Eigentümer einer Immobilie, sei es eines Einfamilien- oder Mehrfamilienhauses, müssen sich somit an die Anforderungen des GEG halten und bestimmte energetische Sanierungspflichten erfüllen.
Gerade beim Kauf einer älteren Immobilie sollte darauf geachtet werden, ob energetische Sanierungsarbeiten notwendig sind. Denn bei Nichteinhaltung der Sanierungsstandards drohen dem Eigentümer zum Teil Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Was ist das GEG?
Das Gebäude-Energie-Gesetz regelt die energetischen Vorgaben an Gebäude. Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und löste damit die Energieeinsparverordnung (EnEV) ab.
Es gilt für alle beheizten oder klimatisierten Gebäude. Das Gesetz zielt darauf ab, einheitliche Standards und Voraussetzungen für Heizungstechnik und Wärmedämmung festzulegen.
Außerdem werden im GEG Hitzeschutzmaßnahmen für den Sommer und eine verpflichtende Einbindung von erneuerbaren Energiequellen beschrieben. Ziel des Gesetzes ist es, bis zum Jahr 2050 alle Gebäude in Deutschland klimaneutral zu gestalten.
Wann liegt eine Sanierungspflicht vor?
Grundsätzlich gilt: Der neue Eigentümer einer Immobilie ist verpflichtet, die gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Sanierungspflichten einzuhalten und umzusetzen.
Eine energetische Pflicht zur Sanierung besteht in den drei folgenden Fällen:
1. Dämmung von Dächern oder Dachgeschossen
Die oberste Geschossdecke eines Gebäudes muss, auch wenn das Geschoss nur zu einer beheizten Wohnung gehört und selbst nicht ausgebaut oder beheizt wird, gedämmt werden. Die Grundlage dafür findet sich in § 47 GEG.
Die Pflicht zur Dämmung greift nur, wenn der Dachboden auch z.B. durch eine Treppe zugänglich ist. Anstelle einer Dämmung des obersten Geschosses kann die Dämmungspflicht nach dem GEG auch durch eine Dämmung des Dachs erfolgen.
Eine Pflicht zur Dämmung entfällt, wenn der Dachboden bereits Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllt. Ob diese Anforderungen vorliegen, kann durch einen Energieberater geklärt werden.
2. Austausch alter Heizkessel und Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen
Alte Heizkessel verbrauchen oft mehr Energie als nötig und fallen deshalb unter die Sanierungspflicht in § 72 GEG. Vor dem Jahr 1991 eingebaute Heizkessel, die durch einen flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben werden, dürfen in Ein -und Zweifamilienhäusern nicht mehr betrieben werden. Ab dem 1. Januar 1991 aufgestellte Heizkessel müssen also nun nach einem Ablauf von 30 Jahren entfernt werden. Außerdem müssen neu eingebaute Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen entsprechend gedämmt werden.
3. Erneuerung von mehr als 10% des Gebäudes
Wenn durch Sanierungsarbeiten mehr als zehn Prozent einer baulichen Anlage erneuert werden, müssen die Sanierungsarbeiten den Vorgaben des GEG entsprechen. So muss z.B. bei der Erneuerung der Fassade oder Renovierung des Dachgeschosses auch gleichzeitig eine Dämmung erfolgen.
Das bedeutet: Bei kleinen Ausbesserungen und Renovierungen am Haus ist noch keine umfassende energetische Sanierung nötig.
Zwei-Jahres-Frist
Bei einem unsanierten Haus haben Neueigentümer zwei Jahre Zeit, um notwendige energetische Sanierungen an der Immobilie vorzunehmen und den Anforderungen des GEG gerecht zu werden. Gemäß § 73 Abs. 2 GEG beträgt die Frist zur Pflichterfüllung zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht
Die energetische Sanierungspflicht besteht nicht für jede Immobilie, denn das GEG sieht Ausnahmen mit der Folge der Befreiung von der Sanierungspflicht vor.
Die Pflicht zum Dämmen von Dächern, Obergeschossen etc. entfällt, wenn der Eigentümer ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt hat. Außerdem gelten für denkmalgeschützte Immobilien oftmals andere energetische Voraussetzungen.
Daraus folgt, dass Ein- oder Zweifamilienhäuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen nach diesem Datum ein Eigentümerwechsel stattfand, die energetischen Anforderungen des GEG erfüllen müssen. Auch Mehrfamilienhäuser müssen den Anforderungen des GEG entsprechen.
Wie wird die energetische Sanierungspflicht nach dem GEG überprüft?
Eine Überprüfung der energetischen Voraussetzungen erfolgt lokal durch einen bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau. Der Schornsteinfeger überprüft die Dämmung der Rohrleitungen, ein Austauschen von alten Heizkesseln und ob alle heizungstechnischen Anlagen den Voraussetzungen des GEG entsprechen.