen. Können Sie daraufhin das Gewerbeobjekt nur zu einem geringeren Preis wieder vermieten, muss Ihnen der ehemalige Mieter die Differenz bis zum Ende der Laufzeit des ursprünglichen Mietvertrages erstatten. Auch wenn der neue Gewerbemieter zur gleichen Miete anmietet, können Schadenersatzansprüche entstehen, falls der neue Mieter ebenfalls in Zahlungsrückstand gerät.
Gewerbemietrecht: Gesetzliche Bestimmungen bei Schimmel
Sollten Ihre vermieteten Gewerberäume von Schimmel befallen sein, müssen Sie als Vermieter umgehend reagieren. Sollte der Mangel durch Probleme mit dem Mauerwerk oder fehlende Isolierung bedingt sein, sind Sie zur Beseitigung verpflichtet. Der gewerbliche Mieter kann in diesem Fall eine Mietminderung verlangen.
Die Regelungen zum Gewerbemietrecht
Da viele Regelungen aus dem Wohnmietrecht im Gewerbemietrecht nicht greifen und das Gewerbemietrecht im BGB nur sehr dürftig geregelt ist, wird hier in Streitfällen nach den Grundsätzen der Rechtsprechung entschieden.
Hierbei können Themen wie z. B. der Konkurrenzschutz, die Umsatzmiete oder die Betriebspflicht beurteilt werden.
Da die Regelungen aus der Rechtsprechung umfangreich und die gesetzlichen Grundlagen sehr spärlich sind, kommt einer professionellen Vertragsgestaltung eine ganz besondere Bedeutung zu. Ein erfahrener Rechtsanwalt kann in diesem Zusammenhang ein wichtiger Partner bei der Vorbereitung und dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages sein.
Wir beraten Sie in allen Fragen der Vertragsanbahnung, dem Vorvertrag und dem Vertragsabschluss und stehen Ihnen kompetent zur Seite, wenn im Rahmen der Gewerbemiete Themen wie z. B. Untermiete, Parteiwechsel, Nutzungszweck, Betriebspflicht oder Konkurrenzschutz zu regeln sind.
Auch sind wir Ihr Ansprechpartner bei Themen der Vertragsverlängerung, Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnungen oder Kaution und Bürgschaft.
Wenn Sie einen Termin vereinbaren möchten, rufen Sie uns gerne unter 030 856 13 77 20 an oder schreiben Sie uns eine E-Mail über unser Kontaktformular.