Kein Mietvertrag zwischen Vermieter und Untermieter
Zunächst könnte man annehmen, dass in der rechtlichen Beziehung von Vermieter und Untermieter ein Vertragsverhältnis besteht. Diese Annahme ist jedoch falsch: zwischen Untermieter und Vermieter bestehen normalerweise keinerlei vertragliche Beziehungen und somit keine beiderseitigen vertraglichen Rechte oder Pflichten. Dies gilt selbst dann, wenn der Untermieter die Miete direkt an den Vermieter zahlt. Entscheidend sind nämlich die Vertragsparteien eines Mietvertrags, also die Parteien, die durch Angebot und Annahme den Mietvertrag geschlossen haben. In einem Untermietverhältnis sind dies der Hauptmieter und der Untermieter, der Vermieter hat prinzipiell mit dem Vertragsschluss nichts zu tun.
Was geschieht nach Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Hauptmieter und Vermieter?
Wurde der Hauptmietvertrag zwischen Mieter und Vermieter durch Kündigung beendet, gehen die vom Mieter begründeten Mietverhältnisse nicht auf den Untermieter über. Das bedeutet, dass nach der Kündigung des Mietverhältnisses der Untermieter nicht die Position des Hauptmieters einnimmt und demnach keine, dem Hauptmieter zustehenden Ansprüche, geltend machen kann. Kündigt also der Hauptmieter den Mietvertrag, wird das Mietverhältnis unabhängig davon, ob noch ein Untermieter in der Wohnung ist, beendet.
Der Vermieter ist ebenfalls nicht verpflichtet, dem Untermieter noch einmal gesondert eine Kündigung zukommen zu lassen.
Klage auf Räumung der Wohnung
Nach Kündigung des Mietvertrags hat grundsätzlich der Hauptmieter dafür Sorge zu tragen, dass der Untermieter die Wohnung verlässt. Es ist die Pflicht des Hauptmieters, die Wohnung vollständig geräumt zurückgegeben. Diese Pflicht des Hauptmieters zu Räumung der Wohnung kann durch eine Räumungsklage durchgesetzt werden, auch wenn der Hauptmieter schon längst aus der Wohnung ausgezogen ist. Der BGH legte demnach bereits im Jahr 1995 fest, dass eine Räumungsklage des Vermieters auch gegen den Hauptmieter zulässig ist (BGH 1995, Az: VIII ARZ 4/95).
Jedoch ist ebenfalls der Untermieter dazu verpflichtet, die Nutzung der Wohnfläche zu unterlassen und dem Vermieter die Nutzung dieser Fläche zu ermöglichen. Hierzu sollte der Untermieter zunächst schriftlich vom Vermieter aufgefordert werden. Der Vermieter hat gegenüber dem Untermieter nicht das Recht, eigenmächtig die Wohnung zu betreten und zu räumen. Vielmehr muss der Vermieter, sofern der Untermieter die Wohn -oder Gewerberäume nicht freiwillig räumt, den Untermieter auf Räumung verklagen.
Daraus folgt, dass der Vermieter für die Räumung der Wohnung zwei Möglichkeiten hat: er kann eine Räumungsklage gegen den Hauptmieter oder gegen den Untermieter erheben.
Zwingend notwendig für jede Räumung ist ein gerichtlicher Vollstreckungstitel, in den meisten Fällen also ein Urteil.
Es ist Vorsicht geboten bei Erhebung einer Räumungsklage: denn durch einen Vollstreckungstitel gegen den Hauptmieter ergibt sich kein Anspruch auf Räumung gegen den Untermieter. Der Inhalt, insbesondere gegen die zu vollstreckende Partei des Vollstreckungstitels, ist enorm wichtig ist, sodass es sich anbietet, innerhalb einer Räumungsklage beide Personen, Hauptmieter und Untermieter zu verklagen, um Vollstreckungsprobleme zu vermeiden. Da der Räumungstitel die essentielle Voraussetzung zur Vollstreckung der Räumung darstellt, empfiehlt sich vor Klageerhebung eine anwaltliche Beratung.
Entschädigungsanspruch gegen Untermieter
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Untermieter die tatsächlich gezogenen Nutzungen nach den §§ 987 ff. BGB verlangen, wenn dieser die Wohnung nicht verlässt. Bei den gezogenen Nutzungen handelt es sich um den Untermietbetrag, welcher sich nach dem objektiven Mietwert der Räume ergibt. Für die Bestimmung dieses Werts wird als Bemessungsgrundlage der ortsübliche Mietzins herangezogen (BGH 2001, Az: XII ZR 221/98). Somit bezieht sich der Entschädigungsanspruch gegen den Untermieter nur auf den von ihm genutzten Teil der Mietwohnung, der Untermieter kann nicht für den Mietausfall der gesamten Wohnung in Anspruch genommen werden. Für den restlichen Teil der Wohnung muss sich hier ein Anspruch ebenfalls gegen den Hauptmieter richten.