Rechtsprechung

Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für Sonderumlagebeschlüsse

Wenn Wohnungs- oder Teileigentum verkauft wird, stellt sich häufig die Frage, ob für fällig werdende beschlossene Sonderumlagen noch der Verkäufer oder schon der Erwerber haftet. Über einen diesen Themenbereich betreffenden Fall hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15. Dezember 2017, Az. V ZR 257/16, zu entscheiden.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde der Käufer eines Wohnungseigentums am 31. Oktober 2014 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2014 - also danach - forderte der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft den Käufer auf, den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteil der Sonderumlage zu bezahlen.

Der Käufer weigerte sich zu zahlen, da er die Meinung vertrat, dass einer ihn betreffenden Zahlungsverpflichtung entgegenstehe, dass die Sonderumlage vor seiner Eintragung als Teileigentümer in das Grundbuch beschlossen wurde, was auch tatsächlich der Fall war.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Dieser von dem Wohnungskäufer vertretenen Auffassung hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt.

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom 15. Dezember 2017, Az. V ZR 257/16, entschieden, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum auch dann für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage haftet, wenn deren Erhebung noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

Die Begründung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof begründet sein Urteil wie folgt:

§ 16 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. § 16 Abs. 2 WEG ist nach Ansicht des höchsten deutschen Zivilgerichts auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in mehreren Beschlüssen so entschieden. Daraus ergibt sich also, dass die Wohnungseigentumsgemeinschaft vertreten durch die Verwaltung einen Anspruch gegen den Wohnungserwerber in der oben beschriebenen Situation auf Zahlung des auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils an der Sonderumlage hat.

Anders als der Wohnungskäufer meinte, steht diesem Ergebnis nicht entgegen, dass die Sonderumlage vor seiner Eintragung als Teileigentümer in das Grundbuch beschlossen wurde.

Auf die Fälligkeit kommt es an

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat nämlich der Wohnungseigentümer die Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen fällig werden (sogenannte „Fälligkeitstheorie“).

Über die Frage, ob der Erwerber auch Beitragsleistungen schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt werden, hatte der Bundesgerichtshof bislang noch nicht entschieden bzw. diese Frage in früheren Entscheidungen offen gelassen.

In seinem Urteil vom 15. Dezember 2017 hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass die Fälligkeitstheorie auch in der oben beschriebenen Konstellation anwendbar ist, mit der Folge, dass der Erwerber für während seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigentumsgemeinschaft fällig gewordene Beiträge zu einer Sonderumlage unabhängig davon haftet, ob er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Umlage schon Mitglied der Gemeinschaft war. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet also für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

Der entscheidende Punkt für die Frage, ob in einer wie oben beschriebenen Konstellation der Wohnungserwerber für Forderungen aus beschlossenen Sonderumlagen haftet, ist also, wann diese Forderungen fällig sind.

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss über eine Sonderumlage mangels Eigentümerstellung noch gar nicht mitwirken konnte, denn die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht die Ausnahme, sondern die in § 10 Abs. 4 WEG angeordnete Regel, so der Bundesgerichtshof.

Anders lautende Regelungen in Kaufverträgen sind möglich

Der Bundesgerichtshof merkt in seiner Entscheidung vom 15. Dezember 2017 ausdrücklich an, dass dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrags und vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden kann.

Hieran zeigt sich einmal mehr, wie wichtig eine anwaltliche Beratung vor dem Kaufvertragsschluss ist. HEE Rechtsanwälte bieten eine umfassende Prüfung von Kaufvertragsentwürfen an, damit sich dort die Interessen der von HEE Rechtsanwälte vertretenen Partei wiederfinden. Allein auf eine Prüfung oder einen Hinweis des beurkundenden Notars, von dem regelmäßig auch der Kaufvertragsentwurf stammt, sollten sich Erwerber hingegen nicht verlassen. Denn der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er ist damit gerade kein Interessenvertreter des Käufers oder des Verkäufers. Wer zum Wohnungskauf eine rechtliche Beratung sucht, sollte sich dazu an einen spezialisierten Rechtsanwalt wenden, der nur seine Interessen vertritt.



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