Werden vermietete Wohnräume in Wohnungseigentum geteilt (was oft auch als „Umwandlung“ bezeichnet wird), werden diese Wohnräume zu Eigentumswohnungen, die durch den Eigentümer separat verkauft werden können.

Da der Verkauf von einzelnen Wohnungen in einem Objekt oftmals lohnender ist als der Verkauf des ganzen Hauses und Mieter in dieser Situation Gefahr laufen, Wohnungsspekulanten ausgeliefert zu sein, sollen Mieter mit dem gesetzlich eingeräumten Vorkaufsrecht vor Verdrängung geschützt werden und die Möglichkeit erhalten, ihre Mietwohnung selbst kaufen zu können.

Auswirkungen der Umwandlung auf das Mietverhältnis

Der „alte“ Eigentümer muss seine Mieter nicht über die Umwandlung informieren; er kann aus diesem Grunde den Mietvertrag nicht kündigen oder gar den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen. Auch die Miete kann mit der Begründung der „Umwandlung“ nicht neu festgesetzt werden. Insofern hat die Teilung in Wohnungseigentum zunächst auf das Mietverhältnis selbst keine Auswirkungen.

Wem das Vorkaufsrecht zusteht

Was Mieter oft nicht wissen: für den Fall, dass die gemietete Wohnung während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird, steht ihnen als Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu; dies ist in § 577 BGB geregelt.

Das Vorkaufsrecht steht nur Mietern von Wohnraum zu, gewerbliche Mieter können sich hierauf nicht berufen. Besteht allerdings ein sogenanntes „Mischmietverhältnis“ kommt es auf den Schwerpunkt an; wird der Wohnraum überwiegend gewerblich genutzt, steht dem Mieter kein Vorkaufsrecht zu; wird der Wohnraum jedoch überwiegend zum Wohnen genutzt, dann kann der Mieter von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Ausnahmen vom Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht besteht im Übrigen nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Es greift nicht, wenn der Verkauf der umgewandelten Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters erfolgt. Zudem ist es zur Ausübung des Vorkaufsrechtes erforderlich, dass das Mietverhältnis wirksam besteht.

Mieter sollten auch wissen, dass ihr Vorkaufsrecht unabdingbar und ein Verzicht auf dieses Recht unwirksam ist. Dies ist auch der Fall, wenn zwischen den Mietvertragsparteien eine anderslautende individuelle Vereinbarung getroffen wurde.

Wer ist vorkaufsberechtigt

Wer als Mieter im Mietvertrag steht, ist vorkaufsberechtigt. Das Vorkaufsrecht des Mieters ist nicht vererbbar, da es ja den Mieter und nicht Dritte, am Mietverhältnis Unbeteiligte Parteien, schützen soll (§§ 473, 577 BGB). Allerdings gilt das Vorkaufsrecht auch für Ehegatten und Lebenspartner des verstorbenen Mieters, wenn sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, da sie mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eintreten. Untermieter können das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB hingegen nicht ausüben.

Die Regelung in § 577 Abs. 2 BGB besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter über den Kaufvertrag sowie auch über sein Vorkaufsrecht zu informieren. Ferner ist der Vermieter verpflichtet, eine Abschrift des notariellen Vertrages zur Verfügung zu stellen.

Folgen des Vorkaufsrechts

Möchte der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, muss er dies innerhalb von zwei Monaten tun und dies gegenüber dem Vermieter schriftlich mitteilen (§ 577 Abs. 3 BGB). Eine Beurkundung dieser Erklärung durch einen Notar ist nicht erforderlich. Wichtig zu wissen ist, dass der Mieter den bereits zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag nicht noch einmal neu verhandeln kann. Das bedeutet, dass die bereits ausgehandelten Regelungen auch für den „neuen“ Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Mieter gelten; der Mieter tritt im notariellen Kaufvertrag quasi an die Stelle des ersten Käufers.

Vereitelung des Vorkaufsrechts

Sofern der Eigentümer versucht, das Vorkaufsrecht zu verteilen, indem beispielsweise ein überhöhter Kaufpreis vereinbart wird und so der Mieter vom Kauf abgehalten werden soll, ist das sittenwidrig und damit nichtig. Dies hat der BGH mit Urteil vom 15.06.2005, VIII ZR 271/04, entschieden. In dem dortigen Fall war der verlangte Kaufpreis etwa doppelt so hoch wie alle anderen Wohnungen in demselben Gebäude, obwohl sie nicht besser ausgestattet war. Der hohe Kaufpreis hatte damit keinen plausiblen Grund, außer, dass der Mieter am Erwerb der Wohnung gehindert werden sollte.

HEE Rechtsanwälte beraten und vertreten umfassend

Wenn Sie Fragen zu einem Vorkaufsrecht haben, können Sie sich gerne an HEE Rechtsanwälte wenden. Da die Frist für das Ausüben des Vorkaufsrechts nur zwei Monate beträgt und in dieser Zeit viele Entscheidungen, u.a. zur Finanzierbarkeit, getroffen werden müssen, sollte man mit einer Beratung nicht zu lange warten.

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