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Mieterverein erhebt Musterfeststellungsklage und gewinnt die I. Instanz

Kurz vor Inkrafttreten einer Gesetzesänderung zu Mieterhöhungen (sogenannte Mietpreisbremse) hatte die Max-Emanuel Immobilien GmbH im Jahre 2018 den Mietern des Hohenzollernkarrees in München-Schwabing sowohl Modernisierungsmaßnahmen als auch eine deutliche Mieterhöhung angekündigt.

Hiergegen klagte der DMB Mieterverein München, denn die angekündigten Baumaßnahmen sollten frühestens 2020, also fast 2 Jahre nach Ankündigung derselben, beginnen. Dem Klageverfahren schlossen sich 145 der 200 betroffenen Mieter an.

Ankündigung 4 Tage vor Änderung der Gesetzeslage

Die Ankündigung der Baumaßnahmen und die dann folgende Modernisierungsmieterhöhung erfolgten am 27.12.2018, nur wenige Tage vor Änderung der bis dahin vermieterfreundlichen Gesetzeslage. Wie die Zeitschrift Finanztest berichtet bedeutet das für ein von den Baumaßnahmen und der dann folgenden Mieterhöhung betroffenes Ehepaar in Zahlen, dass sie nach dem bis zum 31.12.2018 geltenden Recht 729 Euro mehr pro Monat zahlen müssten, nach dem ab dem 01.01.2019 geltenden Recht wären es allerdings höchstens 229,95 Euro pro Monat.
Zum 01.01.2019 traten mieterfreundliche neue Regeln, die unter anderem eine derart heftige Mieterhöhung verhindern sollen, in Kraft. Der DMB Mieterverein wollte mit der durch ihn eingereichten Musterfeststellungsklage gerichtlich feststellen lassen, dass die Ankündigung der Mieterhöhung durch die Max-Emanuel Immobilien GmbH unwirksam ist und dass die mit der Modernisierung angekündigten Mieterhöhungen auf höchstens drei Euro pro Quadratmeter begrenzt werden.

Oberlandesgericht München befindet Ankündigung für nicht ordnungsgemäß

Das zuständige angerufene Oberlandesgericht München verhandelte die Sache und verkündete am 15.10.2019 sein Urteil. Dabei stellte das Gericht u.a. fest, dass die lange vor Baubeginn verschickte Modernisierungsankündigung nicht ordnungsgemäß sei. Ferner entschied das Gericht, dass für die aufgrund der Modernisierung folgenden Mieterhöhungen die zum 01.01.2019 in Kraft getretenen mieterfreundlichen Regelungen anzuwenden sind. Nach den dann geltenden Regeln zur Modernisierungsmieterhöhung darf die Miete nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen; die Vermieterin darf nur 8 statt 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Begründet hat das Gericht seine Entscheidung unter anderem damit, dass die Ankündigung zur Modernisierung nicht bereits im Dezember 2018 erfolgen durfte, da die Ankündigungspflicht dazu dient, dass sich Mieter auf die anstehenden Arbeiten einstellen können. Dem läuft es jedoch zuwider, wenn die Vermieterin die Ankündigung bereits Jahre im Voraus schickt. Das Gericht befand daher, dass die Ankündigung der nicht vor 2020 beginnenden Baumaßnahmen nicht ordnungsgemäß war, so dass sich die Vermieterin auch nicht auf die zum Zeitpunkt der Ankündigung geltenden gesetzlichen Regelungen berufen kann.
Das Urteil des OLG München vom 15.10.2019 trägt das Aktenzeichen MK 1/19. Über den aktuellen Stand dieses Verfahrens, das im übrigen die erste bundesweite Musterfeststellungsklage im Mietrecht ist, informiert der DMB Mieterverein München auf seiner Homepage; das Urteil im Wortlaut kann auf der Seite des Bundesamtes für Justiz nachgelesen werden.



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