Der BGH bejaht dies: Der Widerruf des Maklervertrags durch den Verkäufer führt nicht automatisch dazu, dass auch der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer entfällt. Daneben stellte der BGH klar, dass die besonderen Vorschriften über Maklerverträge bei Einfamilienhäusern auch bei einem Erbbaurecht Anwendung finden.
Sachverhalt
Der Kläger war als Immobilienmakler mit dem Verkauf eines Reihenmittelhauses in Berlin beauftragt worden. Das Haus stand auf einem Erbbaurechtsgrundstück. Im Exposé wurde eine Käuferprovision von 3,57 % ausgewiesen.
Der spätere Käufer nahm Kontakt zum Makler auf, erhielt das Exposé und vereinbarte einen Besichtigungstermin. Er bestätigte zudem schriftlich, dass ihm das Objekt durch den Makler nachgewiesen worden sei, und verpflichtete sich zur Zahlung der ausgewiesenen Provision.
Nachdem der Käufer das Erbbaurecht einschließlich des Gebäudes erworben hatte, stellte der Makler ihm 9.639 € Provision in Rechnung.
Problematisch war allerdings, dass der Makler dem Verkäufer keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt hatte. Der Verkäufer widerrief den Maklervertrag deshalb wirksam.
Der Käufer argumentierte anschließend, dass wegen des Wegfalls der Provision gegenüber dem Verkäufer auch er keine Maklerprovision zahlen müsse.
Rechtliche Grundlagen
Nach § 652 BGB entsteht der Anspruch auf Maklerlohn grundsätzlich, wenn aufgrund der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers der Hauptvertrag zustande gekommen ist.
§§ 656a ff. BGB – Maklerverträge bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
Für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten besondere Anforderungen. Dazu gehören insbesondere die Textform nach § 656a BGB und die Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten.
§ 656c BGB – Halbteilungsgrundsatz
Wenn ein Makler für beide Seiten tätig wird, muss die Maklerprovision grundsätzlich in gleicher Höhe auf Käufer und Verkäufer verteilt werden.
Eine wichtige Frage des Verfahrens war deshalb, ob der Wegfall der Provision gegenüber dem Verkäufer automatisch auch den Anspruch gegenüber dem Käufer beseitigt.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH verneint dies.
Der wirksame Widerruf des Maklervertrags durch den Verkäufer ist nach Auffassung des Gerichts nicht mit einem Erlass der Maklerprovision durch den Makler gleichzusetzen. § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB, der unter bestimmten Voraussetzungen eine Wirkung zugunsten der anderen Vertragspartei vorsieht, ist daher nicht entsprechend anzuwenden.
Der Käufer muss die vereinbarte Provision deshalb zahlen.
Darüber hinaus stellte der BGH klar, dass ein Einfamilienhaus auch dann als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB gilt, wenn es auf einem Erbbaurechtsgrundstück steht.
Ein Maklervertrag kann nach der Entscheidung auch durch sogenanntes schlüssiges Verhalten zustande kommen. Ein eindeutig formulierter Provisionshinweis im Exposé kann dabei eine wesentliche Rolle spielen.
Konsequenzen für die Praxis
Für Immobilienmakler zeigt das Urteil insbesondere die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung. Widerrufsbelehrungen müssen ordnungsgemäß erfolgen und Provisionshinweise im Exposé sollten eindeutig formuliert sein.
Für Käufer gilt: Bereits die Kommunikation mit dem Makler und die Vereinbarung einer Besichtigung können unter bestimmten Voraussetzungen zum Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags führen. Deshalb sollte die Provisionspflicht bereits vor der Besichtigung geprüft werden.
Auch bei Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstücken sind die besonderen Vorschriften der §§ 656a ff. BGB zu beachten.
Fazit
Das Urteil des BGH schafft Klarheit für die Maklerpraxis: Der wirksame Widerruf des Maklervertrags durch eine Vertragspartei lässt den Provisionsanspruch gegenüber der anderen Partei nicht automatisch entfallen.
Entscheidend ist insbesondere der Unterschied zwischen einem Widerruf des Maklervertrags und einem Erlass der Maklerprovision durch den Makler.
Zugleich bestätigt der BGH, dass die besonderen Vorschriften für Maklerverträge über Einfamilienhäuser auch bei einem Haus, das auf einem Erbbaugrundstück steht, gelten. Für Makler und Kaufinteressenten bleibt damit eine sorgfältige und transparente Gestaltung der Maklerverträge von zentraler Bedeutung.