Ziel und Wirkung des Grundbuches sind es, klare Angaben zur Eigentümerposition eines Grundstückes zu haben und jegliche Rechte und Lasten eines Grundstücks in einem öffentlichen Verzeichnis zu vermerken. Kaufinteressenten einer Immobilie können sich somit durch einen Blick ins Grundbuch über die Eigentümerverhältnisse und eingetragene Lasten und Rechte informieren und absichern. Dienstbarkeiten gewähren bspw. einer anderen Person das Recht, das Grundstück im Rahmen eines Wegerechts zu nutzen. Eine Dienstbarkeit kann auch in einem Nießbrauchrecht, also in einem Nutzungsrecht einer bestimmten Person bestehen. Seit der Einführung des BGB ist die Eintragung von Dienstbarkeiten rechtlich vorgeschrieben. Aber schon vor der Jahrhundertwende gab es Dienstbarkeiten an Grundstücken. Zwar hätten alle Eigentümer ab Einführung des BGB diese auch in das Grundbuch eintragen lassen sollen, dies geschah aber nicht in allen Fällen.
Wie geht der Gesetzgeber mit altrechtlichen Dienstbarkeiten um?
Wie nun mit Dienstbarkeiten umzugehen ist, die bereits vor dem 01.01.1900 bestanden, hat der Gesetzgeber bereits vor über hundert Jahren festgelegt. Es wurde das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: EGBGB) geschaffen. Dieses legt in Art. 187 Abs. 1 EGBGB fest, dass Grunddienstbarkeiten, die zum Zeitpunkt der Anlegung des Grundbuchs bereits bestanden, weiterhin fortbestehen sollen. Somit kollidieren zwei wichtige Prinzipien des Grundstücksrechts durch diese Vorschrift: Einerseits genießt das Grundbuch durch seinen öffentlichen Glauben eine enorme Relevanz und die Eintragung kann nicht umgangen werden, andererseits sind ausnahmsweise auch nicht eingetragene Rechte in der gleichen Weise wirksam, wenn sie bereits vor der Existenz des Grundbuches Bestandskraft hatten. In den letzten Jahren haben sich deutsche Gerichte folglich mit der Auslegung dieses Problems auseinandergesetzt und sich damit beschäftigt, ob aufgrund Art. 187 EGBGB eine Ausnahme vom öffentlichen Glauben des Grundbuchs entsteht.
Gerichte entscheiden: Altrechtliche Dienstbarkeiten sind auch ohne Grundbucheintragung wirksam
Ob altrechtliche Dienstbarkeiten auch ohne Grundbucheintragung Wirkung entfalten, haben diverse Gerichte entschieden. So entschied das OLG Zweibrücken (17.02.2014, Az.: 3 W 39/12), dass sich ein Inhaber einer altrechtlichen Dienstbarkeit auch ohne Grundbucheintragung auf dessen Wirksamkeit berufen kann. Im Rahmen der Privatautonomie darf eine bereits bestehende Dienstbarkeit nicht durch die Existenz des Grundbuches ausgehebelt werden. „Uralt-Rechte“ sind zwar Ausnahmefälle, jedoch ergibt sich in der Folge, dass Kaufinteressenten sowie Eigentümer jederzeit von einer altrechtlichen Dienstbarkeit überrascht werden können. Diese kann auch in städtischen Gebieten existieren.
Folge für Kaufinteressenten
Damit Kaufinteressenten nicht erst nach dem Immobilienkauf von der Existenz einer altrechtlichen Dienstbarkeit erfahren und möglicherweise für Folgen der Dienstbarkeit haften, können die Parteien eine Gewährleistungsregel in Form eines Ausschlusses für die Haftung wegen altrechtlicher Dienstbarkeiten vereinbaren. Um sich rechtlich auch gegen ein „Uralt-Recht“ abzusichern, bietet sich hierfür eine anwaltliche Beratung und am besten vollständige Prüfung des Kaufvertragsentwurfs an.