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Bundesgerichtshof: Hilfsweise ordentliche Kündigung neben fristloser Kündigung bleibt auch bei nachträglicher Zahlung wirksam

Der Bundesgerichtshof hat am 19.09.2018 in zwei Entscheidungen (Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) festgelegt, dass eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wirksam sein kann, selbst wenn sie hilfsweise erklärt wird. Bislang liegen die Entscheidungen selbst noch nicht vor, wohl aber eine Pressemitteilung des BGH.

Hintergrund der zu entscheidenden Rechtsstreitigkeiten ist die Regelung des § 569 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Diese regelt, dass im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung deren Wirksamkeit nachträglich entfällt, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach einer Klage des Vermieters auf Räumung der Wohnung den Mietrückstand ausgleicht. Das Mietverhältnis wird dann nicht durch die außerordentliche Kündigung beendet, sogenannte Abwendungsbefugnis.

Daneben ordentliche Kündigung möglich

Während die Berufungsgerichte (Landgericht Berlin) in den entschiedenen Sachen der Ansicht waren, neben der fristlosen Kündigung sei eine ordentliche Kündigung mit Frist (§ 573 BGB) schon deshalb nicht möglich, weil es nach der außerordentlichen Kündigung kein Mietverhältnis mehr gebe, hält der Bundesgerichtshof eine solche Kündigung für möglich. Er hat entschieden, dass nach seiner Ansicht ansonsten eine künstliche Aufspaltung des Sachverhalts stattfinde, und man vielmehr davon ausgehen müssen, dass der Vermieter im Zweifel das Mietverhältnis jedenfalls beenden wolle. Daher sei trotz der Abwendungsbefugnis eine ordentliche Kündigung parallel oder hilfsweise zur fristlosen Kündigung möglich.

Konsequenzen für säumige Mieter

Die Entscheidungen dürften dazu führen, dass im Fall der Abwendung der außerordentlichen Kündigung in den allermeisten Fällen ein Grund für eine ordentliche Kündigung vorliegt und das Mietverhältnis innerhalb der geltenden Kündigungsfristen beendet wird. Zwar knüpft eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist an ein Verschulden des Mieters für die Rückstände an; dieses dürfte aber zumindest dann vorliegen, wenn der Mieter aufgrund mangelnder Ressourcen finanziell nicht in der Lage ist, seine Miete pünktlich zu bezahlen.

Ordentliche Kündigung aber möglicherweise treuwidrig

Die Verfahren wurden zur erneuten Verhandlung an die Berufungsgerichte zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat immerhin darauf hingewiesen, dass bei einem kurzfristigen Ausgleich der Mietrückstände das Berufen auf eine ordentliche Kündigung treuwidrig sein könnte. Dem Vermieter wäre dann zwar grundsätzlich das Recht zur ordentlichen Kündigung zuzugestehen, an der Ausübung könnte er aber gehindert sein, wenn der Mieter schon kurz nach der Kündigung die Rückstände rasch ausgleicht.

„Verkürzung“ der Abwendungsbefugnis

Zu beachten wäre dann, dass eine solche Treuwidrigkeit wohl zumindest dann vorliegen könnte, wenn bereits kurz nach der Kündigung der Mietrückstand gezahlt wird. Während die Abwendungsbefugnis der außerordentlichen fristlosen Kündigung also eine Frist von zwei Monaten ab Räumungsklage kennt, müssten Mieter zur „Abwendung“ der ordentlichen Kündigung mit Frist möglichst umgehend nach der Kündigung zahlen.

In jedem Fall: Rechtsrat bei Kündigung einholen

In jedem Fall sollten Mieter, die eine Kündigung erhalten haben, möglichst rasch nach Erhalt der Kündigung Rechtsrat einholen, wie mit einer solchen Kündigung umgegangen werden kann und soll. Gerade wegen der zuvor erwähnten „verkürzten Abwendungsbefugnis“ sollte schnell reagiert werden.

 



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