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Fälle, Prüfung von Wohnungskaufverträgen - Überhitzung des Berliner Immobilienmarktes?
19.11.2017

Prüfung von Wohnungskaufverträgen - Überhitzung des Berliner Immobilienmarktes?

Im Rahmen unserer verschiedenen anwaltlichen Dienstleistungen prüfen wir für unsere Mandanten regelmäßig auch Wohnungskaufverträge.

Kürzlich lag uns ein in der Anbahnung befindlicher Kaufvertrag im Entwurf über eine Wohnung in Berlin Moabit vor. Es handelte sich um eine knapp 57 qm große Wohnung, die für einen Kaufpreis von 160.000 Euro den Eigentümer wechseln sollte. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von etwas mehr als 2.800 Euro.

Kaufpreis entspricht der 48fachen Jahreskaltmiete

Die Wohnung ist für eine Nettokaltmiete von knapp 277 Euro vermietet, so dass der Kaufpreis von 160.000 Euro mehr als der 48fachen Jahreskaltmiete entspricht. Ob dies noch ein gutes Investment darstellt, darf bezweifelt werden. 

In der Wohnung sind offenbar noch Holzfenster verbaut. Jedenfalls liegt ein in der Eigentümerversammlung getroffener Beschluss vor, nach dem die Holzfenster vom aktuellen oder künftigen Eigentümer durch Kunststofffenster ersetzt werden sollen. Dies sind Kosten, die der Käufer nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags zu tragen hat.

Dachgeschoss soll ausgebaut werden

Hinzu kommt, dass auch das Dachgeschoss des Hauses zum Verkauf steht und dem Käufer des Dachgeschosses bereits in der Durch eine Teilungserklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an einem Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile geteilt, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung ...
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Teilungserklärung
weitreichende Befugnisse im Rahmen der Baumaßnahmen eingeräumt werden. Dies bedeutet für die darunter gelegenen Wohnungen unter Umständen eine erhebliche Belastung durch Baulärm und baubedingte Verschmutzungen. Die Mieter einer solchen Wohnung könnten, je nach Beeinträchtigung, das Recht zu einer Mietminderung haben. Dies wiederum würde zu Lasten des Eigentümers der unter der Dachgeschosswohnung befindlichen Wohnung gehen, ohne dass dieser die Möglichkeit hat, sich bei dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung oder einer anderen Person schadlos zu halten.

Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen in Berlin seit 1. Oktober 2013 einheitlich 10 Jahre

Ein weiteres Manko an dem uns zur Prüfung vorliegenden Kaufvertragsentwurf war, dass das Wohnhaus, in dem sich die angebotene Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz).
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Eigentumswohnung
befindet, erst kürzlich in Wohnungseigentum nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt wurde, so dass der Mieter einen 10jährigen Schutz vor einer eventuellen Eigenbedarfskündigung des Eigentümers hat. Dies ist für den Mieter zwar sehr positiv. Im Zusammenhang mit der hier in Rede stehenden Kaufpreisvorstellung des aktuellen Eigentümers von 160.000 Euro und einer Monatsmiete von knapp 277 Euro wird aber erst recht klar, dass der Erwerb einer solchen Wohnung wohl kein besonders lohnendes Investment sein dürfte bzw. auf die Spekulation auf weiter deutlich ansteigende Wohnungskaufpreise in Berlin ausgerichtet wäre.

Unsere Mandantschaft, die sich für den Kauf dieser Wohnung zunächst interessierte, hat aufgrund unserer Aufklärung nun vom Kauf der Wohnung Abstand genommen und wird sich nach anderen Möglichkeiten umsehen. Angesichts solcher Fälle stellt sich die Frage, ob der Berliner Immobilienmarkt sich bereits in einer Phase der Überhitzung befindet.

Wir prüfen Ihren Wohnungskaufvertrag

In den meisten Fällen, in denen wir Kaufvertragsentwürfe auf Käufer- oder Verkäuferkäuferseite prüfen, kommt das Geschäft allerdings zustande. Durch unsere Beratungsleistung wird die Position der von uns vertretenen Seite dabei regelmäßig verbessert. Bei dem hier beschriebenen Fall handelt es sich insofern um einen Extremfall, den wir schildern, um klarzumachen, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Fallstricke ein Wohnungskauf oder ein Wohnungsverkauf mit sich bringen kann.

Wenn Sie ebenfalls einen Kaufvertragsentwurf bzw. ein sich in der Anbahnung befindliches Geschäft von uns prüfen lassen möchten, können Sie sich gern vertrauensvoll an HEE Rechtsanwälte aus Berlin Kreuzberg wenden. Wir teilen Ihnen vorab und verbindlich die dafür anfallenden Kosten mit, die vom Umfang und vom Preis der zu erwerbenden oder zu verkaufenden Immobilie abhängen. Wie bereits ausgeführt können wir regelmäßig eine Verbesserung der Position der von uns vertretenen Partei erreichen, in jedem Fall aber für Klarheit über diverse komplizierte Klauseln sorgen, die sich nahezu in jedem Immobilienkaufvertrag befinden.