Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 26.01.2012 (Az. 33 O 186/11, bislang nicht rechtskräftig) die Verkäuferin einer Wohnung, die VITO City Properties GmbH, zur Rückabwicklung verurteilt.
Ein Ehepaar kaufte eine in Berlin Spandau, Brüderstraße/Jägerstraße gelegene Wohnung und finanzierte den Kaufpreis über ein Darlehen. Die vom Verkäufer zugesagte Sanierung der Wohnung ist nicht durchgeführt worden. Der Wohnungserwerb sollte die Käufer nach den Versprechungen der Verkäuferin bzw. der von ihr mit der Beratung beauftragten Firma Correkta Pro durch Steuerersparnisse und Mieteinnahmen lediglich mit € 100,00 monatlich belasten. Nach 10 Jahren sollte die Wohnung mit einem Gewinn von € 40.000,00 wieder verkauft werden können.
Das Landgericht Berlin stellte in dem gegen die Verkäuferin geführten Verfahren fest, dass die Wohnung sich in einem schlechten Zustand befindet und aufgrund der Lage und der zu erzielenden Miete ihren Kaufpreis bei Weitem nicht wert ist. Das Landgericht ist aus diesen Gründen zu einer sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung gekommen, was nach § 138 BGB die Nichtigkeit des Kaufvertrages zur Folge hat und daher zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führt. Die Formulierung der Urteilsgründe lautet auch auf eine Sittenwidrigkeit der Finanzierung, dort heißt es: „Kaufvertrag über die Wohnung und die darauf basierende Finanzierung“ seien sittenwidrig. Die Finanzierung erfolgte dem Vernehmen nach über die Deutsche Kreditbank DKB AG.
Als völlig zutreffend dürfte dabei der von dem Landgericht zugrunde gelegte Ansatz zu beurteilen sein, den Wert der Wohnung über die sogenannte Ertragswertmethode zu ermitteln. Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass bei dem Erwerb von Wohnungseigentum im Wesentlichen der Ertragswert der entscheidende Faktor ist, wenn die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern wie hier vermietet werden soll.
Zudem stellte das Gericht auch fest, dass der Verkäufer die Unerfahrenheit der Käufer ausgenutzt hat.
Bemerkenswert ist weiterhin, dass das Gericht – obwohl es sich um ein sittenwidriges Rechtsgeschäft hinsichtlich des Kaufvertrags handelt – in seinem (nicht von uns erstrittenen) Urteil festgestellt hat, dass die Verkäuferin auch verpflichtet ist, den Klägern weitere Schäden, die ihnen durch Aufnahme von Kreditbelastungen oder sonstigen Vermögensaufwendungen entstanden sind, zu ersetzen.
