Auswirkungen für Immobilienerwerber
Zwar sind auch die Preise für Wohnungen und Häuser in den letzten Jahren teilweise erheblich gestiegen. Die derzeit niedrigen Zinsen eröffnen aber dennoch vielen Menschen gerade jetzt die Möglichkeit, Immobilieneigentum zu erwerben. Hierbei werden häufig langfristige Zinsbindungsfristen bis zu 20 Jahren gewählt, um sich die günstigen Zinsen so lange wie möglich zu sichern.
Auswirkungen für Immobilienverkäufer
Eigentümer, die ihre Immobilie jetzt verkaufen wollen oder müssen bekommen allerdings den umgekehrten Effekt zu spüren. Sie müssen bei Ablösung des Kredits vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsdauer teilweise extrem hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen. Der Hauptgrund für die sehr hohen Vorfälligkeitsentgelte sind die momentan sehr niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt. Denn die Bank kann einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das vorzeitig zurückerhaltene Geld während der Restlaufzeit des Darlehens nicht mehr zum im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz anlegen kann. Die Höhe der Vorfälligkeitszinsen hängt damit naturgemäß unter anderem auch von der Restdauer bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ab. Teilweise verlangen Banken aber sogar eine Vorfälligkeitsentschädigung, die höher ist als die Summe der Zinsen, die der Darlehensnehmer noch an Zinsen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zahlen müsste. Das liegt daran, dass die Banken ihrerseits ihr Geld nur zu Negativzinsen bei der Europäischen Zentralbank „parken“ können und diesen Negativzins (oft auch als Strafzins bezeichnet) in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließen lassen.
Auswahl der Berechnungsmethode
Nach unserer Ansicht ist aus diesem Grund zu prüfen, ob die Bank in den skizzierten Fällen nach der dargestellten Methode verfahren darf. Grundsätzlich ist die Bank zwar in der Wahl der Berechnungsmethode frei und kann entweder den Schaden unter Zugrundelegung der Wiederanlage wie dargestellt (Aktiv-Passiv-Methode) oder unter Zugrundelegung der Neuausleihung an einen anderen Darlehensnehmer (Aktiv-Aktiv-Methode) berechnen. Nach unserer Meinung ist die Grenze allerdings dort erreicht, wo die verwendete Methode ganz eindeutig gegen das Gebot der Schadensminderung verstößt. Dies dürfte der Fall sein, wenn die Bank trotz vorhandener anderer Ausleihmöglichkeiten den Weg der Berechnung über die Wiederanlage wählt, obschon sie damit den Schaden sogar noch über das vertraglich Geschuldete hinaus vergrößert.
Berücksichtigung von Sondertilgungsmöglichkeiten
Man sollte auch darauf achten, dass bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank zugunsten des Darlehensnehmers die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsmöglichkeiten berücksichtigt wurden (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14). Dies reduziert das an das Kreditinstitut zu zahlende Vorfälligkeitsentgelt deutlich.
Ablösung nach Widerruf ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Für Darlehensnehmer, die ihren Darlehensvertrag nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen haben, kann im Einzelfall auch heute noch die Möglichkeit bestehen, sich durch einen Widerruf von dem Darlehensvertrag zu lösen. Zu diesem Thema hatten wir bereits in unserem Artikel vom 14.09.2016 berichtet, zu dem Sie über diesen Link gelangen www.hee-rechtsanwaelte.de/service/news/detail/article/widerruf-von-nach-dem-10-juni-2010-abgeschlossenen-darlehensvertraegen.html Häufig sind Banken nach einem ausgebrachten Widerruf bereit, auf die Vorfälligkeitsentschädigung im Verhandlungswege ganz oder teilweise zu verzichten.
Für eine Beratung und Vertretung rund um dieses und andere Themen stehen Ihnen Ihre HEE Rechtsanwälte aus Berlin gern zur Verfügung.