Problematisch sind häufig im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschlüsse für bei dem Kauf bestehende oder nach dem Kauf auftretende Mängel. In vielen Fällen ist auch nicht der Verkäufer persönlich bei den Kaufvertragsverhandlungen tätig geworden, sondern bediente sich eines Maklers. Es stellt sich nun die Frage, inwieweit der Käufer eines Grundstücks für auftretende Mängel den Makler in Anspruch nehmen kann, wenn dieser z.B. eine kaufentscheidende Information über das Grundstück verschwiegen hat.
Zwar ist der Makler keine Partei im Immobilienkaufvertrag und kann somit nicht direkt wegen Mängeln am Grundstück haften. Es ist aber fraglich, ob die Maklercourtage von der Käuferseite auch zu entrichten ist, wenn entscheidende Informationen vom Makler verschwiegen worden sind. Mit der Frage, inwiefern eine Pflicht zur Zahlung der Maklercourtage beim Verschweigen von Informationen besteht, hat sich das OLG Hamm im Jahr 2019 befasst (Az.: 18 U 149/19). Das Gericht hatte zu entscheiden, ob der Hinweis auf das Vorliegen einer „Messie-Wohnung“ in einem Mehrfamilienhaus eine aufklärungsbedürftige Tatsache seitens des Makers darstellt.
„Messie-Wohnung“ bei Besichtigung verschwiegen
Nach dem Veröffentlichen eines Exposés und Schriftverkehr zwischen den Käufern und einem vom Verkäufer beauftragten Maklerunternehmen kam es zur Besichtigung eines Mehrfamilienhauses. Aus im Prozess streitigen Gründen wurden nicht alle Wohnungen des Hauses von den potenziellen Käufern besichtigt. So auch die Wohnung einer im Haus lebenden Dame, die sich im Nachhinein als eine sog. „Messie-Wohnung“ herausstellte. Diese Tatsache ist allerdings erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ans Licht gekommen. Nach dem Kaufvertragsschluss hat die Käuferseite somit die Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises verweigert. Daraufhin hat das Maklerunternehmen Klage auf Zahlung der Maklercourtage erhoben.
OLG Hamm entscheidet: Käufer haben Beweispflicht für Kenntnis des Maklers von „Messie-Wohnung“
Grundsätzlich steht dem Makler gem. §§ 652, 653 BGB ein Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns bei Abschluss des Kaufvertrags zu. Ein Zahlungsanspruch entfällt jedoch, wenn der Makler den Käufer über eine Tatsache arglistig täuscht, die er bei Kenntnis hätte preisgeben müssen. Zunächst stellt das Gericht fest, dass die Information über eine in hohem Maße vermüllte Wohnung im Wohnhaus eine kaufentscheidende Information ist. Hat der Makler Kenntnis von diesem Zustand, ist er nach Ansicht des Gerichts dazu verpflichtet, die Kaufinteressenten zu informieren. Kannte der Makler den Zustand und hat er diese arglistig, also vorsätzlich verschwiegen, um die Käufer nicht vom Kauf der Immobilie abzubringen, liegt eine relevante Täuschung vor, welche den Anspruch auf die Maklercourtage entfallen lassen würde.
Diese arglistige Täuschung war jedoch im vorliegenden Fall nicht eindeutig zu beweisen. Insbesondere hat das Gericht festgestellt, dass es bei der Käuferseite liegt, eine vorsätzliche Täuschung des Maklers über das Vorliegen einer vermüllten Wohnung zu beweisen. Die Beklagtenseite trägt somit die sogenannte Beweislast. Dieser Beweis kann in der Regel, so auch hier im Fall, nur schwer gelingen. Zwar können als Indizien E-Mails oder andere Kommunikationsmittel zwischen den Parteien vorgelegt werden, doch gerade bei mündlicher Kommunikation oder wenn das Thema bei der Besichtigung nicht angesprochen wurde, muss der Käufer einen Vorsatz des Maklers beweisen. Den Käufern des Mehrfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen ist dieser Beweis im Prozess nicht gelungen.
Schlussfolgerung für Immobilienkäufer
Für die Käufer einer Immobilie können durch das Vorenthalten von Informationen, wie das Vorliegen einer „Messie-Wohnung“ enorme finanzielle Folgen durch Räumung und Sanierung entstehen. Vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sind somit im Idealfall alle Wohnungen einzeln zu besichtigen. In jedem Fall sollte eine Kommunikation zwischen den Kaufinteressenten und dem Makler über wichtige Informationen wie vermüllte Wohnungen – am besten in Anwesenheit von potentiellen Zeugen - stattfinden, damit die Beweisführung in einem möglichen Klageverfahren gelingt.