Doch mit der Untervermietung kommen einige Risiken auf den Mieter zu, dessen er sich oftmals nicht bewusst ist. Wichtig ist das Verständnis darüber, was mit Untermiete im Sinne des Gesetzes tatsächlich gemeint ist. Untermiete ist nach § 553 BGB die Überlassung eines Teils des Wohnraums an eine dritte Person. Will ein Mieter seine gesamte Wohnung untervermieten, gelten die Bestimmungen aus § 553 BGB nicht. In einem solchen Fall, sollte sich ein Mieter unbedingt zuvor beraten lassen.
Am wichtigsten: das Einverständnis des Vermieters
Es gilt der Grundsatz: wer untervermietet, braucht die Genehmigung seines Vermieters. Diese, in § 540 BGB verankerte Regelung, besagt, dass eine Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters erfolgen kann. Eingeschränkt wird die genannte Regelung jedoch durch § 553 BGB: der Vermieter muss einer Untervermietung der Mietsache zustimmen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Gebrauchsüberlassung hat.
Die Frage, die sich nun stellt ist: wann liegt ein solches „berechtigtes Interesse“ auf Mieterseite vor?
Das „berechtigte Interesse“ des Mieters, § 553 BGB
Wenn ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters gem. § 553 BGB vorliegt, hat der Vermieter der Untervermietung zuzustimmen. Somit leitet sich aus dem berechtigten Interesse ein Anspruch des Mieters ab, dies bestätigte auch bereits der BGH (z.B. im Jahr 2014 zur Untervermietung eines Zimmers während Auslandsaufenthalt, BGH VIII ZR 349/13).
In der Rechtsprechung hat sich im Laufe der Jahre eine klare Linie herausgebildet: ein berechtigtes Interesse besteht demnach immer dann, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Untervermietung nachvollziehbar erscheinen lassen. Dies liegt nach Meinung der Gerichte z.B. vor, wenn ein Kind aus der Wohnung ausgezogen ist und nun ein Zimmer frei wird, ein Familienangehöriger verstirbt, der in der Wohnung lebte oder der Mieter aufgrund eines Wechsels der Arbeitsstelle oder aufgrund eines Auslandsaufenthalts zeitweise keine Benutzung für die Wohnräume hat. Zudem kann ein berechtigtes Interesse an der Zustimmung zur Untervermietung vorliegen, wenn der Mieter ein geringes Einkommen hat und somit die Untervermietung als Einnahmequelle nutzt.
Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn nicht jede Untervermietung für finanzielle Zwecke ist zulässig. So entschied der BGH im Jahr 2014 (VII ZR 210/13), dass eine geplante Vermietung der Mietsache an Touristen nicht unter das berechtigte Interesse des Mieters fällt. Ein berechtigtes Interesse liegt ferner nicht vor, wenn durch die Untervermietung zu viele Personen auf zu wenig Wohnfläche wohnen würden.
Daraus lässt sich schließen, dass die durch die Rechtsprechung bestimmten Grundsätze für ein berechtigtes Interesse oftmals noch der Auslegung benötigen und eine Zustimmungspflicht des Vermieters nur unter besonderen Voraussetzungen vorliegt.
Zusammengefasst kann in folgenden Konstellationen ein berechtigtes Interesse beispielsweise vorliegen:
- Wohnung kann aus beruflichen Gründen zeitweise nicht genutzt werden
- Persönliche Gründe: z.B. im Alter nicht allein leben wollen
- Kind ist aus der Wohnung ausgezogen
- Gründung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft
- Mieter ist finanziell auf die Untermiete angewiesen
Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters zur Untervermietung im Sinne des § 553 BGB vor, ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet. Hierbei sollte der Mieter darauf achten, sich das Einverständnis des Vermieters schriftlich geben zu lassen, um zukünftige Konflikte zu vermeiden.
Wann ist das Einverständnis entbehrlich?
Wie bei jedem Grundsatz gibt es auch bei dem Grundsatz zur verpflichtenden Zustimmung der Untervermietung durch den Vermieter Ausnahmen. Ohne ein Einverständnis des Vermieters ist es dennoch zulässig, wenn Eltern oder Kinder des Mieters einziehen. Auch Besuch von Gästen bis zu acht Wochen ist ohne eine Zustimmung möglich. Außerdem können Pflegepersonal oder Hausangestellte des Mieters in die Wohnräume einziehen.
Konsequenzen bei unberechtigter Untervermietung
Hat der Mieter keine Zustimmung des Vermieters erhalten, können ihn schwere Folgen treffen. Denn der Mieter verletzt durch das Untervermieten ohne Erlaubnis seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis. Missachtet der Mieter bewusst die Entscheidung des Vermieters und schließt dennoch einen Untermietvertrag ohne vorherige Zustimmung ab, kann dies einen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2). Dies gilt, wenn der Mieter keinen Anspruch auf die Untervermietung hat. Liegt ein solcher Anspruch jedoch vor (weil ein berechtigtes Interesse besteht) rechtfertigt das Nichteinholen der Zustimmung keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung.
Untermietvertrag – was muss beachtet werden?
Ein Untermietvertrag ist sowohl über Wohnraum als auch über Gewerberaum wie z.B. Büro, Garage oder Garten möglich. Der Hauptmieter sollte einen Untermietvertrag stets schriftlich festhalten, um im Streitfall zukünftigen Uneinigkeiten entgegenzuwirken.
Schließt der Hauptmieter mit dem Untermieter einen Untermietvertrag ab, tritt der Hauptmieter seinerseits selbst als ein Vermieter auf. Daraus lässt sich schließen, dass es sich bei dem Untermietvertrag nicht um eine besondere Vertragsform handelt, sondern sich alle Voraussetzungen nach einem normalen Mietvertrag richten. Bedeutet: den Hauptmieter, nun in Vermieterposition, treffen dieselben Pflichten und Rechte wie jeden anderen Vermieter.
Insbesondere müssen auch bei einem Untermietvertrag gesetzlich festgelegte Mietpreisbremsen eingehalten werden. Außerdem kann in dem Vertrag eine Kautionszahlung bestimmt werden. Auch die Kündigungsfristen richten sich nach den normalen gesetzlichen Vorschriften. Bei einer unmöblierten Untervermietung beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate, diese verkürzt sich bei einer möblierten Untervermietung auf lediglich zwei Wochen.