Rechtsprechung

Vorgetäuschter Eigenbedarf und die sekundäre Beweislast des Vermieters

Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind ständig Anlass zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Nun hat der Bundesgerichtshof am 29.03.2017 in einem aktuellen Fall (VIII ZR 44/16) erneut zu diesem Thema entschieden.

Kündigung wegen Einzug des Hausmeisters, dieser zog jedoch nie ein

In dem konkreten Fall ging es darum, dass einem Mieter gekündigt wurde mit der – vom Mieter durchgängig bestrittenen – Begründung, die Wohnung würde für einen neuen Hausmeister benötigt. Nachdem der Mieter nicht auszog und Räumungsklage gegen ihn erhoben wurde, schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 zu räumen. Nachdem er ausgezogen war, zog dann jedoch nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine – mit Hausmeistertätigkeiten nicht beauftragte – Familie in die Wohnung ein.

Der Mieter sah sich getäuscht und verlangte für die ihm entstandenen Umzugskosten sowie wegen der neuen höheren Miete Schadenersatz und verklagte seinen ehemaligen Vermieter auf Zahlung von rund 25.000,00 Euro nebst Zinsen und Anwaltskosten.

Anforderungen des Bundesgerichtshofs an tatrichterliche Würdigung

Der Bundesgerichtshof, der sich mit diesem Fall bereits zum zweiten Mal befassen musste, stellte mit seiner Entscheidung vom 29.03.2017 klar, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrages und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadenersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

Der entsprechenden Pressemitteilung des BGH ist zu entnehmen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 29.03.2017 die besondere Bedeutung hervor hob, die der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte gerade in den Fällen zukommt, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert.

Vermieter kann sich schadensersatzpflichtig machen

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung - insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens - kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Dabei trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15) in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere ("sekundäre") Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Der Rechtsstreit wurde nun zum zweiten Mal an das Landgericht Koblenz, an eine andere Kammer, zurückverwiesen.



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