Rechtsprechung

Sittenwidriger Kaufpreis einer Eigentumswohnung

Sittenwidriger Kaufpreis einer Eigentumswohnung: Der BGH hat sich mit Beschluss vom 20. März 2014 – V ZR 149/13 erneut zum sittenwidrigen Kaufpreis einer Immobilie geäußert.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. April 2007 erwarben der Kläger und seine Ehefrau zum Zwecke der Steuerersparnis von der Beklagten eine Eigentumswohnung für € 154.100,00. Der Wohnungserwerb war durch die von der Beklagten mit der Kundenakquisition betrauten S.Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH vermittelt worden, die hierfür der Beklagten vereinbarungsgemäß eine Provision von € 48.827,61 in Rechnung stellte.

Die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz gerichtete Klage war zunächst vor dem Landgericht erfolgreich gewesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Der Kläger habe durch den Verweis auf den von ihm angenommenen Ertragswert der Wohnung von € 67.872,00 schon keinen aussagekräftigen Wert dargetan. Ferner wurden keine konkreten, dem Beweis zugänglichen Angaben zu den wertbildenden Faktoren der Wohnung aufgezeigt. Auch habe die Beklagte zwei Wertgutachten über die Bewertung zweier Wohnungen in derselben Wohnanlage vorgelegt, aus denen sich ein deutlich höherer Verkehrswert ergebe.

Der BGH ist dieser Ansicht nicht gefolgt und hielt die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers für begründet.

Der Kläger hat mit der Behauptung, die zu einem Kaufpreis von € 154.100,00 erworbene Wohnung sei im Zeitpunkt des Erwerbs nur € 67.872,00 wert gewesen, die objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB hinreichend dargetan.

War die Wohnung tatsächlich nur € 67.872,00 wert, bestand ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches bei Hinzutreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet.

Insoweit bedurfte es nicht eines “besonders substantiierten” Vorbringens des Klägers. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam “ins Blaue hinein” aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solchen rechtmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten, so der BGH. Ein Behaupten ins Blaue hinein lag nämlich gerade nicht vor.

Das Kammergericht habe daher in seinem Urteil die Anforderungen an das Vorbringen des Klägers überspannt. Ob sich der Verkehrswert tatsächlich mit der von dem Kläger vorgenommenen überschlägigen Wertberechnung anhand der 14fachen Jahresnettomiete ermitteln lässt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Denn seine Berechnung lässt jedenfalls keine Anhaltspunkte für eine jeder tatsächlichen Grundlage entbehrende und damit rechtsmissbräuchliche Behauptung des Klägers erkennen.

Auch habe das Berufungsgericht nicht darauf hingewiesen, dass die von der Beklagten gezahlte Vertriebsprovision von fast 1/3 des Kaufpreises einen erheblichen Anhaltspunkt dafür biete, dass das Verhältnis von Kaufpreis zum Wert der Wohnung in wesentlicher Weise zu seinen Ungunsten verschoben sei.

Hinsichtlich der vorgenommenen Wertgutachten führte der BGH aus, dass der Kläger darauf hingewiesen habe, dass die von dem Sachverständigen vorgenommene Vergleichswertermittlung ausschließlich Wohnungen in derselben Wohnanlage einbeziehe und das Gutachten außerdem solche Verkäufe unberücksichtigt lasse, die – laut Sachverständigem “auf einem deutlich niedrigerem Wertniveau” – an eine Kapitalgesellschaft erfolgten.

Da das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft die Durchführung einer Beweisaufnahme über die Höhe des von dem Kläger behaupteten Verkehrswertes unterlassen hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Allerdings wies der BGH darauf hin, dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswert über- oder unterschreitung von 90% vorliegt.

Erstaunlich ist, dass der BGH wieder über ein solches Urteil des Kammergerichts entscheiden musste, wo doch der BGH bereits mit seinem Beschluss vom 02.04.2009 schon einmal das Kammergericht, dort war es der 4. Senat, aufgehoben hatte. Nun hat der BGH mit seinem oben besprochenen aktuellen Beschluss eine Entscheidung des 24. Senats des Kammergerichts aufgehoben.

Den Beschluss des BGH vom 20.03.2014 zum Az. V ZR 149/13 können Sie unten als pdf abrufen.



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