Der BGH entschied, dass ein Vermieter, der an seinen Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben hat, dann Schönheitsreparaturen ausführen muss, wenn die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich seit dem Einzug der Zustand der Wohnung deutlich verschlechtert hat. An den Kosten, die für die Schönheitsreparaturen anfallen, muss sich der Mieter aber – in der Regel zur Hälfte – beteiligen.
Mieter unrenovierter Wohnungen verlangen Durchführung von Schönheitsreparaturen
In einem der entschiedenen Fälle wurde im Jahr 2002 die Wohnung unrenoviert an die Mieter übergeben. Die Schönheitsreparaturklausel aus dem betreffenden Mietvertrag, die den Mietern die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist nach einer früheren Rechtsprechung des BGH aus dem Jahre 2015 unwirksam. Nachdem der Vermieter durch die Mieter vergeblich zur Durchführung von Malerarbeiten aufgefordert wurde, verlangten die Mieter vom Vermieter nun einen Vorschuss, um die Arbeiten selbst beauftragen zu können.
In dem zweiten Fall wurde die Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert von dem Mieter übernommen. Der Mieter forderte im Dezember 2015 seine Vermieterin auf, Malerarbeiten auszuführen, was diese ablehnte.
BGH urteilt: Vermieter muss streichen aber die Kosten werden geteilt
In seiner Entscheidungsbegründung führt der BGH aus, dass den Vermieter eine Instandhaltungspflicht trifft, wenn sich der Zustand einer unrenoviert übergebenen Wohnung seit der Übergabe deutlich verschlechtert hat und zudem die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Der Mieter kann dann vom Vermieter die Renovierung verlangen, muss sich aber auch in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen.
Der Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter ist Ausgangspunkt für die Erhaltungspflicht des Vermieters. Wurde eine Wohnung vereinbarungsgemäß an den Mieter übergeben hat dies nicht zur Folge, dass die Instandhaltungsansprüche des Mieters automatisch ausscheiden. Es trifft dann den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der Dekorationszustand der Wohnung deutlich verschlechtert hat.
Da es nicht praktikabel und sinnvoll ist, die Wohnung in den Anfangszustand wiederherzustellen, soll sie vielmehr in einen frisch renovierten Zustand versetzt werden. Gebrauchsspuren auch vor der Zeit des aktuellen Mietverhältnisses werden hierbei auch beseitigt, so dass der Mieter eine Wohnung erhält, die sich in einem besseren Zustand als bei Übergabe befindet. Daher ist es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gerechtfertigt, dass sich der Mieter dann auch an den Renovierungskosten beteiligt; eine Beteiligung von 50 Prozent ist regelmäßig angemessen, sofern im Einzelfall keine Besonderheiten vorliegen, so der BGH.
Zurückbehaltungsrecht des Vermieters
Wird durch den Mieter vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt, kann der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters als Zurückbehaltungsrecht einwenden. Wenn, wie in dem zweiten von dem BGH nun entschiedenen Fall, durch den Mieter ein Kostenvorschuss verlangt wird, ist der Kostenbeitrag des Mieters hiervon dann abzuziehen.