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Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren

Mit Gesetzesantrag vom 22.10.2012, Drucksache 619/12 (siehe unten) hat das Land Berlin einen Gesetzesentwurf zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren eingereicht und beantragt, sowohl das Beurkundungsgesetz als auch die Bundesnotarordnung (BNotO) zu ergänzen.

Kurz zusammengefasst wird beantragt, in Art. 1 des Beurkundungsgesetzes zu ändern,

dass bei beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen (zu denen auch Immobilienkaufverträge gehören) der zu beurkundende beabsichtigte Text des Rechtsgeschäftes dem Verbraucher durch den beurkundenden Notar bzw. die Notarin kostenfrei zur Verfügung gestellt wird und

dies im Regelfall zwei Wochen vor der jeweiligen Beurkundung zu erfolgen hat; wird diese Frist unterschritten, sind die Gründe hierfür in der Niederschrift der Urkunde anzugeben.

In der BNotO soll geändert werden,

dass Notare oder Notarinnen, die wiederholt und in besonderem Maße gegen die Pflichten aus § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG [Anmerkung: Einhaltung der Zweiwochenfrist] verstoßen, ihr Amt aufs Spiel setzen.

Begründet wird der Gesetzesentwurf damit, dass seit den 90er-Jahren systematisch minderwertige Immobilien als Vermögensanlage oder Altersvorsorge an Verbraucher verkauft werden und sich die Käufer dieser in der Drucksache als „Schrottimmobilie“ bezeichneten Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbes nicht über die Tragweite des Kaufes und des hierfür extra aufgenommenen Darlehens bewusst sind.

Die Finanzierbarkeit des Kredites wird dem Verbraucher in vielen Fällen von den hierauf angesetzten (und gesondert geschulten) Strukturvertrieben so dargestellt, dass sich durch die Mieteinnahmen der erworbenen Immobilie die Finanzierung des Erwerbes von selbst trägt und durch den Kauf der Immobilie sogar noch Steuern gespart werden können. Bleiben jedoch die zugesagten (und oftmals tatsächlich nicht erzielbaren) Mieten aus, sieht sich der Verbraucher außerstande, die Darlehensraten, die sich ja an dem sehr oft überhöhten Kaufpreis orientieren, zu zahlen und erleidet teils existenzbedrohende hohe Verluste.

Bei Verkauf oder auch zwangsweiser Verwertung dieser Immobilien stellt sich dann häufig heraus, dass der tatsächliche Verkehrswert erheblich geringer ist als der von dem Verbraucher zum Erwerb der Immobilie aufgenommene Kredit. Etwaige Schadensersatzansprüche gegen Vermittler und Verkäufer oder abgegebene Mietgarantien stellen sich nach kostenintensiven langwierig erstrittenen Urteilen nicht selten auch als wirtschaftlich wertlos dar, denn in einigen Fällen steht am Ende dieser Rechtsstreite die Insolvenz des Vermittlers oder des Verkäufers. Deshalb ist es auch ratsam, vor einer Klage die Bonität des Anspruchsgegners prüfen zu lassen.

Aus Sicht des Landes Berlin wird diese zu Lasten des Verbraucherschutzes gehende Methode unter anderem dadurch ermöglicht, dass bewusst eine Lücke im Beurkundungsgesetz ausgenutzt wird, denn fast allen vorgenannten Erwerbsfällen ist gemeinsam, dass bei den jeweiligen Beurkundungen die gesetzlich vorgeschriebene 2-Wochenfrist (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG) nicht eingehalten wurde und der Kaufvertrag den Erwerbern vor dem Beurkundungstermin gar nicht oder nicht für den vorgeschriebenen 2-Wochenzeitraum vorlag. Ferner wurden die Beurkundungstexte den Erwerbern häufig – wenn überhaupt – auch nicht durch einen Notar oder eine Notarin überlassen, sondern durch einen Bauträger oder Vertriebsmitarbeiter übergeben. Der beurkundende Notar hat somit kaum eine Möglichkeit, die den Verbraucher eigentlich schützende 2-Wochenfrist zu überprüfen und muss sich auf die Aussage des von den Vertriebsmitarbeitern „bearbeiteten“ Verbrauchers verlassen, der die Frage nach der Rechtzeitigkeit der Übergabe des Vertragsentwurfes – im Vertrauen auf die vorherige Anweisung des Vertriebsmitarbeiters – zu seinem eigenem Nachteil falsch beantwortet.

Hinzu kommt aus unserer Praxiserfahrung, dass die Immobilienkäufe (oftmals ohne ersichtlichen Grund) in ein Kaufvertragsangebot sowie eine Kaufvertragsannahme gesplittet werden und das Kaufvertragsangebot fast immer für den Erwerber der Immobilie unwiderruflich abgegeben wird. Der von der Beurkundungssituation ohnehin schon „überrumpelte“ Erwerber erkennt bzw. versteht in dem Moment nicht das unwiderrufliche Angebot in seiner Tragweite und ist an das Kaufvertragsangebot gebunden, das ohne sein Zutun oder ohne, dass er dies verhindern kann, von dem Verkäufer der „Schrottimmobilie“ danach jederzeit angenommen werden kann.

In seinem Antrag hat das Land Berlin darum gebeten, den eingebrachten Gesetzesentwurf auf die Tagesordnung der am 02.11.2012 stattfindenden Sitzung des Bundesrates zu nehmen und den Ausschüssen zur Beratung zuzuweisen.

Solche Fälle wie oben beschrieben sind auch uns bekannt und in unserer Bearbeitung. Wenn Sie Fragen haben oder uns Informationen liefern wollen, können Sie sich vertrauensvoll an uns wenden.



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