Kündigung bei
Eigenbedarf

Ein Mietvertrag über Wohnraum kann durch den Vermieter nicht einfach ohne Begründung gekündigt werden. Der Mieter wird durch die bestehenden Gesetze davor geschützt, ohne weiteres seine Mietwohnung zu verlieren. Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt. Wenn der Vermieter jedoch einen Eigenbedarf an der Wohnung oder dem Haus hat, kann er den Mietvertrag kündigen, obwohl der Mieter sich nichts hat zuschulden kommen lassen.

Die Frage ob ein Eigenbedarf vorliegt oder nicht, stellt sich daher sowohl für den kündigenden Vermieter, als auch für den von der Kündigung betroffenen Mieter. Es reicht nicht aus, dass sich der Vermieter auf einen Eigenbedarf beruft, sondern dieser muss auch tatsächlich beim Vermieter selbst, seinen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushaltes vorliegen. Gerade in Zeiten einer sehr starken Nachfrage nach Immobilien, werden immer häufiger vermietete Immobilien mit der Absicht erworben, nach dem Erwerb einen Eigenbedarf geltend zu machen. Für Erwerber solcher Immobilien stellt sich dann schon vor dem Kauf die Frage, ob später eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung wirksam erfolgen kann. Diese Frage lässt sich immer nur anhand des Einzelfalles beantworten.

Widerspruchsmöglichkeit für den Mieter

Der Mieter steht bei einer Eigenbedarfskündigung jedoch auch nicht schutzlos da. So kann der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung erheben und dies mit einer besonderen Härte begründen. Hierbei gilt es jedoch, die vorgeschriebene Schriftform und die Fristen zu beachten. Das Gesetz sieht in § 574b BGB die Schriftform vor, so dass ein Widerspruch per Fax oder per E-Mail nicht ausreichend ist. Ebenfalls sollte darauf geachtet werden, dass der Zugang des Widerspruchs in einem möglichen späteren Gerichtsverfahren bewiesen werden kann. Aufgrund der gesetzlichen Frist, ist der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Für den Mieter gilt es bei Vorliegen einer Eigenbedarfskündigung unnötige Fehler zu vermeiden. Daher sollte frühzeitig Rechtsrat durch einen Anwalt eingeholt werden. Vermietern, bei denen sich ein Eigenbedarf ergeben hat oder sich ein solcher abzeichnet, sollte ebenfalls rechtzeitig eine Prüfung der Sach- und Rechtslage vornehmen lassen.

Sperrfristen beachten

Vermieter sollten sich vor Kündigung zudem erkundigen, ob eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. In diesem Fall ist eine Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre ausgeschlossen. In einigen Bundesländern beträgt diese Frist bis zu zehn Jahren.

HEE Rechtsanwälte stehen ihren Mandanten mit Rat und Tat zu Seite. Wir prüfen, ob die Kündigung formal korrekt ist, klären die Möglichkeit eines Widerspruches und bewerten, ob der Eigenbedarf begründet ist oder nicht.

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