Karl-Marx-Allee – Vorkaufsrecht für die Mieter der „Stalinbauten“

Anfang November erhielten die Mieter dreier Blocks der sogenannten Stalinbauten auf der Karl-Marx-Allee in Berlin Friedrichshain Post: Der bisherige Eigentümer, angeführt durch die Predac Immobilien Managemet AG und die Predac Immobilien Fonds GmbH, teilte mit, man habe die zuvor in Wohnungen aufgeteilten Blocks an die DWRE Alpha GmbH verkauft.

Bei der DWRE Alpha GmbH handelt es sich um eine 100%ige Tochter der Deutsche Wohnen SE. Kurze Zeit später meldete sich dann auch der Notar Dr. Erik Bettin, der den Kaufvertrag beurkundet hatte und informierte die Mieter über das ihnen zustehende Vorkaufsrecht an der jeweiligen Mietwohnung. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe man zwei Monate ab Zugang des Schreibens, dem der notarielle Kaufvertrag beigefügt war, Zeit.

Vorkaufsrecht ausüben? Was ist zu beachten?

Für die betroffenen Mieter stellte und stellt sich damit die Frage, ob und wie sie ein solches Vorkaufsrecht ausüben sollten.
Das Vorkaufsrecht des Mieters ist gesetzlich geregelt in § 577 BGB. Es besteht, wenn nach Abschluss des Mietvertrages das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Die betroffenen Blöcke auf der Karl-Marx-Alle wurden ab 2016 aufgeteilt, je nach dem Datum der Teilung und dem Abschluss des eigenen Mietvertrages richtet es sich also, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht.

Für Ausübung des Vorkausfrechts nur zwei Monate Zeit

Zur Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Mieter nach den §§ 469 ff. BGB, die das Vorkaufsrecht generell regeln, bei Immobilien grundsätzlich zwei Monate Zeit. In dieser Zeit muss er entscheiden, ob er anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintritt. Grundsätzlich ist es also nicht möglich, die Bedingungen des Kaufvertrages zu verändern oder Bedingungen für den Eintritt zu stellen.

Keine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag

Im Falle der Wohnungen auf der Karl-Marx-Allee ist es so, dass sich im Kaufvertrag einige Besonderheiten finden. So ist keine Belastungsvollmacht geregelt, die es dem Mieter ermöglichen würde, schon vor seinem Eintrag als Eigentümer in das Grundbuch eine Grundschuld zu bestellen. In den allermeisten Fällen ist dies Voraussetzung für eine Finanzierung bzw. deren Auszahlung, die der Mieter zum Erwerb der Wohnung benötigt. Eine finanzierende Bank erhält keine Sicherheit, bevor der Mieter Eigentümer wird; diese Lücke macht es nahezu unmöglich, eine „normale“ Bankfinanzierung zu erhalten. Dennoch sind auch hier Wege denkbar, die eine Lösung möglich machen.
Zu beachten ist auch, dass nur der Mieter selbst das Vorkaufsrecht ausüben kann. Dieses ist nicht übertragbar, auch nicht auf Kinder oder Ehegatten.

HEE Rechtsanwälte beraten umfassend

Mieter, die in Erwägung ziehen, die bislang gemietete Wohnung zu erwerben und das Vorkaufsrecht auszuüben, sollten sich auch über die weiteren Regelungen des Kaufvertrages Gedanken machen und sich entsprechenden Rat einholen. Das betrifft zum Beispiel die Regelungen in der sogenannten Teilungserklärung (die oben genanntem Vertrag nicht beigefügt war), der Situation im Grundbuch und die Frage, ob es Sondereigentums- oder Sondernutzungsrechte gibt, die einzelnen Mitgliedern der WEG Vor- oder Nachteile bringen.
HEE Rechtsanwälte prüft seit vielen Jahren Kaufverträge und verfügt über Erfahrung auch mit komplexen Vertragswerken. Für unsere Mandanten prüfen und erläutern wir die Lage und helfen, eine gutinformierte Entscheidung zu treffen.

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