News und Fälle

Neue Hausbau

Wir vertreten mehrere Anleger, die in Leipzig, Crednerstraße 2-12, von der Neue Hausbau, Wohn- und Gewerbeimmobilien Bauträger GmbH Eigentumswohnungen erworben haben und mit der Beratungsleistung nicht zufrieden sind. Die Wohnungen wurden über verschiedene Vertriebsfirmen vermittelt und jeweils über eine Bank fremdfinanziert. Hierbei sind vor allem die DKB Deutsche Kredit Bank und die GMAC RFC Bank GmbH in Erscheinung getreten.

Im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb der von uns vertretenen Fälle gegen die Neue Hausbau Wohn- und Gewerbeimmobilien Bauträger GmbH stellen sich verschiedene Problemkreise. In den meisten Fällen wurden die Wohnungen von den Anlageberatern mit dem Versprechen verkauft, dass lediglich ein geringer monatlicher Eigenaufwand zu leisten sei. Versprochen wurde, dass sich die Kosten für den Wohnungserwerb aufgrund der an die Bank zu leistenden Zahlungen und des Aufwands z.B. für das Hausgeld wegen der zu erwartenden Mieteinnahmen und der Steuervorteile auf einen geringen monatlichen Eigenaufwand reduzieren. Geworben wurde unter anderem mit dem Steuertatbestand des § 7 h EStG. Danach können unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 12 Jahre nach dem Erwerb der Wohnung erhöhte Steuerabschreibungen für Herstellungskosten, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen geltend gemacht werden. Es handelt sich damit um ein sogenanntes Steuersparmodell. Häufig wurde auch ein gewinnbringender Wiederverkauf der Wohnung nach spätestens 10 Jahren versprochen.  

In den uns bekannten Fällen wurden die Anleger dabei allerdings von den Anlageberatern nicht darauf hingewiesen, wie sich die monatliche Belastung nach dem Auslaufen von steuerlichen Sondereffekten verändert. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der Beratung, denn sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, die Wohnung mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (BGHZ 156, 371, 377). Bei der Berechnung des Eigenaufwands muss der Verkäufer daher auch im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Unterhaltungskosten berücksichtigen (z.B. Urteil des BGH vom 14.01.2005, Az. V ZR 260/03). Wenn der Verkäufer bzw. die Vertriebsfirma dies nicht tut, verletzt er/sie damit seine/ihre Beratungspflichten, was zu einem Rückabwicklungsanspruch führen kann. 

Die Wohnungen wurden im Zeitraum 2007/2008 verkauft. In Fällen eines späten Verkaufs, also hauptsächlich im Jahr 2008, ist zudem zu prüfen, wie weit die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten bei Erwerb der Wohnung, also im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags, bereits fortgeschritten waren. Da die Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nur steuerlich geltend gemacht werden können, wenn sie nach dem Kaufvertragsabschluss durchgeführt wurden, kann es umgekehrt zu Schwierigkeiten mit dem Finanzamt führen, wenn zu diesem Zeitpunkt bereits entsprechende Arbeiten durchgeführt waren. Das Finanzamt kann dann auch noch nachträglich bereits gewährte Steuervorteile wieder aberkennen. 

Weiterhin gehörte zum Gesamtkonzept des Wohnungserwerbs eine Erstvermietungsgarantie. In diesem Zusammenhang ist § 15 b EStG zu beachten. Nach § 15 b EStG dürfen Verluste, die im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell stehen, nicht mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Für die Frage, ob eine Modellhaftigkeit (Steuerstundungsmodell) vorliegt, ist vor allem maßgeblich, ob es sich um ein vorgefertigtes Konzept handelt. Für die Modellhaftigkeit typisch ist die Bereitstellung eines Bündels an Haupt-, Zusatz- und Nebenleistungen. Zur Annahme einer Modellhaftigkeit ist es dabei nicht erforderlich, dass der Anleger mehrere Nebenleistungen in Anspruch nimmt. Bereits die Inanspruchnahme einer einzigen Nebenleistung (wie z.B. Mietgarantie) führt daher zur Modellhaftigkeit der Anlage. Die Folgen sind auch in diesem Fall steuerliche Nachteile. Auch hierin kann ein Risiko des Wohnungserwerbs liegen, worüber ein Anleger von dem Anlageberater aufgeklärt werden muss.

Derartige Beratungsfehler müssen sich in erster Linie die jeweiligen Vertriebsfirmen und der Verkäufer selbst, also die Neue Hausbau, zurechnen lassen. Eine Bank ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ein Anleger bei der Beratung, die zum Abschluss des Kauf- und Darlehensvertrages geführt hat, über wesentliche Aspekte falsch oder unvollständig beraten wurde (z.B. zu erzielende Mieteinnahmen und steuerliche Aspekte). Zu dieser Falschberatung muss hinzukommen, dass die Bank in einer Vielzahl von Fällen im selben Objekt den Kauf finanziert hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird bei einer solchen Sachlage vermutet, dass die Bank von der Falschberatung Kenntnis hatte oder vor dieser bewusst die Augen verschlossen hat, womit sie zu einer Rückabwicklung verpflichtet ist. Diese vom Bundesgerichtshof entwickelte Rechtskonstruktion wird institutionalisiertes Zusammenwirken genannt (Urteil des BGH vom 16.05.2006, Az. XI ZR 6/04 und Folgeurteile). Wir konnten durch unsere Recherchen feststellen, dass die Wohnungen in dieser WEG hauptsächlich von der DKB und der GMAC finanziert wurden.



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