Der BGH hat sich in seiner neuesten Entscheidung wieder einmal zu der Sittenwidrigkeit bei Grundstückskaufverträgen geäußert und dabei seine ständige Rechtsprechung zu sog. Schrottimmobilienfällen präzisiert. Danach sei eine sittenwidrige Überteuerung anzunehmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis 90 % oder mehr über dem damaligen Verkehrswert der Wohnung liegt (BGH 24.1.2014, V ZR 249/12).
Im vorliegenden Fall hatte der Kläger im Oktober 2006 gegenüber dem Beklagten ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz für 118.000,00 € abgegeben. Der Beklagte, der die Wohnung zwei Monate zuvor für 53.000,00 € erworben hatte, nahm das Angebot an. Unter Berufung auf eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises forderte der Kläger den Beklagten daraufhin zur Rückabwicklung des Vertrages auf und machte zudem Schadenersatz geltend.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Das Berufungsgericht ging von einem Verkehrswert der Wohnung i.H.v. 65.000,00 € aus. Ein vom Kläger nachträglich eingeholtes Privatgutachten schätzte den Wert hingegen auf 61.000,00 €. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.
Der BGH führte dabei aus, dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulässt, vorliegt, wenn der Verkehrswert bei Grundstückskaufverträgen 90 % über oder – unterschreitet.
So hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft angenommen, dass der Kläger zu den subjektiven Voraussetzungen des wucherähnlichen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB nicht ausreichend vorgetragen habe.
Die bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bestehende Vermutung für das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung befreit die nachteilig betroffene Vertragspartei zwar nicht von der Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts. An ihren Vortrag sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.
Sie muss die verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft.
Ist die Klage auf § 138 BGB gestützt und wird insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Kläger damit zu erkennen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will. So war es auch im vorliegenden Fall.
Der Kläger hatte seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages begründet. Darüber hinaus hatte er sich unter Hinweis auf die einschlägige Senatsrechtsprechung ausdrücklich auf die durch ein grobes objektives Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei berufen.
Von einem besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, kann bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% ausgegangen werden.
Das lag bei den vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Wertverhältnissen von 118.000,00 € zu 65.000,00 € noch nicht vor.
Das Gericht war aber dem Vortrag des Klägers unter Hinweis auf das nachträglich eingeholte Privatgutachten, das von einem besonders groben Missverhältnis von 93 % ausging, nicht nachgegangen. Dies hätte es jedoch tun müssen. Das OLG hat das nun nachzuholen.