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Fristlose Kündigung bei Vermietung über AirBnB möglich?

Die Überlassung von Wohnungen an Touristen über Pattformen wie AirBnB oder Wimdu ist immer wieder Gegenstand kontroverser Diskussionen. Durch gesetzliche Regelungen wie das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz – ZwVbG – versucht z.B. das Land Berlin gegen Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung vorzugehen. Darüber, ob dies der richtige Weg zur Bekämpfung der Wohnraumknappheit ist und inwiefern nicht zumindest auch die Hotelbranche von Einschränkungen profitiert, lassen sich sicher unterschiedliche Ansichten mit jeweils guten Argumenten vertreten.

In der Rechtspraxis muss man sich mit der Sinnhaftigkeit von solchen Regelungen meist nicht befassen. Gleichwohl mehren sich die Fälle mit Streitigkeiten im Zusammenhang mit Vermietungen über AirBnB. Insbesondere im Verhältnis Vermieter und Mieter kann es hier zu Schwierigkeiten kommen. Oftmals sind sich Mieter nicht darüber im Klaren, dass die Vermietung über AirBnB eine Vertragsverletzung darstellt, wenn nicht zuvor die Genehmigung des Vermieters eingeholt wurde. Eine regelmäßig erforderliche Genehmigung vom Bezirksamt reicht also nicht aus!
Wird ein Verstoß des Mieters durch den Vermieter „entdeckt“, stellt sich die Frage, was dies für den Vermieter bedeutet. Nicht jede Vertragsverletzung führt dazu, dass der Vermieter kündigen kann. Nur besonders schwerwiegende Verletzungen vertraglicher Verpflichtungen führen sofort zu einer Kündigungsmöglichkeit. Ob eine Vermietung über AirBnB einen solch schwerwiegenden Verstoß darstellt oder nicht, mussten Gerichte bereits entscheiden und werden sicher auch in Zukunft hierüber zu entscheiden haben.

Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich?

Insbesondere das Landgericht Berlin hat sich bereits in mehreren Entscheidungen mit der Frage der Kündigungsmöglichkeit befasst. Dabei hat das Landgericht Berlin bislang geurteilt, dass Vermieter den Mieter zunächst abzumahnen haben. Setzt der Mieter dann jedoch den vertragswidrigen Gebrauch fort, so kann der Vermieter fristlos und außerordentlich kündigen (vgl. Landgericht Berlin Az: 67 S 360/14).
In einem etwas besonderen Fall hat das Landgericht Berlin ein Kündigungsrecht ausnahmsweise nicht gesehen. In dem Fall hatte ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung zum Schein angemietet und Fotos zu Beweiszwecken gefertigt. Dies geschah, bevor es überhaupt zu einer richtigen Vermietung über AirBnB gekommen war. Das Gericht hat das Handeln der Hausverwaltung als unverhältnismäßig eingestuft, die Pflichtverletzung des Mieters hingegen nur als geringfügig angesehen. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen.

Wie handelt der Mieter richtig?

Zunächst sollte ein Mieter für sich klären, ob eine Genehmigung des Bezirksamtes für die beabsichtigte Vermietung benötigt. Im Zweifel ist anwaltlicher Rat hinzuziehen. Gleichzeitig hat der Mieter sich mit seinem Vermieter abzustimmen und um Zustimmung zu fragen. Eine solche Zustimmung sollte schriftlich vorliegen. Erst wenn von dem Vermieter die Zustimmung vorliegt und erst wenn die Frage der Genehmigung durch das Amt geklärt ist, kann und sollte eine Anzeige geschaltet werden.

Wie handelt der Vermieter bei einem Verstoß richtig?

Will der Vermieter eine Vertragsverletzung nicht dulden, sollte er zunächst eine entdeckte Anzeige zu Beweiszwecken sichern. Dann ist eine formal wirksame Abmahnung an den Mieter zu richten, in der dem Mieter auch mitgeteilt wird, dass bei einem weiteren Verstoß die Kündigung erfolgt. Kommt es zu einer Fortsetzung der vertragswidrigen Vermietung kann die außerordentliche und fristlose Kündigung erfolgen.

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