Maklerrecht
Bei Verkauf einer Immobilie, insbesondere einer Bestandsimmobilie, wird vom Verkäufer meist ein Immobilienmakler eingeschaltet. Für seine Tätigkeit erhält der Makler eine Provision, die sich am Kaufpreis der Immobilie bemisst und zumeist vom Käufer zu bezahlen ist. In Anbetracht der Höhe der Provisionsansprüche liegt es fast schon in der Natur der Sache, dass der Zahlungsverpflichtete zumindest überlegt, wie er die Zahlung der Provision vermeiden kann. Oft stehen diese Überlegungen mit der Auffassung im Zusammenhang, dass der Makler lediglich die Tür bei der Besichtigung aufgemacht habe und nicht nachvollziehbar sei, warum für diese Leistung so viel gezahlt werden müsse.
Provisionsanspruch des Immobilienmaklers
Ob der Makler die Provision beanspruchen kann oder nicht, ist immer am Einzelfall zu entscheiden. Anhand der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen und des mitgeteilten Sachverhaltes ist zu prüfen, inwieweit ein Anspruch besteht oder nicht. Bei Fragen im Zusammenhang mit dem Maklerrecht beraten wir sowohl Immobilienmakler, als auch Käufer oder Verkäufer einer Immobilie.
Ein Provisionsanspruch setzt zunächst voraus, dass ein Maklervertrag überhaupt entstanden ist. Wie jeder Vertrag kommt auch der Maklervertrag durch Angebot und Annahme zustande. Wird der Vertrag jedoch nicht schriftlich geschlossen, können sich schon bei der Frage nach dem Vertragsschluss Schwierigkeiten ergeben. Ebenso ist zu klären, ob der Makler seine vertraglichen Verpflichtungen, die zum Provisionsanspruch führen, erfüllt hat. Hierbei ist grundsätzlich zwischen dem Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler zu unterscheiden. Bei der Tätigkeit eines Immobilienmaklers handelt es sich in der Regel um einen Vermittlungsmakler.
Das Maklerrecht ist dadurch gekennzeichnet, dass die gesetzlichen Regelungen in den §§ 652 bis 655 BGB relativ knapp sind. Daher kommt es bei der Prüfung von Fällen aus dem Maklerrecht auf die Kenntnis der umfassenden Rechtsprechung an. Gerichte haben sich fortlaufend mit Fragen rund um das Maklerecht zu befassen. Hierbei geht es neben Fragen zum Bestehen von Provisionsansprüchen auch um Klärung von Fragen zum Widerrufsrecht und Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen. Mit einer Reservierungsvereinbarung wird meist eine Abrede über eine Reservierungsgebühr getroffen. Der Makler verpflichtet sich gegen Zahlung der Gebühr, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht mehr anderweitig anzubieten. Solche Vereinbarungen sind in der Vergangenheit von Gerichten oftmals für unwirksam erklärt worden. Bei der Gestaltung derartiger Vereinbarung ist daher Vorsicht geboten.
Gestaltung von Maklerverträgen
Immobilienmakler unterstützen wir bei der Gestaltung von Maklerverträge und weiteren ggf. gewünschten Vereinbarungen. Dabei sind die teils hohen Anforderungen der Rechtsprechung an die Verträge zu beachten und Unklarheiten zu vermeiden. Zwar sieht das Gesetz ein Schriftformerfordernis für einen Maklervertrag nicht vor, jedoch sollte ein Maklervertrag schon aus Beweisgründen und zur Vermeidung von Missverständnissen stets schriftlich geschlossen werden. Für den provisionspflichten Käufer oder auch Verkäufer muss sich aus dem Vertrag mit der notwendigen Deutlichkeit ergeben, dass ihn die Provisionspflicht trifft und nicht beim anderen Vertragspartner liegt. Erfüllt der Vertrag diese Voraussetzungen nicht, kann der Provisionsanspruch insgesamt gefährdet sein. Bei der Vertragsgestaltung ist zudem zu überlegen, ob der Vertrag unbefristet sein soll oder eine bestimmte Laufzeit gewünscht ist. Ein unbefristeter Vertrag kann in der Regel jederzeit beendet werden. Gerade bei einer frühzeitigen Beendigung des Maklerauftrages stellt sich die Frage, ob Aufwendungen, die der Makler bis zur Beendigung des Auftrages gehabt hat, zu ersetzen sind oder nicht. Ist eine Erstattung der Aufwendung nicht vereinbart, so kann der Makler eine Zahlung in Höhe seiner Aufwendungen nicht verlangen. Aufgrund der gesetzlichen Regelung in § 652 Abs. 2 BGB sollte aus der Sicht eines Immobilienmaklers in einem Maklervertrag daher geregelt sein, in welchem Fall Aufwendungen zu ersetzen sind. Gerade für den Fall einer letztlich ohne Erfolg gebliebenen Maklertätigkeit sollte eine vertragliche Regelung erfolgen.
Wir helfen Ihnen gern bei allen Fragen im Zusammenhang mit dem Maklerrecht und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.