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Bauträger schuldet bei längerem Verzug Nutzungsausfallentschädigung

Der BGH entschied mit Urteil vom 20.02.2014 (Az.: VII ZR 172/13), dass der Erwerber einer Eigentumswohnung für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der von ihm noch herzustellenden Wohnung eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann. Voraussetzung hierfür ist aber, dass dem Erwerber in dieser Zeit kein anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht.

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde:

Die Kläger erwarben von dem beklagten Bauträger eine noch zu sanierende Altbauwohnung mit einer Wohnfläche von 136 Quadratmetern.

Mit notariellem Vertrag vom 09.01.2009 verpflichtete sich die beklagte Bauträgerin, das Vertragsobjekt spätestens bis zum 31.08.2009 bezugsfertig herzustellen und zu übergeben.  Die bisherige Wohnung der Erwerber hatte eine Wohnfläche von 72 Quadratmetern.

Da die Wohnung im Herbst 2011 immer noch nicht bezugsfertig war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit von Oktober 2009 bis September 2011 in Höhe von € 17.759,04.

Sie berechneten diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung und ließen sich die vom Beklagten ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen.

Das OLG Jena (Entscheidung vom 29.05.2013 – 7 U 660/12) hatte einen Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung bejaht –unter Abzug eines Abschlags von 30 Prozent für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten und sprach den Klägern eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von € 10.179,12 zu.

Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Nach dem BGH- Urteil haben die Kläger einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung. Die Höhe des vom OLG festgesetzten Nutzungsausfallschadens ist von der Revision nicht angegriffen worden.

Der Erwerber kann für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht.

Im Streitfall war diese Voraussetzung erfüllt. Die bisher genutzte Wohnung der Kläger umfasste lediglich 72 qm Wohnfläche, während die neue Wohnung 136 qm groß ist. Die Kläger seien durch die Vorenthaltung der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Sie bewohnten mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren die gemietete Wohnung. Mit ihrer Mietwohnung stehe den Klägern kein angemessener Wohnraum zur Verfügung.

Bei der Beurteilung der Angemessenheit sei die Anzahl der Bewohner der Wohnung ähnlich wie bei der Verwaltungsvorschrift zum Vollzug der Bindungen geförderter Wohnungen des Thüringer Ministeriums für Bau und Verkehr gemäß Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz) sowie des Wohnraumfördergesetzes zu bemessen. Diese liege aktuell bei bis zu fünf Räumen mit einer Wohnfläche von 105 qm zuzüglich 15 qm für die Küche für eine fünfköpfige Familie. Deshalb stehe die Nutzungsentschädigung den Klägern dem Grunde nach zu. Die vorenthaltene Wohnung ist daher fast doppelt so groß wie die bisher genutzte Wohnung, so dass den Klägern ein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung stehen muss.

Die Entscheidung hat weitreichende Folge für säumige Baufirmen. Zukünftig kann es für diese teuer werden, wenn die Wohnung oder das Haus nicht fristgemäß fertiggestellt wird.

Das komplette Urteil hier als pdf:



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