Was darf der Mieter ohne vorherige Zustimmung?
Der Mieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, eine Zustimmung zur Untervermietung von seinem Vermieter einzuholen. Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter aber seine Eltern oder seine Kinder, sowie Gäste für bis zu acht Wochen in die Wohnräume einziehen lassen.
Zustimmung des Vermieters erforderlich in folgenden Fällen
In allen anderen als den oben genannten Fällen gilt eine Pflicht des Mieters, eine Zustimmung, sei es mündlich oder schriftlich, vom Vermieter einzuholen, bevor nichtvertraglich bestimmte Personen in die Wohnung einziehen. So muss der Vermieter z.B. gefragt werden, wenn die Wohnung als WG genutzt werden soll, der Mieter aufgrund eines Auslandsaufenthalts die gesamte oder Teile der Wohnung untervermieten möchte oder, wenn Gewerberäume zum Teil an andere Gewerbetreibende vermietet werden. Kann der Mieter folglich ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 553 BGB vorweisen (z.B. WG-Gründung; Auslandsaufenthalt, Tod eines Angehörigen, der in der Wohnung wohnte), ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen. Diese Zustimmung gilt jedoch nicht bedingungslos.
Gibt es eine ausnahmslose Pflicht zur Zustimmung für den Vermieter?
Nein, der Vermieter kann eine Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn nachvollziehbare Gründe für eine Ablehnung vorliegen. Diese Gründe liegen beispielsweise vor, wenn durch die Untervermietung der Wohnraum übermäßig belegt wäre, da zu viele Personen eine zu kleine Wohnfläche bewohnen würden. Außerdem kann der Vermieter eine Ablehnung erteilen, wenn die Wohnflächen zur Untervermietung als Ferienwohnung an Touristen oder als „Airbnb“ genutzt werden sollen. Eine solche Untervermietung mit ständig wechselnden Untermietern sei einem Vermieter nicht zumutbar, so bestätigt es auch die Rechtsprechung des BGH (BGH 2014, VII ZR 210/13).
Untermietzuschlag verlangen
Durch eine Untervermietung kann es zu einer stärkeren Belastung des Vermieters z.B. durch schnellere Abnutzung durch eine weitere Person oder durch höhere Betriebskosten kommen. Wenn eine solche Mehrbelastung eintritt, ist dem Vermieter in vielen Fällen die Untervermietung nur dann zumutbar, wenn im Gegenzug die Hauptmiete um einen angemessenen Betrag erhöht wird. Hierbei ist zu beachten, dass ein Untermietzuschlag nicht pauschal bei der Zustimmung zur Untermiete erhoben werden kann. Vielmehr kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete davon abhängig machen, dass der Mieter einer entsprechenden Mieterhöhung zustimmt (so auch das Landgericht Berlin 2016, Az. 18 T 65/16).
Wie hoch ein Mietzuschlag sein darf, ist in der Regel eine Einzelfallentscheidung. Aus diesem Grund muss der Vermieter auch immer eine Erhöhung der Miete begründen, selbst dann, wenn ein Zuschlag im Mietverhältnis vereinbart ist.
Die Höhe des Zuschlags ist begrenzt und darf maximal 25% der vereinbarten Untermiete betragen. Ausnahmen gelten bei Wohnungen im sozialen Wohnungsbau: in diesem Fall darf der Untermietzuschlag höchstens 2,50 Euro im Monat betragen bzw. maximal 5 Euro im Monat, wenn es sich um mehrere Untermieter handelt.
Kündigungsrecht des Vermieters
Wenn der Mieter eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vornimmt, verletzt er damit seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag.
Das Gesetz regelt verschiedene Fälle für die ordentliche und die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter: liegt beispielsweise eine bewusste Missachtung des Vermieters vor und schließt der Mieter einen etwaigen Untermietvertrag, kann diese Vertragsverletzung eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Außerordentlich kann dem Mieter dann gekündigt werden, wenn er trotz Ablehnung des Vermieters die Wohnung ohne Untermieterlaubnis an unbekannte dritte Personen untervermietet. Dies stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar und rechtfertigt somit eine fristlose Kündigung. Jedoch ist eine außerordentliche Kündigung nicht zulässig, wenn der Mieter im Ausgangspunkt einen Anspruch auf Untermiete gehabt hätte, also ein „berechtigtes Interesse“ auf Mieterseite gem. § 553 BGB vorgelegen hat.
Vor einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung muss demnach immer zuerst geprüft werden, ob der Mieter im Voraus einen Anspruch auf die Untervermietung hätte und ob er den Vermieter bewusst missachtet hat (evtl. ordentliche Kündigung) oder, ob er trotz Abmahnung eine Untervermietung vornahm (evtl. außerordentliche Kündigung).
Da diese Entscheidungen extrem vom jeweiligen Einzelfall abhängen, empfiehlt sich vor Erklärung der Kündigung eine Beratung durch einen Rechtsanwalt.