HEE Rechtsanwaelte

SEB ImmoInvest wird aufgelöst

Fri, 11 May 2012 17:04:00 +0200

Der am 07.05.2012 für nur einen Tag geöffnete SEB ImmoInvest (www.hee-rechtsanwaelte.de/service/news/detail/article/seb-immoinvest-oeffnung-des-fonds-fuer-einen-tag.html) wird aufgelöst, da die liquiden Mittel des Fonds nicht ausreichen, um die durch die Anleger gestellten Rückgabewünsche zu erfüllen. Für Anleger des SEB ImmoInvest heißt dies nun, dass sie zunächst keine Zahlungen erhalten werden. Der Fonds soll bis April 2017 aufgelöst werden und wird bis dahin seine Immobilien verkaufen, um dann Auszahlungen an Anleger vornehmen zu können. Näheres Erfahren Sie auch hier: www.test.de/Offene-Immobilienfonds-SEB-ImmoInvest-wird-aufgeloest-4375347-4375349 Interessant ist in diesem Zusammenhang eine noch nicht rechtskräftige Entscheidung des Landgerichts Frankfurt vom 23.03.2012. Dort wurden einem Anleger eines inzwischen geschlossenen Immobilienfonds Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank zugesprochen. Über die Entscheidung haben wir hier www.hee-rechtsanwaelte.de/service/rechtsprechung/detail/article/schadensersatz-wegen-falschberatung-zu-offenem-immobilienfonds.html berichtet. Auch wir vertreten bereits Mandanten, die in den SEB Immoinvest investiert haben. Sollten Sie selbst in diesen oder in einen anderen offenen Immobilienfonds investiert haben, der zwischenzeitlich geschlossen ist, können Sie gerne Kontakt mit uns aufnehmen.

Schadensersatz wegen Falschberatung zu offenem Immobilienfonds

Fri, 11 May 2012 09:36:00 +0200

Das Landgericht Frankfurt hat die Commerzbank zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, da nach Ansicht des Gerichts die Klägerin von einem Anlageberater der Commerzbank nicht ausreichend über die mit der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds verbundenen Risiken informiert wurde. Das Gericht begründet seine Entscheidungen mit einer Pflichtverletzung des Anlageberaters aus einem geschlossenen Beratungsvertrag. Hintergrund ist, dass eine mündliche Anlageberatung unter Zuhilfenahme der Produktinformation zu dem seinerzeit offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P 2 Value stattgefunden hatte. In seiner Begründung führt das Landgericht Frankfurt aus, dass die Commerzbank ihre Beratungspflicht aus dem Anlageberatungsvertrag verletzt hat, weil nicht ausreichend über die mit der Anlagebeteiligung verbundenen Risiken informiert wurde. Gem. § 31 III WpHG besteht eine Verpflichtung, dem Kunden rechtzeitig und in verständlicher Form angemessene Informationen zur Verfügung zu stellen, so dass Kunden nach vernünftigem Ermessen Art und Risiko der angebotenen oder von den Kunden angefragten Anlageform verstehen und auf dieser Grundlage auch ihre Anlageentscheidung treffen können. Die Klägerseite, die unter Zuhilfenahme der Produktinformation beraten wurde, durfte davon ausgehen, dass ihr in dem persönlichen Gespräch die relevanten Risikoinformationen erteilt wurden. Hätte der Berater die erfolgte Risikoaufklärung erst unter Einbeziehung von schriftlichen Informationen als vollständig ansehen wollen, wäre er nach Ansicht des LG Frankfurt jedenfalls gehalten gewesen, dies unmissverständlich deutlich zu machen. Ein solcher Hinweis ist aber nicht erfolgt. Beim Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds sind Anleger über das Risiko eines Kapitalverlustes im Zusammenhang mit der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen (umgangssprachlich auch „Schließung“) zu informieren, da es sich hierbei um ein dieser Anlageform grundsätzlich innewohnendes, dem Anleger regelmäßig nicht erkennbares Risiko handelt. Das Urteil des LG Frankfurt vom 23.03.2012 (2-19 O 334/11) ist bislang nicht rechtskräftig geworden, da die Commerzbank Berufung eingelegt hat und nun in II. Instanz das Oberlandesgericht Frankfurt zu entscheiden hat.

SEB Immoinvest – Öffnung des Fonds für einen Tag

Fri, 04 May 2012 12:23:00 +0200

Am Montag, 07.05.2012 wird der seit zwei Jahren geschlossene offene Immobilienfonds SEB Immoinvest für einen Tag geöffnet. Wie in einem Artikel auf www.boerse.ARD.de berichtet wird, werden am 07.05.2012 bis 13.00 Uhr alle zuvor erteilten Verkaufsorder gesammelt. Für den Fall, dass alle Verkaufsorder bedient werden können, soll der Immoinvest nach dem AnsFuG (Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz) umgestellt werden, wonach Anleger ihre Anteile dann nur noch einmal jährlich zurückgeben können. Sofern die Rückgabewünsche jedoch die verfügbare Liquidität übersteigen, wird der Fonds abgewickelt und es erfolgt überhaupt keine Rücknahme von Fondsanteilen. Die Entscheidung, ob Anleger ihre Anteile halten oder zurückgeben sollten, ist schwer zu treffen, denn die Folgen der beiden Möglichkeiten sind zum jetzigen Zeitpunkt nur schwer abzuschätzen. Den auf der Homepage von boerse.ARD veröffentlichten vollständigen Artikel, in dem unter anderem auch die Vor- und Nachteile der Möglichkeiten Halten oder Verkaufen beschrieben werden, finden Sie hier: http://boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_607968 Auch wir vertreten bereits Mandanten, die in den SEB Immoinvest investiert haben. Sollten Sie selbst in diesen oder in einen anderen offenen Immobilienfonds investiert haben, der zwischenzeitlich geschlossen ist, können Sie gerne Kontakt mit uns aufnehmen, um insbesondere etwaige Beratungspflichtverletzungen der für Sie tätigen Anlageberater überprüfen zu lassen.

Zur Zurechnung des Verhaltens von Vermittlern gegenüber Kreditinstituten

Tue, 17 Apr 2012 14:09:00 +0200

Häufig stellt sich bei rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Darlehensnehmern mit Banken, Sparkassen und Bausparkassen die Frage, ob das Verhalten von Vermittlern, die nicht direkt zum Kreditinstitut gehören, diesem gleichwohl zurechenbar ist. Der Bundesgerichtshof hatte schon des Öfteren über solche Fragen zu entscheiden. Mit seinem Urteil vom 14.11.2000 zum Az. XI ZR 336/99 hat der BGH in einem Fall zur Zurechnung des Verhaltens eines Vermittlers gegenüber einer Bausparkasse Stellung genommen. Dort hatten zwischen den dortigen Klägern und dem beklagten Kreditinstitut im Vorfeld der Darlehensvergabe keine persönlichen Kontakte stattgefunden. Die Bausparkasse trug vor, sie habe den Klägern das Darlehen aufgrund der ihr über den Vermittler hereingegebenen Unterlagen gewährt und war der Auffassung, das Verhalten des Mitarbeiters der K. GmbH E. sei ihr nicht zuzurechnen, weil diese Dritte im Sinne von § 123 Abs. 2 BGB seien, denn sie seien nicht mit der Führung von Vertragsverhandlungen beauftragt gewesen und hätten solche auch nicht für die Bausparkasse geführt. Der BGH hat mit diesem Urteil festgestellt, dass die dortigen Kläger durch arglistige Täuschung dazu gebracht worden sind, das Vorausdarlehen der Bausparkasse für den Kauf der Eigentumswohnung in Anspruch zu nehmen und zugleich einen Bausparvertrag abzuschließen. Die den dortigen Klägern von der K GmbH vorgelegte Prognoseberechnung über die monatliche Belastung war nach den Feststellungen des BGH schwer zu durchschauen und berücksichtigte die Gebühren für die von den Klägern zu stellende Bankbürgschaft nicht und bezifferte die von den Klägern zu entrichtenden Zinsen geringer als diese nach dem Darlehensvertrag tatsächlich anfielen. Die in der Prognosberechnung angegebene monatliche Belastung der dortigen Kläger war dementsprechend falsch. Solche Fälle sind uns schon häufiger bekannt geworden. Der BGH stellt in dem genannten Urteil fest, dass das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, die dortige Beklagte brauche sich die arglistige Täuschung durch die K. GmbH nicht zurechnen zu lassen, da diese vielmehr Dritte im Sinne des § 123 Abs. 2 BGB sei und begründet dies wie folgt: „Übernimmt ein Vermittler, gleichgültig ob selbständig oder nicht, mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, so wird er in ihrem Pflichtenkreis tätig und ist zugleich als ihre Hilfsperson zu betrachten (Senatsurteil vom 24. September 1996 - XI ZR 318/95, WM 1996, 2105, 2106 m.w.Nachw.). Wann eine solche Einschätzung gerechtfertigt ist, läßt sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur aufgrund einer die Interessen beider Parteien wertenden Betrachtung der Einzelfallumstände entscheiden (BGH, Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 40/94, WM 1996, 315, 316). Sie ist hier zu bejahen. Die Beklagte hatte mit den Klägern keinen persönlichen Kontakt; vielmehr hatte sie es der für sie ständig als selbständige Vermittlerin tätigen O. überlassen, Kunden für ihr "Flexi-Programm" zu werben und mit ihnen die erforderlichen Vertragsverhandlungen bis zur Unterschriftsreife zu führen. Sie mußte damit rechnen, daß die O. nicht nur eigene Mitarbeiter einsetzte, sondern auch - wie geschehen - Untervermittler einschaltete und diesen die Verhandlungen mit den Kunden überließ. Deren Verhalten bei der Anbahnung der Darlehens- und Bausparverträge muß die Beklagte sich ebenfalls gemäß § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 24. September 1996 aaO; BGH, Urteil vom 9. Juli 1998 - III ZR 158/97, WM 1998, 1673, 1674).“ Auf Seite 10 unten des Urteils heißt es dann: „Wenn die K. GmbH den Klägern die Auszahlung von 26.000 DM durch die kreditgebende Bank in Aussicht stellte und über die finanzielle monatliche Belastung der Kläger durch die abzuschließenden Verträge in Form einer schwer durchschaubaren Prognoseberechnung falsche Angaben machte, so betraf das die Anbahnung von Verträgen mit der Beklagten, nicht den Kaufvertrag über die Eigentumswohnungen. Daß eine Bausparkasse, hätte sie selbst die nötigen Vorgespräche geführt, für unrichtige Angaben über die monatliche Belastung der Kläger aus Darlehens- und Bausparvertrag sowie für die Erklärung, nach Durchführung der von ihr finanzierten Kaufverträge erhielten die Kläger 26.000 DM, einzustehen hätte, liegt auf der Hand. Dadurch, daß die Beklagte die Gespräche selbständigen Vermittlern überließ, kann sie sich ihrer Verantwortung für die Vertragsverhandlungen nicht entziehen.“ Nach der Rechtsprechung des BGH ist in solchen und ähnlichen Konstellationen also immer zu prüfen, ob es sich um Angaben handelt, die im Pflichtenkreis des Kreditinstituts liegen. Das Urteil ist auf der Seite des Bundesgerichtshofs unter www.bundesgerichtshof.de abrufbar.

Berliner Notarkammer verschärft ihre „Standesrichtlinie“

Thu, 29 Mar 2012 18:59:00 +0200

In den vergangenen Jahren ist es zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten gekommen, denen jeweils der Kauf einer Eigentumswohnung nach einer Falschberatung zu teilweise überhöhten Preisen zugrunde lag. Häufig spielten auch versteckte Innenprovisionen eine Rolle. Nahezu allen diesen Wohnungsverkäufen war gemein, dass die notariellen Wohnungskaufverträge in ein Kaufvertragsangebot und eine Kaufvertragsannahme gesplittet waren, diese Erklärungen also jeweils gesondert vor einem Notar erklärt wurden. Auch uns sind zahlreiche solcher Fälle bekannt geworden. Die Bundesnotarkammer warnt bereits seit längerem vor einer solchen Aufspaltung in Angebot und Annahme wegen der damit verbundenen Risiken. Häufig erkennt der Käufer bei einer solchen Aufspaltung nicht, dass er sich bei einem Angebot bereits für eine bestimmte Frist unwiderruflich verpflichtet. Der Käufer kann dann in dieser Zeit von seinem Angebot nicht mehr zurücktreten und der Verkäufer muss das Angebot nur noch annehmen. Dann ist der Vertrag bereits zustande gekommen, ohne dass der Käufer noch etwas daran ändern kann. Wie der Tagesspiegel bereits am 21.12.2011 berichtete, sei dies in Berlin gängige Praxis, wenn Verkäufer über Vertriebsgesellschaften Immobilien über dem Wert verkaufen wollen. Den Artikel des Tagesspiegel finden Sie hier http://www.tagesspiegel.de/berlin/geschaefte-mit-schrottimmobilien-notarkammer-haelt-an-umstrittenen-kaufvertraegen-fest-/5980746.html Auch uns liegen solche Fälle zur Bearbeitung vor. Wie der Tagesspiegel in seinem Artikel vom 23.03.2012 berichtete, hat auch die Berliner Notarkammer nun ihre Vorschriften den Bundesrichtlinien angepasst. Danach ist künftig eine Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme „in der Regel“ unzulässig. Den Artikel des Tagesspiegel finden Sie hier http://www.tagesspiegel.de/meinung/berliner-notarkammer-in-der-regel-neue-regeln/6362450.html In anderen Bundesländern gelten solche und strengere Richtlinien bereits seit längerem. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung mit Fällen in dem Bereich der sogenannten „Schrottimmobilien“ begrüßen wir es, dass nun auch für Berliner Notare die Richtlinien diesbezüglich geändert worden sind, auch wenn wir uns hier im Sinne der Verbraucher konkrete Vorgaben gewünscht hätten. An dieser Stelle möchten wir nicht unerwähnt lassen, dass das Berliner Landgericht bemüht ist, sämtliche Vorwürfe gegen Notare aufzuklären, die den Verkauf von „Schrottimmobilien“ beurkundet haben könnten. Der Gerichtspräsident des Landgerichts Berlin, Herr Dr. Bernd Pickel, ist gleichzeitig auch die Aufsichtsbehörde für die Berliner Notare. Herr Dr. Pickel hat alle Betroffenen aufgerufen, sich bei ihm zu melden und ihre Beschwerden vorzubringen. Inzwischen findet sich auf der Homepage der Berliner Notarkammer sogar ein Link auf die Internetseite der Senatsverwaltung für Justiz- und Verbraucherschutz unter dem Titel „Schutz und erste Hilfe vor Schrottimmobilien“, die Verbrauchern eine Checkliste darüber an die Hand gibt, was bei einem Immobilienkauf als Geldanlage zu beachten ist. Den Link finden Sie hier http://schutz-vor-schrottimmobilien.de/

Wohnungskäufer sollen besser geschützt werden

Mon, 27 Feb 2012 17:15:00 +0100

Wie die Stiftung Warentest in der Ausgabe für März 2012 ihres Finanztesthefts berichtet, will Berlins neuer Justiz- und Verbraucherschutzsenator Thomas Heilmann Käufer von vermieteten Eigentumswohnungen besser vor überteuerten Angeboten schützen.

Den Vorschlägen des Justiz- und Verbraucherschutzsenators entsprechend sollen nicht nur die Wohnungskäufer selbst, sondern auch Notare und Banken in die Lage versetzt werden, dubiose Angebote zu erkennen, was wiederum auch den potentiellen Käufer schützen würde. Weiterhin sollen diese Vorschläge vorsehen, dass sich Kunden künftig vor dem Kauf einer Immobilie von ihrer Hausbank, einem vom Käufer ausgesuchten Steuerberater oder einer Verbraucherzentrale beraten lassen müssen. Notare sollen ferner künftig den Kaufvertragsentwurf persönlich an die Käufer versenden, damit diese dann tatsächlich 14 Tage Zeit haben, um den Kauf zu prüfen oder prüfen zu lassen.
Justiz- und Verbraucherschutzsenator Thomas Heilmann erwägt dem Bericht von Finanztestheft folgend auch eine Besichtungspflicht für Käufer, um damit zu verhindern, dass minderwertige Wohnungen völlig überteuert verkauft werden.
Die finanzierenden Banken sollen künftig Wohnungen mithilfe eines Gutachtens auf ihren realen Wert überprüfen.

Nach Angaben von Stiftung Wartentest sollen die Vorschläge des Justiz- und Verbraucherschutzsenators im Berliner Abgeordnetenhaus diskutiert und im Juni von der Justizministerkonferenz beraten werden.

Unserer Auffassung nach greifen die Vorschläge zwar zum Teil stark in die Privatautonomie der jeweiligen Käufer ein. Andererseits hat die Vergangenheit aber auch gezeigt, wie viele Wohnungskäufer „über den Tisch gezogen wurden“ mit Folgen, die teilweise bis zum völligen Verlust der wirtschaftlichen Existenz führten. An das Licht der Öffentlichkeit sind diese Vorgänge insbesondere in der Zeit geraten, als der Vorgänger des jetzigen Justiz- und Verbraucherschutzsenators, Michael Braun, der sich lediglich zwölf Tage im Amt halten konnte, stark in die Kritik geraten war, weil ihm vorgeworfen wurde, als Notar selbst in den Verkauf überteuerter Immobilien verwickelt gewesen zu sein, was dieser allerdings stets bestritten hatte.

Landgericht Berlin verurteilt Verkäufer einer Schrottimmobilie zur Rückabwicklung

Mon, 13 Feb 2012 14:00:00 +0100

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 26.01.2012 (Az. 33 O 186/11, bislang nicht rechtskräftig) die Verkäuferin einer Wohnung, die VITO City Properties GmbH, zur Rückabwicklung verurteilt.

Ein Ehepaar kaufte eine in Berlin Spandau, Brüderstraße/Jägerstraße gelegene Wohnung und finanzierte den Kaufpreis über ein Darlehen. Die vom Verkäufer zugesagte Sanierung der Wohnung ist nicht durchgeführt worden. Der Wohnungserwerb sollte die Käufer nach den Versprechungen der Verkäuferin bzw. der von ihr mit der Beratung beauftragten Firma Correkta Pro durch Steuerersparnisse und Mieteinnahmen lediglich mit € 100,00 monatlich belasten. Nach 10 Jahren sollte die Wohnung mit einem Gewinn von € 40.000,00 wieder verkauft werden können.

Das Landgericht Berlin stellte in dem gegen die Verkäuferin geführten Verfahren fest, dass die Wohnung sich in einem schlechten Zustand befindet und aufgrund der Lage und der zu erzielenden Miete ihren Kaufpreis bei Weitem nicht wert ist. Das Landgericht ist aus diesen Gründen zu einer sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung gekommen, was nach § 138 BGB die Nichtigkeit des Kaufvertrages zur Folge hat und daher zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führt. Die Formulierung der Urteilsgründe lautet auch auf eine Sittenwidrigkeit der Finanzierung, dort heißt es: „Kaufvertrag über die Wohnung und die darauf basierende Finanzierung“ seien sittenwidrig. Die Finanzierung erfolgte dem Vernehmen nach über die Deutsche Kreditbank DKB AG.

Als völlig zutreffend dürfte dabei der von dem Landgericht zugrunde gelegte Ansatz zu beurteilen sein, den Wert der Wohnung über die sogenannte Ertragswertmethode zu ermitteln. Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass bei dem Erwerb von Wohnungseigentum im Wesentlichen der Ertragswert der entscheidende Faktor ist, wenn die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern wie hier vermietet werden soll.
Zudem stellte das Gericht auch fest, dass der Verkäufer die Unerfahrenheit der Käufer ausgenutzt hat.

Bemerkenswert ist weiterhin, dass das Gericht – obwohl es sich um ein sittenwidriges Rechtsgeschäft hinsichtlich des Kaufvertrags handelt – in seinem (nicht von uns erstrittenen) Urteil festgestellt hat, dass die Verkäuferin auch verpflichtet ist, den Klägern weitere Schäden, die ihnen durch Aufnahme von Kreditbelastungen oder sonstigen Vermögensaufwendungen entstanden sind, zu ersetzen.

Landgericht Berlin hat schon jetzt schwer mit der Klagewelle zu kämpfen

Tue, 20 Dec 2011 12:30:00 +0100

Wie wir vor einigen Tagen berichtet haben, kommt in diesem Jahr erstmals die zehnjährige Höchstverjährungsfrist nach der Reform des deutschen Schuldrechts zur Anwendung. Es verjähren damit endgültig auch Ansprüche, die bis zu 30 Jahre alt sind. Dies führt offensichtlich zu einem erhöhten Aufkommen an Klageverfahren, die noch in diesem Jahr bei den Landgerichten anhängig gemacht werden. Wie uns das Landgericht Berlin auf Nachfrage bestätigt, droht dort bereits jetzt die Eingangsregistratur aus allen Nähten zu platzen. Derzeit besteht bereits ein Bearbeitungsstau von rund zwei Wochen. Zum Jahresende ist noch mit einer Zunahme der Klageeingänge zu rechnen. Betroffene Kläger und deren Anwälte sollten daher einkalkulieren, dass es zu Problemen bei der Erteilung einer Auskunft über den Klageeingang, beim Faxen an das Landgericht sowie mit dem Platz im Briefkasten des Landgerichts, zumindest am 30. und 31.12.2011, kommen kann. Nach unseren Informationen soll der Briefkasten des Landgerichts letztmalig am 30.12.2011 geleert werden, danach erst wieder im neuen Jahr.

Ende 2011 setzt Jahrhundertverjährung ein

Wed, 19 Oct 2011 15:04:00 +0200

Die seit 1.1.2002 geltende sogenannte Schuldrechtsmodernisierung brachte auch eine Änderung des Verjährungsrechts mit sich. Bis dahin verjährten zivilrechtliche Ansprüche in 30 Jahren, unabhängig davon, ob der Gläubiger den Anspruch kannte oder nicht. Seit 2002 verjähren Ansprüche in drei Jahren gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem der Anspruchsinhaber den Anspruch erkennt, z.B. einen Schadensersatzanspruch. Spätestens nach 10 Jahren tritt die Verjährung aber in jedem Fall ein, auch dann, wenn der Gläubiger gar nichts von seinem Anspruch weiß. Ausnahmen bestehen für bereits titulierte Ansprüche und Ansprüche aus Grundstücksgeschäften. Ebenfalls wurde eine 10jährige Höchstfrist eingeführt, nach der alle Ansprüche unabhängig von der Kenntnis des jeweiligen Anspruchs nach Ablauf von 10 Jahren verjähren. Dies bringt es mit sich, dass nun spätestens mit Ablauf des Jahres 2011 alle Ansprüche, die vor zehn Jahren, also 2001 oder früher entstanden sind, mit Ablauf des 1. Januar 2012, welcher ein Sonntag und Feiertag ist, verjähren. Die neuen Vorschriften gelten auch für alle Ansprüche die vor dem Jahr 2002 entstanden sind. Deshalb verjähren Ende 2012 grundsätzlich alle Ansprüche, die 10 Jahre und älter sind. Weil der 31. Dezember in diesem Jahr ein Sonnabend ist, kann die Verjährung ausnahmsweise noch bis zum folgenden Montag, dem 2. Januar 2012, gehemmt werden. Dies kann zum Beispiel durch Einreichung einer Klage geschehen. In vielen Fällen zeigen sich Fehler erst Jahre später. Z.B. bei langfristigen Kapitalanlagen wie Beteiligungen an Immobilien- oder Schiffsfonds oder dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Solche Beteiligungen wurden in den 90er Jahren häufig an den Mann und an die Frau gebracht und sind nicht immer so erfolgreich gelaufen, wie zunächst vom Berater vollmundig versprochen. Nun sollten sich aber potentiell geschädigte Anleger oder auch andere Anspruchsinhaber nicht von Anlegerschutzvereinen und anderen Playern verrückt machen lassen. Zwar sollte jeder, der der Meinung ist, dass er noch geltend zu machende Ansprüche hat diese von einem spezialisierten Rechtsanwalt oder z.B. einer Verbraucherzentrale prüfen lassen. Dabei kann sich allerdings genauso ergeben, dass wegen der auch schon in den letzten Jahren geltenden dreijährigen Verjährungsfrist, Ansprüche verjährt sind. Wegen des Ende des Jahres 2011 doch insgesamt zu erwartenden höheren Verjährungsaufkommens ist mit einer Mehrbelastung der Justiz zu rechnen. Das wird die Justiz aber auch diesmal verkraften. Zuletzt wurden 2004 lastwagenweise Klagen bei dem Landgericht Berlin eingereicht als damals erstmals die neue dreijährige Verjährungsfrist ablief.

BGH zur Falschberatung bei Lehman-Zertifikaten

Thu, 29 Sep 2011 15:37:00 +0200

Am 27.09.2011 fanden vor dem Bundesgerichtshof die Revisionsverhandlungen in zwei Fällen statt, in denen Anleger die Hamburger Sparkasse (HASPA) auf Schadensersatz in Anspruch genommen haben. Die Anleger, die nicht von unserer Kanzlei vertreten werden, hatten geltend gemacht, sie hätten bereits in den Jahren 2006 und 2007 durch die Sparkasse auf eine (erhöhte) Insolvenzgefahr der amerikanischen Bank hingewiesen werden müssen. Der BGH führte aus, dass eine solche Aufklärung in den Jahren 2006 und 2007 wohl nicht geschuldet gewesen sei. Eine erhöhte Insolvenzgefahr sei nicht erkennbar gewesen, daher hätte die HASPA auch nicht auf eine solche Gefahr hinweisen müssen. Zugleich betonte der BGH, dass Ansprüche aus Falschberatung stets im Einzelfall zu prüfen seien. Für Anleger bedeuten die Ausführungen des BGH nicht, dass in keinem Fall mit einem Schadensersatz wegen einer fehlerhaften Beratung zu rechnen ist. Vielmehr ist stets genau zu prüfen, wie im Einzelfall beraten worden ist und ob sich hieraus Ansprüche ableiten lassen. Aus dem Grund einer fehlenden Aufklärung über eine gesteigerte Insolvenzgefahr in den Jahren 2006 und 2007 allein kann allerdings wohl kein Anspruch hergeleitet werden. Ebenfalls abschlägig beschieden die Richter die Aussichten in der Sache hinsichtlich nicht offengelegter Gewinnmargen. Im Windschatten der sogenannten Kick-Back-Urteile hatten die Kläger geltend gemacht, sie hätten auch über eine in dem Kaufpreis enthaltene Gewinnmarge der HASPA aufgeklärt werden müssen. Der „Einkaufsrabatt“ der Bank hatte sich auf 3,8% des Emissionspreises belaufen, wie heute berichtet wird. Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass es sich bei Verkäufen aus dem eigenen Bestand und darin enthaltene Margen nicht um offenlegungspflichtige Kick-Back-Zahlungen handele. Wir sind der Meinung, dass hier eine zwar rechtlich vertretbare Wertung vorgenommen worden ist, dass in der Sache aber eine identische Interessenlage vorliegt. Es kann nach unserer Auffassung nicht zu unterschiedlichen Rechtsfolgen in Abhängigkeit davon kommen, woran die Bank im konkreten Fall genau verdient und wie ihr Zahlungen zufließen. In zwei weiteren Sachen fanden die ebenfalls für gestern angesetzten Termine zur Verhandlung in Lehman-Sachen vor dem BGH nicht statt. Die revisionsführenden Banken hatten die Revision zurückgenommen. Ein Interview zum Thema finden Sie auch hier: http://detektor.fm/wirtschaft/bgh-beschliesst-lehman-anleger-haben-kein-anspruch-auf-schadensersatz/

Vom Schmücken mit fremden Federn

Tue, 27 Sep 2011 18:24:00 +0200

Aus gegebenem Anlass möchten wir nochmals darauf hinweisen, dass das für einen Anleger des DS-Rendite Fonds Nr. 126 der Dr. Peters Gruppe vor dem Landgericht Dortmund am 01.07.2011 entschiedene Urteil durch uns für einen unserer Mandanten erstritten worden ist. Uns erreicht in diesen Tagen ein Schreiben der Kanzlei MZS Rechtsanwälte aus Düsseldorf, das offensichtlich an alle Gesellschafter des DS-Rendite-Fonds Nr. 126 versandt worden ist. Das Schreiben enthält in der Betreffzeile den Hinweis „Landgericht Dortmund spricht Mitgesellschafter vollen Schadensersatz zu“. Im weiteren Verlauf wird dann behauptet „Unsere Mandantin und vermutlich auch die meisten der anderen Gesellschafter können daher auf Schadensersatz hoffen.“ Wir sind der Meinung, dass hier der Eindruck erweckt wird, es handele sich um ein von der Kanzlei MZS für eine dortige Mandantin erstrittenes Urteil. Dies ist offensichtlich nicht der Fall; nach Rücksprache mit der Dr. Peters Gruppe bzw. deren Rechtsvertreter ist es vielmehr so, dass gegen Gesellschaften der Dr. Peters Gruppe in nicht einem Fall Haftungsverfahren durch die Kanzlei MZS Rechtsanwälte geführt werden. Wir halten das Vorgehen der Kanzlei in diesem Zusammenhang für nicht zielführend. Es wird der Eindruck erweckt, im „Windschatten“ des durch uns erstrittenen Urteils lasse sich, unter Umständen bei Beauftragung der Kanzlei MZS, ein Verfahren aus den gleichen Gründen gewinnen. Dies ist nach unserer Einschätzung nicht der Fall. Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne verjähren nach dem Verkaufsprospektgesetz binnen drei Jahren ab Prospektveröffentlichung; diese Frist ist zumindest bei dem hier betroffenen DS-Rendite Fonds Nr. 126 bereits seit etwa einem Jahr abgelaufen. Wir haben in mehreren Fällen verjährungshemmende Maßnahmen für Anleger eingeleitet; wir würden allerdings aktuell neuen Mandanten nicht zu einer Prospekthaftungsklage im engeren Sinne raten, weil diese mit Blick auf die bereits eingetretene Verjährung kaum Aussichten auf Erfolg haben dürfte. Irreführend ist nach unserer Auffassung daher auch die Aussage, dass die anderen Gesellschafter auf Schadensersatz hoffen können. Prospekthaftungsansprüche sind Individualansprüche, eine Wirkung für andere Gesellschafter ergibt sich aus dem Urteil nicht. Wegen der bereits aufgezeigten Verjährungsproblematik dürfen sich „daher“, das heißt aus den Gründen des Urteils, andere Gesellschafter auch keine erhöhten Hoffnungen auf einen Schadensersatz machen. Wir sind der Meinung, dass der Sache der betroffenen Anleger hier ein Bärendienst erwiesen wird, wenn mit einer pauschalen und auf den Einzelfall nicht zwingend zutreffenden Darstellung der Eindruck erweckt wird, nahezu jeder Gesellschafter könne sich auf diese Weise von der Beteiligung trennen. Dies mag in Fällen einer nachweisbaren Falschberatung noch der Fall sein, aus den Gründen einer Prospekthaftung im engeren Sinn ist es nach unserer Ansicht jedenfalls nicht mehr möglich. Dies bedeutet ausdrücklich nicht, dass sämtliche anderen in Betracht kommenden Prospekthaftungsansprüche (im weiteren Sinne), bereits verjährt sind.

Durchsuchungen durch Staatsanwaltschaft im Hause BAC

Thu, 22 Sep 2011 18:56:00 +0200

Die Staatsanwaltschaft Berlin hat am 20.09.2011 die Geschäftsräume der Berlin Atlantic Capital Gruppe (BAC) in Berlin durchsuchen lassen. Ebenfalls durchsucht wurden Privaträume der Geschäftsführung. Die Vorwürfe der Staatsanwaltschaft lauten auf Untreue und Kapitalanlagebetrug. Durch die Initiatoren der Fonds soll es insofern zu Transaktionen zwischen einzelnen Fonds gekommen sein, als dass Lebensversicherungspolicen nach einer Darstellung des Branchendienstes „Fondstelegramm“ von Fonds zu Fonds weiterveräußert wurden. Hierbei sollen zum Einen die Anleger über den Erfolg der älteren Life Trust-Fonds getäuscht und erst so zu der Anlage in jüngere Fonds bewegt worden sein; zum Anderen sollen Fondsmittel zum Aufkauf von Policen aus älteren Fonds verwendet worden sein, so dass die jüngeren Fonds möglicherweise nicht zu marktgerechten Preisen die Policen erworben haben. Bereits auf den Gesellschafterversammlungen der Life Trust Fonds Ende August 2011 haben wir danach gefragt, in welcher Weise der jeweilige Einkaufspreis bestimmt worden ist. Eine schlüssige Antwort darauf, ob zu Buchwerten oder zu Marktpreisen erworben worden ist, haben wir nach unserem Dafürhalten allerdings nicht erhalten. Die Life Trust Fonds der BAC befinden sich derzeit in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, weil die Investition in die Zielgesellschaft zahlreicher Fonds, die Life Trust Asset Pool LLLP (LTAP), im Rahmen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit der LTAP unter die Kontrolle der finanzierenden Bank, Wells Fargo, gekommen ist. Wir prüfen für unsere Mandanten, die wir in zahlreichen Fällen auch gegen die tätigen Vertriebe vertreten, auch Ansprüche einer Haftung der Geschäftsführung der Fonds aus den dargestellten Gründen. Nähere Einzelheiten zu Grund und Umfang einer solchen möglichen Haftung finden Sie in Kürze auf unserer Seite http://www.aktionsseite-fuer-bac-anleger.de

Bundesregierung will den „Grauen Kapitalmarkt“ regulieren

Thu, 30 Jun 2011 11:00:00 +0200

Wie vom Deutschen Bundestag mitgeteilt wird soll der Graue Kapitalmarkt reguliert werden. Am 7.6.2011 wurde dazu von der Bundesregierung ein Entwurf eines Gesetzes zur Novellierung des Finanzanlagenvermittler- und Vermögensanlagenrechts (17/6051) vorgelegt. Den Missständen in diesem Bereich solle entgegengewirkt werden, indem die Pflichten für Banken und Sparkassen im regulierten Bereich des Kapitalmarktes auf Anbieter im Grauen Kapitalmarkt ausgedehnt werden. Dazu gehören das aufsichtsrechtliche Gebot, anlegergerecht zu beraten, Provisionen offen zu legen und über ein Beratungsgespräch ein Protokoll zu führen und dem Anleger zur Verfügung zu stellen. Weiterhin sollen die Anforderungen für das öffentliche Angebot von Vermögensanlagen verschärft werden. So sollen Verkaufsprospekte für Vermögensanlagen zusätzliche inhaltliche Anforderungen erfüllen und Informationen enthalten müssen, die eine Beurteilung der Seriosität der Projektinitiatoren ermöglichen. Anbieter von Vermögensanlagen sollen ferner dazu verpflichtet werden, Kurzinformationsblätter zur erstellen. Mit diesen „Beipackzetteln“ sollen Anleger in kurzer und verständlicher Form über die ihnen angebotenen Graumarktprodukte informiert werden. Zur Prüfung der Prospekte durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll allerdings laut dem Gesetzentwurf der einschränkende Hinweis in den Verkaufsprospekt aufzunehmen sein, dass die inhaltliche Richtigkeit der im Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben nicht Gegenstand der Prüfung durch die Bundesanstalt ist. Dieser Hinweis soll Anleger vor falschen Annahmen hinsichtlich des Umfangs der Prüfung des Verkaufsprospekts durch die Bundesanstalt bewahren. Die BaFin nimmt lediglich eine Prüfung auf Vollständigkeit des Prospekts und gerade keine inhaltliche Prüfung vor. Freie Finanzanlagenvermittler müssen nach diesem Gesetzentwurf in Zukunft mit erheblich verschärften Bedingungen für die Erteilung einer gewerberechtlichen Erlaubnis rechnen. So werden nach dem Gesetzentwurf ein Sachkundenachweis und der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung verlangt. Weiterhin sollen auch die Informations-, Beratungs- und Dokumentationspflichten beim Wertpapierhandel in Zukunft auch für gewerbliche Vermittler und Anlageberater gelten. (Quelle: http://www.bundestag.de/presse/hib/2011_06/2011_228/03.html) Wir hatten bereits anlässlich einer Gesetzesinitiative im vergangenen Jahr darauf hingewiesen, dass es entscheidend auch darauf ankommen dürfte, welche Konsequenzen Verstöße gegen die Regelung haben sollen. Bleibt es bei einer aufsichtsrechtlichen Regelung, aus der keine zivilrechtlichen Ansprüche abgeleitet werden können, wäre der Nutzen für den Verbraucher stark eingeschränkt. So hat die Einführung der Protokollpflicht bei Wertpapierberatungen keinen nennenswerten Vorteil für den Verbraucher gebracht, weil sich faktisch aus Fehlern bei der Protokollierung keine Rechte ableiten lassen. Eine Versicherungspflicht für Berater ist im Sinne der Kapitalanleger grundsätzlich zu begrüßen. In Fällen, in denen ein Berater vorsätzlich, also zum Beispiel in betrügerischer Absicht handelt, hilft eine solche Versicherungspflicht allerdings nicht weiter, denn für vorsätzliches Handeln tritt eine Versicherung nicht ein.

Anrufe durch Sachverständige IV (Jost Raabe)

Wed, 15 Jun 2011 17:28:00 +0200

Wiederum ging uns ein Anschreiben eines vermeintlichen Sachverständigen zu. Es handelt sich diesmal mal um einen Dipl.-Ing Jost Raabe aus Hamburg. Der Text des Anschreibens entspricht in etwa den bereits bekannten Schreiben der Sachverständigen Klimaczewski, Kruszynski, Czybilski und Müller. Hierüber haben wir bereits berichtet. Neu ist nun, dass eine Festnetznummer in Hamburg angegeben ist. Bei einem Anruf konnten wir jedoch feststellen, dass die Rufnummer zur Zeit nicht vergeben ist. Insofern erschließt sich auch warum in dem Schreiben gebeten wird, die Handynummer anzurufen. Aufällig ist, dass dieses Schreiben ebenso wie ein Schreiben des Sachverständigen Klimaczewski mit i.A. Möller unterzeichnet ist. Wir gehen deshalb auch hinsichtlich des Sachverständigen Jost Raabe davon aus, dass es diesen tatsächlich nicht gibt. Es muss vielmehr vermutet werden, dass Erwerber von Eigentumswohnungen auf diese Weise einer anwaltlichen Beratung zugeführt werden sollen. Wir erachten solche Methoden im höchsten Maße für unseriös. Erwerbern von Eigentumswohnungen muss klar sein, dass die Frage nach Schadensersatzansprüchen immer nur im Einzelfall beantwortet werden kann.

UniImmo: Global geschlossen

Tue, 17 May 2011 16:48:00 +0200

Zwischenzeitlich ist auch der ehemals offene Fonds UniImmo Global (ISIN DE0009805556) zumindest vorübergehend geschlossen worden. Dies hat die Union Investment Real Estate GmbH, welche eine Anlagegesellschaft der Volksbanken ist, entschieden. Hintergrund ist die Tsunami- und Atom-Katastrophe in Japan. Der Investmentfonds UniImmo Global ist mit ca. 14% seines Fondsvermögens in Japan investiert. Fondsanteile werden mit einem Abschlag noch an der Börse gehandelt. Hierüber haben z.B. bereits Spiegel Online und Stiftung Warentest berichtet. Die Berliner Volksbank hat ihre Kunden für die Fondsgesellschaft Union Investment informiert und teilt vernünftigerweise einleitend mit, dass ihr Mitgefühl zunächst den von der Katastrophe unmittelbar betroffenen Menschen in Japan gilt. Die Berliner Volksbank teilt weiter mit, dass die Fondsgesellschaft Union Investment Real Estate GmbH vor Ort mit den Sachverständigen für die Immobilienbewertung Rücksprache gehalten habe. Ergebnis der Anfrage sei, dass es aktuell nicht möglich ist, die Immobilien in Japan zu bewerten und damit eine ordnungsgemäße Ermittlung des Anteilswerts für den Fonds nicht durchgeführt werden könne. Die Fondsgesellschaft sehe sich daher gezwungen, auf Basis des Investmentgesetzes und der Allgemeinen Vertragsbedingungen des Fonds, die Rücknahme von Anteilen am 17.03.2011 auszusetzen. Diese Entscheidung sei nach Abstimmung mit der Depotbank und dem Aufsichtsrat der Union Investment Real Estate GmbH getroffen und anschließend der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht mitgeteilt worden. Zu der Frage wann mit der Öffnung des Fonds zu rechnen ist, wird leider nicht mitgeteilt. Es gibt weitere offene Immobilienfonds am Markt, die ebenfalls in Japanischen Immobilien investiert sind und teilweise sogar einen höheren Anteil an Japanischen Immobilien beinhalten als der UniImmo Global, aber dennoch nicht geschlossen wurden. Über die Notwendigkeit, den UniImmo Global wegen der Japan-Krise zu schließen, gibt es geteilte Meinungen. Die Entscheidung der Fondsgesellschaft, den Handel der Anteilsscheine des UniImmo Global einstweilen auszusetzen, bis die betreffenden Immobilien in Japan neu bewertet werden konnten, dürfte grundsätzlich zu akzeptieren sein. Für den einzelnen Anleger wird entscheidend sein, ob er bei der Beratung zum Fondserwerb von seiner Bank über die Möglichkeit der Schließung des Fonds hinreichend aufgeklärt wurde. Ist dies nicht der Fall, stehen möglicherweise Ansprüche gegen die betreffende Bank im Raum.

Anrufe durch Sachverständige III (Klimaczewski & Kollegen)

Fri, 13 May 2011 18:24:00 +0200

Wir berichten bereits seit Anfang Februar 2011 unter dem Titel „Anrufe durch Sachverständige“, über Wohnungserwerber, die Schreiben von Personen erhalten, die sich als Sachverständige bezeichnen (Müller Sachverständigenbüro, Sachverständiger Stefan Kruszynski und Sachverständiger Dipl.-Ing. Stefan Czybilski). Uns liegt nun erneut ein sehr ähnliches Schreiben, diesmal von Klimaczewski & Kollegen, Sachverständige für Immobilienbewertungen, vor. Diesmal wird als Betreff die jeweilige Eigentumswohnung angegeben. Wie in den bereits länger bekannten Schreiben wird mitgeteilt, dass Herr Dipl. Ing. Architekt Manfred Klimaczewski den Adressaten telefonisch nicht erreichen konnte. Weiter heißt es: „Es geht um den Kauf Ihrer überteuerten Eigentumswohnung.“ Es wird dann um einen Anruf auf dem Handy gebeten, da die Angelegenheit sehr eilig sei. Dem Schreiben liegt noch ein weiteres Blatt bei, in dem unter der Überschrift „Aktuelles Landgericht Berlin verklagte finanzierende Bank DKB zur Rückabwicklung und Schadensersatz“ abstrakt über einen Fall berichtet wird, in dem die Deutsche Kreditbank Aktiengesellschaft erfolgreich vor dem Landgericht Berlin in Anspruch genommen worden sein soll. Diese Überschrift macht allerdings einen eher unqualifizierten Eindruck, da jedem, der sich auch nur etwas mit der rechtlichen Materie auskennt, klar ist, dass das Landgericht Berlin selbst die Deutsche Kreditbank AG sicherlich nicht verklagt haben wird. Richtig ist, dass es bereits mehrere gewonnene wie auch verlorene Urteile gegen die DKB gibt. Zumindest von den gewonnen ist wohl noch keines rechtskräftig. Die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin in Verfahren gegen die DKB ist unter den zuständigen Bankenkammern zur Zeit leider nicht einheitlich. Weiterhin kommt es selbstverständlich immer auf den jeweiligen Einzelfall an, der sorgfältig geprüft werden sollte. Wie bereits in den anderen bekannten Schreiben, über die wir schon berichtet hatten, wird kein Wort darüber verloren, wie Herr Klimaczewski an Adresse und Telefonnummer des Adressaten gekommen sein will. Wir werden die Entwicklung weiter kritisch beobachten und unsere Berichterstattung gegebenenfalls fortsetzen. Wenn Sie Fragen rund um dieses Thema haben, können Sie gerne Kontakt zu uns aufnehmen.

Oberlandesgericht Oldenburg verurteilt Deutsche Bank wegen versteckter Innenprovisionen

Thu, 12 May 2011 17:39:00 +0200

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat die Deutsche Bank AG in sieben Fällen, u.a. mit Urteil vom 10.03.2011, Az. 8 U 53/10, wegen versteckter Innenprovisionen verurteilt. Wie auch in der Pressemitteilung Nr. 6/11 vom 10.03.2011 des Oberlandesgerichts Oldenburg berichtet wird, hatte der 8. Zivilsenat des OLG Oldenburg in mehreren Verfahren zu entscheiden, in denen sich Käufer von Eigentumswohnungen gegen die von der Deutsche Bank nach Einstellung der Ratenzahlungen betriebenen Zwangsvollstreckungen aus notariellen Urkunden wehrten. Die klagenden Anleger hatten 1992 aufgrund eines Angebots einer Treuhänder Gesellschaft umfassende Vollmachten zum Erwerb von Eigentumswohnungen und zum Abschluss von Darlehensverträgen erteilt. Die Finanzierung sollte ausschließlich über die Deutsche Bank erfolgen. In dem verwendeten Verkaufsprospekt fehlte die Angabe der Innenprovision von mehr als 18% des Gesamtaufwandes. Das Oberlandesgericht hat entschieden, dass eine Bank den Darlehensnehmer zwar nicht grundsätzlich von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene an den Vertrieb zu zahlende versteckte Innenprovision hinweisen muss. Wenn die finanzierende Bank allerdings wie in den vom OLG Oldenburg entschiedenen Fällen eine arglistige Täuschung des Kunden über die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Provision erkennt oder hätte erkennen können, besteht auch eine Verpflichtung der Bank, den Kunden über diese arglistige Täuschung aufzuklären. Nach den umfangreichen Feststellungen des OLG Oldenburg wurde die Anleger gezielt über die im Kaufpreis enthaltene Innenprovision getäuscht. Lebensnah ist das Gericht auch davon ausgegangen, dass die jeweiligen Anleger bei Kenntnis über die wahre Höhe der Innenprovision die Wohnungen nicht gekauft hätten. Das OLG Oldenburg hat auch auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Bezug genommen, nach der die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung nach den Grundsätzen des institutionalisierten Zusammenwirkens zu vermuten ist. Den grundsätzlich möglichen Gegenbeweis hat die Deutsche Bank nicht geführt oder nicht führen können. Das OLG Oldenburg hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Auch das NDR Fernsehen hat bereits über diese Fälle berichtet. Nach unseren Erfahrungen kommt es sehr häufig vor, dass hinter dem Rücken der Anleger Provisionen von mehr als 15% des Kaufpreises gezahlt werden. Oft stellt sich dies erst heraus, nachdem Insolvenz über das Vermögen der Vertriebsfirmen eröffnet wurde. Die Entscheidung des OLG Oldenburg ist zu begrüßen, da es ein Gebot der Fairness unter Vertragspartnern ist, sich gegenseitig über vertragswesentliche Umstände in Kenntnis zu setzen. Grundsätzlich hat dies auch bereits der BGH entschieden (z.B. BGH vom 06.04.1978 -III ZR 43/76- WM 1978, 946, 947; BGH vom 03.12.1991 -XI ZR 300/90- BGHZ 116, 209).

Aktionsgemeinschaft „Schrottimmobilien“ c/o Fuchsgruber KG

Fri, 15 Apr 2011 11:58:00 +0200

Uns ist bekanntgeworden, dass in letzter Zeit mehrere Anleger von einer Aktionsgemeinschaft „Schrottimmobilien“ per E-Mail angeschrieben worden sind. Ohne mitzuteilen, woher er die Adressen der Anleger hat, bietet Herr Medard Fuchsgruber, Komplementär und Geschäftsführer der Fuchsgruber KG, in dieser E-Mail an, für € 250,00 von einer Berliner Rechtsanwaltskanzlei eine „rechtliche Vorprüfung“ erstellen zu lassen. Der E-Mail dieser Aktionsgemeinschaft sind Fallbeschreibungen der Berliner Rechtsanwaltskanzlei beigefügt, die allerdings mit den Fällen der uns bekannten angeschriebenen Anleger nicht viel zu tun haben. So kommen dort z.B. andere Kombinationen von Wohnungsverkäufer und Bank vor. Möglicherweise soll mit diesen Fallbeschreibungen erreicht werden, dass die angeschriebenen Anleger sich und ihren Fall dort irgendwie „wiederfinden“. Unsere Empfehlung an potentiell geschädigte Anleger lautet, sich nicht irgendwelchen Aktionsgemeinschaften oder Schutzgemeinschaften anzuvertrauen, sondern sich selbst an einen spezialisierten Rechtsanwalt zu wenden und diesen mit einer Erstberatung zu beauftragen. Wie bei jeder Dienstleistung sollte zuvor über die anfallenden Kosten gesprochen werden. Häufig wird eine rechtliche Einschätzung aber günstiger zu haben sein als sie hier angeboten wird.

Anrufe durch Sachverständige II (Czybilski)

Wed, 30 Mar 2011 16:38:00 +0200

Unter dem Titel „Anrufe durch Sachverständige“ hatten wir bereits Anfang Februar 2011 berichtet, dass sich vermehrt Mandanten bei uns gemeldet haben, die Schreiben von Personen erhalten haben, die sich als Sachverständige bezeichnen (Müller Sachverständigenbüro und Sachverständiger Stefan Kruszynski). Unseren Beitrag finden Sie hier: http://www.hee-rechtsanwaelte.de/service/news/detail/article/anrufe-durch-sachverstaendige.html Inzwischen liegt uns ein sehr ähnliches Schreiben von einem Sachverständigen Dipl.-Ing. Stefan Czybilski vor, in dem ebenfalls als Betreff „Wichtiger Rückruf“ angegeben wird. In diesem Schreiben teilt Herr Czybilski mit, dass er den Angeschriebenen telefonisch nicht erreichen konnte und bittet daher um Rückruf auf dem Handy. Jeder Angeschriebene sollte kritisch hinterfragen, wie Herr Czybilski an seine Telefonnummer und Adresse gekommen ist. Darüber wird jedenfalls in dem uns vorliegenden Schreiben kein Wort verloren. Wir werden diese Entwicklung weiterhin kritisch beobachten und unsere Berichterstattung bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls fortsetzen. Falls Sie Fragen zu diesem oder zu anderen Themen rund um das Bank- und Kapitalmarktrechts haben, können Sie uns gerne kontaktieren.

Projekt Rentenvorsorge GbR

Tue, 29 Mar 2011 16:59:00 +0200

Wir vertreten Mandanten gegen die Projekt Rentenvorsorge OHG (ehemalige Projekt Rentenvorsorge GbR), die Nordland Investment GmbH und die Wirtschaftskontor Mitteldeutschland GmbH & Co. KG (die Gesellschafter der Projekt Rentenvorsorge OHG), die Immo-Trade & Finance GmbH & Co. KG und die GMAC RFC Servicing GmbH (jetzt: Paratus AMC GmbH). Unsere Mandanten erwarben von der ehemaligen Projekt Rentenvorsorge GbR eine Eigentumswohnung in Leipzig. Die Projekt Rentenvorsorge GbR bestand aus der Immo-Trade & Finance GmbH & Co. KG und der Grund- und Wohnungsgesellschaft HAN mbH. Letztere ist mit der IMO-Immobilien- und Projektierungsgesellschaft mbH zur Nordland Investment GmbH verschmolzen. Die Finanzierung erfolgte über die GMAC-RFC Bank GmbH, die zwischendurch GMAC RFC Servicing GmbH hieß und heute Paratus AMC GmbH heißt. Unsere Mandanten erwarben aufgrund einer vorhergehenden Beratung durch die für die Projekt Rentenvorsorge tätigen Anlageberater eine Eigentumswohnung in Leipzig. Verkäuferin war die Projekt Rentenvorsorge GbR. Die Anlageberater stellten unseren Mandanten den fremdfinanzierten Wohnungserwerb als „letzte Lücke zum Steuernsparen“ und als sehr geeignet für den Aufbau einer Altersversorgung dar. Die Anlageberater erklärten unseren Mandanten, dass sie, um an diesem Projekt teilhaben zu können, eine Wohnung in einem Wohnhaus in Leipzig, das unter Denkmalschutz stehe, erwerben müssten. Diese Wohnung würde dann saniert werden, so dass sich erhöhte Steuervorteile erzielen ließen. Der Staat fördere das Sanieren von Gebäuden, die unter Denkmaleigenschaft stünden. Die Verkäuferin, also die Projekt Rentenvorsorge GbR, würde solche Häuser in größeren Dimensionen kaufen. Deshalb sei sie in der Lage, dem Käufer einer solchen Eigentumswohnung eine sogenannte Eigenprovision in Höhe von 16% des Kaufpreises zu zahlen. Diese Provision werde dann von der Firma Immo-Trade „gedeckelt“, d.h. um den gleichen Betrag erhöht. Dies sei der Dreh- und Angelpunkt des Projektes Rentenvorsorge. Dieser Betrag werde dann bei der Mitteldeutschen Capital Management AG in Form von Genussrechten so angelegt, dass nach 16 Jahren die Restschuld bei der Bank getilgt werden könne. Die so bezahlte Wohnung könne dann vermietet oder auch verkauft werden, so die Anlageberater. Es wurde dann tatsächlich von der Immo-Trade & Finance GmbH & Co. KG eine sogenannte Eigenprovision an unsere Mandanten gezahlt und ebenfalls durch Vermittlung der Anlageberater zeichneten unsere Mandanten für ca. € 11.000 Genussrechte der Mitteldeutsche Capital Management AG. Eine Aufklärung über die Risiken der gesamten Anlage, die letztlich ein Hebelprodukt darstellt, erfolgte mit keinem Wort. Zuvor wurden unseren Mandanten anlässlich der Anlageberatung die finanziellen Auswirkungen des Projekts Rentenvorsorge in einer individuellen Musterberechnung mit der Überschrift „MUSTER-BERECHNUNG > IMMO – RENTE <“ vorgerechnet. Auch dort findet sich die „Hebelung“ über die sogenannte Eigenprovision wieder. Das Tilgungskonzept, welches Bestandteil der individuellen Musterberechnung ist, enthält einen „Tilgungsträger: MCM“, bei dem dann die Eigenprovision gehebelt werden soll, so dass es zu einer Rendite von 12% p.a. komme. Dies soll nach dieser Berechnung dazu führen, dass nach 16 Jahren ein Betrag von ca. € 120.000 erwirtschaftet wird, um mit Hilfe dieses Betrags nach 16 Jahren den Rest des noch offenen Darlehens bei der GMAC zurückzuführen. Wie bereits angesprochen, wurden unsere Mandanten nicht darüber aufgeklärt, dass gehebelte Anlagen oberhalb des Zinsniveaus für normale Darlehen regelmäßig mit einem deutlich erhöhten Risiko verbunden sind. Sobald die Rendite für den angelegten Betrag unter das Niveau der dafür zu zahlenden Zinsen sinkt, wird nicht nur das anvisierte Ziel verfehlt, sondern es kehrt sich der Hebel sogar ins Gegenteil um. Allein darin liegt unseres Erachtens ein schwerwiegender Beratungsfehler, der zu einem Anspruch auf Rückabwicklung des gesamten Geschäfts führt. Darüber, dass die Zeichnung der Genussrechte mit einem Totalverlustrisiko verbunden ist, wurden unsere Mandanten genauso wenig aufgeklärt. Den Anlageberatern war das Alter unserer Mandanten bekannt. In diesem Zusammenhang hätten sie unsere Mandanten vor Kaufvertragsschluss auch darauf hinweisen müssen, dass das Darlehen bei der GMAC bei gleichbleibenden Konditionen erst nach mehr als 34 Jahren zurückgezahlt sein wird. Unsere Mandanten werden dann längst im hohen Rentenalter sein. Damit wären unsere Mandanten nicht mehr im Stande die an die Bank zu leistenden Zahlungen zu erbringen, so dass die Finanzierung von vornherein zum Scheitern verurteilt war. Weiterhin sollten mit der nach Denkmalvorschriften zu sanierenden Eigentumswohnung auch Steuervorteile nach § 7 i EStG gezogen werden können. Auch in diesem Bereich ist nicht vollständig und korrekt beraten worden. Mit der Mitteldeutsche Capital Management AG konnte hinsichtlich der Genussrechte bereits ein Vergleich geschlossen werden. Gegenüber den anderen Anspruchsgegnern werden wir die Ansprüche für unsere Mandanten konsequent weiter verfolgen.

Finanztest berichtet über offene Immobilienfonds

Thu, 24 Mar 2011 18:38:00 +0100

In ihrer Ausgabe für Februar 2011 berichtet die Stiftung Warentest Finanztest über verschiedene offene Immobilienfonds, die zeitweilig oder dauerhaft geschlossen sind. Namentlich werden hier die CS Euroreal A EUR, KanAm US-grundinvest, SEB ImmoInvest, Kanam grundinvest, UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe, DEGI Europa, Axa Immoselect, TMW Immobilien Weltfonds, DEGI International und der Premium Management Immobilien-Anlagen genannt. Bei letzterem handelt es sich um einen Dachfonds, bei dem das investierte Geld in andere Immobilienfonds angelegt wird. Finanztest berichtet darüber, dass fast 80 Leser über ihre Erfahrungen beim Kauf von offenen Immobilienfonds berichtet haben. Dabei sei die Kritik an der Bankberatung sehr ausgeprägt gewesen. Die meisten Leserzuschriften hat Finanztest dem Artikel zufolge zu dem SEB Immoinvest, gefolgt vom Degi Europa und Kanam Grundinvest erhalten. Dabei hat es den Degi Europa wohl am schlimmsten getroffen. Er wird aufgelöst und seine Immobilien werden verkauft. Nach Finanztest-Angaben ist die Commerzbank besonders häufig Gegenstand der Kritik gewesen, da die Mitarbeiter der Commerzbank vielen Kunden den erst im Jahr 2008 aufgelegten Premium Management Immobilien Anlagen (PMIA) empfohlen haben sollen. Dass diese Kunden empört reagierten, nachdem sie erfuhren, dass auch dieser Fonds geschlossen ist, verwundert in diesem Zusammenhang nicht. Finanztest vermutet, dass das Vorgehen der Commerzbank Methode hatte und führt in diesem Zusammenhang aus, dass viele Kunden von der Commerzbank gedrängt worden sein sollen, den Immobilienfonds hausinvest Europa zu verkaufen und den Erlös in den PMIA zu stecken. Andere Anleger sollen auf Anraten ihrer Kundenbetreuer sichere Investments aufgelöst haben und dann Anteile am PMIA erworben haben. Der Fonds sei als sichere Geldanlage verkauft worden. Im Herbst 2010 riet die Commerzbank dann nach Angaben von Finanztest ihren Kunden zwar, den Fonds wieder zu verkaufen. Diese Verkaufsempfehlung sei allerdings für viele Kunden zu spät gekommen, weil der Fonds seit dem 27.09.2010 keine Anteile mehr zurücknahm. Finanztest beschreibt einige Fälle, in denen ausgerechnet teilweise sehr betagten Rentnern von Beratern der Commerzbank die Investition in den PMIA empfohlen wurde. Im Zusammenhang mit dem PMIA spricht Finanztest sogar von einem „Premium-Management-Skandal“. Auch wir vertreten Mandanten, die auf Anraten der Dresdner Bank, heutige Commerzbank, in DEGI-Fonds (DEGI International und DEGI Europa) investiert haben. Sollten Sie selbst in einen offenen Immobilienfonds investiert haben, der inzwischen geschlossen ist, können Sie gerne Kontakt mit uns aufnehmen. Wir können den Fall für Sie zunächst rechtlich einschätzen und Ihnen dann Erfolgsaussichten und Handlungsalternativen aufzeigen.

SIMKO GmbH

Tue, 22 Mar 2011 12:56:00 +0100

Trotz der Tatsache, dass wir unsere Mandanten, die sich an der Fünfte Grundbesitz Rentadomo Fondsverwaltung GmbH & Co. beteiligt haben, bereits vor Gericht gegen die Deutsche Postbank AG (frühere BHW Bank) vertreten, erreichte unsere Mandanten kürzlich ein Schreiben einer SIMKO GmbH. Die SIMKO GmbH ist nach eigener Darstellung ein Unternehmen, das sich auf die wirtschaftliche Überprüfung von Immobilienfonds und Kapitalanlagen spezialisiert und eine Interessengemeinschaft gegründet hat. Die SIMKO GmbH bezieht sich bei all ihren Aussagen, die Rechtsfragen betreffen, auf Rechtsanwälte, allerdings ohne diese beim Namen zu nennen. Die SIMKO GmbH teilt in ihrem Schreiben mit, dass „demnächst gravierende Nachteile für Anleger mit Beteiligungen an verschiedenen Immobilienfonds zu befürchten sind“. Im nächsten Absatz ihres Schreibens wird die SIMKO GmbH dann etwas deutlicher und führt aus: „Der eindringliche Hinweis der Anwälte zielt darauf ab, dass mit Ende des Jahres 2011 die Verjährung von Ansprüchen der Anleger droht.“ Insgesamt bleiben die Hinweise, die die SIMKO GmbH von ihren Anwälten erhalten haben möchte, allerdings sehr ungenau. Es wird unter anderem nicht mitgeteilt, welche konkrete Fallgestaltung hier gemeint ist. Zwar darf die SIMKO GmbH selbst keinen Rechtsrat im Einzelfall erteilen, wenn hier allerdings schon solche Hinweise gegeben werden, hätten wir uns etwas mehr Klarheit gewünscht. Unserer Auffassung nach, soll mit diesen Hinweisen wohl auf die maximale Verjährungsfrist von 10 Jahren abgezielt werden, die durch eine Gesetzesänderung aus dem Jahr 2002 die vormals geltende 30jährige Verjährungsfrist ersetzt. Nach dieser Verjährungshöchstfrist, die in § 199 BGB geregelt ist, dürften die Ansprüche aller Anleger, die sich vor 2003 beteiligt haben, mit Ablauf des Jahres 2011 verjähren, sofern nicht konkrete verjährungsunterbrechende Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden. Ab dem Jahr 2012 werden diese sogenannten Verjährungshöchstfristen übrigens taggenau und nicht wie im Jahr 2011 zum Ablauf des Jahres zu berechnen sein. Einige Absätze später teilt die SIMKO GmbH dann noch mit, dass ihre Anwälte für Mitglieder der von ihr betreuten Interessengemeinschaft vielfach hervorragende Abschlüsse mit „den Banken“ erzielen konnten und es wird nochmals darauf hingewiesen, dass nicht mehr viel Zeit bliebe. Gemeint sein dürften hier die BHW Bank AG, heutige Deutsche Postbank AG, und die BAG Bankaktiengesellschaft, die die Finanzierungen der Raiffeisenbank Feldkirchen bei München übernommen hat. Bezüglich der BAG Bankaktiengesellschaft hatten wir bereits am 18.03.2011 auf unserer Homepage berichtet, dass mit dieser in sogenannten Rentadomo-Fällen tatsächlich häufig Vergleichsabschlüsse zu erzielen sind. Die BAG Bankaktiengesellschaft lässt sich dabei regelmäßig von der Kemner Rechtsanwaltsgesellschaft mbH aus Hamm vertreten. Unseren diesbezüglichen Artikel finden Sie hier http://www.hee-rechtsanwaelte.de/kanzlei/faelle/fallueberblick/fall/bag-bankaktiengesellschaft.html. Dennoch sollten Aussagen über eventuell mögliche Vergleichsabschlüsse nicht zu sehr pauschalisiert werden. Nach unserem Dafürhalten sollte in jedem Einzelfall eine genaue vorhergehende Prüfung des Falles vorgenommen werden. Um sich die Chance auf eine wirtschaftlich vertretbare Beendigung von aus der Beteiligung und der Finanzierung resultierenden Verpflichtungen nicht entgehen zu lassen, braucht sicherlich auch niemand einer Interessengemeinschaft beizutreten. Sinnvoll dürfte daher eine Einzelfallprüfung durch spezialisierte Rechtsanwälte sein, die neben den erforderlichen juristischen Kenntnissen auch bereits Erfahrungen mit der Rentadomo-Gruppe haben. Soweit die SIMKO GmbH mitteilt, dass sie für die Interessengemeinschaft „rein auf Erfolgsbasis“ arbeitet, kann man sich die Frage stellen, welche Kosten für die Arbeit der Anwälte entstehen. Die SIMKO GmbH führt dazu aus, dass bei einer außergerichtlichen Einigung auch keine zusätzlichen Kosten für die notwendige anwaltliche Betreuung entstehen würden. Wie das möglich ist, d.h. ob die Anwälte kostenlos arbeiten oder von wem sie sonst bezahlt werden, bleibt offen.

Verhandlungen mit Wells Fargo zeigen Erfolg – etwas mehr Klarheit für die Anleger

Fri, 18 Mar 2011 18:36:00 +0100

Wie die BAC Berlin Atlantic Capital heute auf ihrer Homepage mitteilt, hat sich die Zielgesellschaft LTAP LLLP mit Wells Fargo zumindest auf eine Verlängerung des Handlungsspielraums bis zum August 2011 verständigt. Damit haben die in den letzten Tagen widersprüchlichen Mitteilungen, insbesondere befeuert durch die Behauptung des Vereins Anleger-helfen-Anlegern e.V., Wells Fargo werde in jedem Fall die Lebensversicherungen verwerten, einstweilen ein Ende. Dies ist ohne Zweifel ein Zwischenerfolg für die LTAP und die Beteiligten der BAC, wir bleiben allerdings hinsichtlich der Werthaltigkeit und der langfristigen Erfolgsaussichten skeptisch. Es bleibt abzuwarten, wie sich die langfristige Finanzierung der LTAP gestaltet. Nach der Mitteilung der BAC hat LTAP Verhandlungen mit der Investmentbank Guggenheim Securities aufgenommen. Als besonders aussichtsreich werden die Verhandlungen bezeichnet, wenn eine verbreiterte Eigenkapitalbasis geschaffen wird. Anleger erhielten bereits im Nachgang zu der Gesellschafterversammlung am 19.01.2011 die Möglichkeit, weiteres Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Wir sind der Meinung, dass grundsätzlich der Einsatz weiteren Eigenkapitals sinnvoll sein kann, dass aber jeder einzelne Anleger sorgfältig prüfen muss, ob er bereits bei der ursprünglichen Beteiligung richtig über die Risiken der Anlageform aufgeklärt worden ist. Es dürfte den beteiligten Anlegern, bei aller Erleichterung über eine zwischenzeitliche Entspannung der Lage, schwer fallen, weiteres Geld in die Beteiligung einzuzahlen, wenn dessen Sicherheit nicht langfristig gegeben ist. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds immer mit unternehmerischen Risiken verbunden ist, die auch einen Totalausfall beinhalten können. Wer sich schon bei Erwerb der Anlage falsch beraten fühlt, weil er an eine Sicherheit der Anlage geglaubt hat, wird im Zweifel weiter bemüht sein, sich von der Beteiligung zu trennen. In vielen Fällen, von denen uns unsere Mandanten berichten, kommt eine Haftung insbesondere der beteiligten Anlageberater in Betracht. Näheres auf unserer Aktionsseite: www.aktionsseite-fuer-bac-anleger.de

AWD Allgemeiner Wirtschaftsdienst verstärkt in der Kritik

Fri, 11 Mar 2011 18:03:00 +0100

In den letzten Tagen wurde in Presse und Fernsehen mehrfach darüber berichtet, dass der AWD Allgemeiner Wirtschaftsdienst Gesellschaft für Wirtschaftsberatung und Finanzbetreuung mbH 30.000 Anlegern riskante Geldanlagen vermittelt haben soll. Hiervon seien etliche Fondsbeteiligungen auf Kredit finanziert. Berichtet wurde darüber unter anderem vom NDR in der Sendung „Panorama – Die Reporter“, von der Stiftung Warentest test.de, Spiegel online, Frankfurter Rundschau und Stern.de. Viele der Kunden des AWD, denen solche Fondsanteile vermittelt wurden, seien finanziell ruiniert. Der AWD selbst bestreitet dies und spricht von unzufriedenen Kunden im Promillebereich. In der Berichterstattung geht es namentlich um geschlossene Fonds, die sogenannten Dreiländerfonds, wie z.B. DLF 94/17, DLF 87/2. DLF 87/3, DLF 98/29 und DLF 99/32. Auch wir vertreten Anleger gegen den AWD. Zurzeit vertreten wir Mandanten, die nach Beratung durch den AWD den Falk Fonds 72, Falk Beteiligungsgesellschaft 72 GmbH & Co. KG gezeichnet und diesen über die BHW Bank (heutige Postbank) finanziert haben sowie Mandanten die sich an dem J. Deinböck Renditefonds 3 KG (DCM Renditefonds 3 KG) beteiligt haben. Im letzteren Fall wurde die Beteiligung über die Allbank Allgemeine Privatkundenbank Aktiengesellschaft (heute GE Capital Bank AG) finanziert. Die fremdfinanzierte Beteiligung an einem geschlossenen Fonds ist unseres Erachtens besonders risikoreich, weil in diesen Konstellationen das Darlehen auch dann an die betreffende Bank zurückgezahlt werden muss, wenn der Fonds sich nicht wie versprochen entwickelt, weil z.B. die Ausschüttungen nicht wie prospektiert erfolgen oder der Fonds womöglich sogar Insolvenz anmelden muss. Wir führen für unsere Mandanten Klageverfahren gegen den AWD.

Gesellschafterversammlung der BAC Life Trust Fonds – Zielgesellschaft angeschlagen

Wed, 02 Feb 2011 00:00:00 +0100

Wie wir bereits vor einigen Tagen berichtet haben, ist die Zielgesellschaft zahlreicher BAC Fonds, die LTAP LLLP, wirtschaftlich angeschlagen. Anlässlich der außerordentlichen Gesellschafterversammlung in Berlin am 19.01.2011, an der wir für unsere Mandanten teilgenommen haben, hat die Geschäftsführung der Fonds durch Herrn Franz-Phillipe Przybyl nun Stellung genommen. Die LTAP LLLP hat Schwierigkeiten mit der Finanzierung der weiter erforderlichen Liquidität in dem gebildeten Pool von Lebensversicherungen. Weil nun die Vollstreckung in den Pool, der offenbar eine Forderung der Wells Fargo sichert, drohte, hat die Gesellschaft ein Chapter 11-Verfahren (Insolvenzverfahren nach Chapter 11 of Title 11 of the United States Code) eingeleitet. Nachdem eine erste Anhörung am 06.01.2011 vertagt worden ist, wird nun wohl am 31.01.2011 eine Anhörung stattfinden. Das Verfahren schützt die Gesellschaft einstweilen vor dem Zugriff der Wells Fargo auf den Lebensversicherungspool. Wells Fargo hatte die ursprünglich finanzierende Bank Wachovia übernommen. Die Versammlung lief teils turbulent ab. Während sich einzelne Teilnehmer wiederholt Gehör verschafften, konnte die ursprünglich geplante Tagesordnung nur bedingt umgesetzt werden. Letztlich wurden Antworten teils auf das Protokoll der Versammlung vertagt, so auch Fragen zum Zeitpunkt der Kenntnis der Treuhandkommanditistin von geplanten Fremdfinanzierungen der Zielgesellschaft. Die Schwierigkeiten der Gesellschaft liegen in erster Linie in der Fortsetzung der Fremdfinanzierung. Es bleibt also abzuwarten, welche Antworten das Protokoll noch liefern wird. Von zahlreichen Anlegern wird uns zudem von teils schwerwiegenden Fehlern in der Beratung zum Erwerb der Beteiligungen berichtet. Bereits auf der Gesellschafterversammlung berichtete eine Teilnehmerin von der Investition ihrer gesamten Altersvorsorge in Gesellschaften der BAC. Sollte es in einem solchen Fall zu einer vorherigen Beratung gekommen sein, und hat der Berater seine Pflichten verletzt, haftet er für die daraus entstehenden Schäden. Das gilt auch, wenn die in einigen Fällen aktiv gewordenen Banken Beteiligungen nicht nur vermittelt, sondern auch zum Erwerb und zu einer Finanzierung des Fondsanteils durch die Bank beraten haben. Insbesondere die Postbank AG wurde von einigen Betroffenen als vermittelnde bzw. beratende Bank benannt. In einigen Fällen wurde die Anlage aus Spareinlagen finanziert, die sich von der Sicherheit her erheblich von den Fondsanteilen unterscheiden. Auch hier dürften Beratungspflichten verletzt worden sein. Für die Anleger ist nun entscheidend, welche Rechte sie durchsetzen können. Wenn Anleger in ihren Rechten verletzt worden sind, kommen hier Haftungsansprüche gegen die Beteiligten in Betracht. Betroffene Anleger sollten sich von einem entsprechend auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Für Fragen zum Thema stehen Ihnen die Partner der Kanzlei HEE Rechtsanwälte Christoph Eggert und Andreas Eickhoff als Ansprechpartner zur Verfügung.

Anrufe durch Sachverständige

Tue, 01 Feb 2011 00:00:00 +0100

In letzter Zeit haben sich vermehrt Mandanten bei uns gemeldet, die Schreiben von Personen erhalten haben, die sich als Sachverständige bezeichnen. In diesen Schreiben ist als Betreff „Wichtiger Rückruf“ angegeben. In dem letzten uns vorliegenden Schreiben teilt ein Sachverständiger Stefan Kruszynski aus Frankfurt/Main mit, dass er unsere Mandanten leider telefonisch nicht erreichen konnte und bittet daher umgehend um Rückruf auf dem Handy, da es um eine eilige Angelegenheit gehe. Uns liegen vom äußeren Erscheinungsbild sehr ähnliche Schreiben eines Sachverständigen Müller aus Berlin vor. Der Begriff „Sachverständiger“ ist rechtlich nicht geschützt, letztlich darf sich jedermann Sachverständiger nennen. Nach Gesprächen mit unseren Mandanten haben wir allerdings den Eindruck, dass hier versucht wird, unter dem Deckmantel des Erstellens eines Gutachtens die Angeschriebenen zu animieren, sich bei bestimmten Rechtsanwaltskanzleien zu melden, um sich vertreten zu lassen. Wir halten dies für eine sehr merkwürdige Art, Mandanten zu gewinnen. Wir werden diese Entwicklung weiter beobachten und gegebenenfalls weiter berichten. Falls Sie Fragen zu diesem Thema haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

ALAG AUTO-MOBIL AG & Co. KG

Wed, 19 Jan 2011 21:00:00 +0100

Uns sind Fälle bekannt geworden, denen der Abschluss atypisch stiller Beteiligungen an der ALAG AUTO-MOBIL AG & Co. KG (ALAG) zugrunde liegt. Es handelt sich um einen der von der Rothman & Cie. AG aufgelegten sogenannten LeaseFonds. Zu den LeaseFonds gehören die folgenden Gesellschaften bzw. Beteiligungsmodelle: LeaseFonds I – ALBIS HiTec Leasing GmbH LeaseFonds II – OstWest International Leasing OWL AG LeaseFonds III – ALBIS Finance AG LeaseFonds IV – LeaseTrend AG LeaseFonds V – ALAG AUTO-MOBIL AG & Co. KG LeaseFonds VI – ALBIS Capital AG & Co, KG Nachdem Anfang dieses Jahres die Liquidation der ALAG AUTO-MOBIL AG & Co. KG beschlossen wurde, sollen Anleger nun einerseits mit der Rückforderung der erhaltenen Ausschüttungen konfrontiert werden, andererseits wird von der Forderung nach der Weiterbedienung der Ratenzahlungen, soweit vereinbart, berichtet. Bei den Beteiligungen an der ALAG handelt es sich um atypisch stille Gesellschaftsanteile. Anleger tragen bei dieser Beteiligungsform grundsätzlich ein unternehmerisches Risiko bis hin zum Totalverlust. Anders als etwa bei Beteiligungen als Kommanditist oder als Gesellschafter einer GbR kann im Einzelfall eine etwaige Falschberatung beim Erwerb der Anteile der Gesellschaft selbst zugerechnet werden. Anleger, für die solche Schadensersatzansprüche in Betracht kommen, können daher diese Ansprüche den Rückforderungen der Gesellschaft entgegen halten. Ebenso kommen Ansprüche gegen Berater und Vermittler der Anlage in Betracht. Im Einzelfall bleibt zu prüfen, gegen wen Ansprüche auch wirtschaftlich sinnvoll durchgesetzt werden können. Weil hier seitens der Gesellschaft in Liquidation offenkundig auch mit der gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche durch Mahnbescheide begonnen wurde, sollten sich betroffene Anleger über ihre Rechte bei einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.

BAC Berlin Atlantic Capital AG – Life Trust Fonds

Wed, 19 Jan 2011 20:54:00 +0100

Am 19.01.2011 haben wir an der gemeinsamen außerordentlichen Gesellschafterversammlung der folgenden Fonds teilgenommen: Life Trust Two GmbH & Co. KG Life Trust Sechs GmbH & Co. KG Life Trust Sieben GmbH & Co. KG Life Trust Premium Acht GmbH & Co. KG Life Trust Premium Zehn GmbH & Co. KG Life Trust Elf GmbH & Co. KG Life Trust Premium Zwölf GmbH & Co. KG Life Trust Vierzehn GmbH & Co. KG In der Versammlung ging es in erster Linie um die angestrebte Restrukturierung der Zielgesellschaft LTAP (Life Trust Asset Pool LLLP). Die Verantwortlichen auf Fondsseite stellten sich den zahlreichen, durchaus auch kritischen, Fragen der Anleger und ihrer Vertreter. Es bleibt nun abzuwarten, wie sich die Situation der LTAP entwickelt, und welche Rechte der Anleger sich als durchsetzbar erweisen.

Süddeutsche Zeitung und WELT berichten über Ermittlungen bei der apoBank

Fri, 29 Oct 2010 11:24:00 +0200

Wie sowohl die Süddeutsche Zeitung als auch die WELT berichten, wird derzeit gegen Mitarbeiter der apoBank im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften speziell in Leipzig ermittelt. Wie den Berichten zu entnehmen ist, stehen die Ermittlungen im Zusammenhang mit der LICON Unternehmensgruppe aus Leipzig. Bei der LICON handelt es sich um einen Bauträger, der sich auf die Sanierung von Altbauten spezialisiert hat und diese auch zu Kapitalanlagezwecken vertrieben haben soll. Nach dem Bericht der WELT vom 25.10.2010 soll dabei den Beratern der Firma MEDICON, die den Vertrieb der Immobilien für die LICON übernommen haben soll, die Beratung von Kunden der apoBank in den Räumen der Bank gestattet worden sein. Wie die apoBank in einer Pressemitteilung vom 27.10.2010 selbst mitteilt, hat die Bank im Zusammenhang mit den Geschäften zudem Provisionszahlungen erhalten. Daneben räumt die apoBank ein, dass auch die Bereitschaft für die Übernahme von Enderwerberfinanzierungen bestand. Der Provisionsanteil der apoBank soll sich auf 6,0 bis 8,5 Prozentpunkte belaufen haben. Insgesamt soll sich der Provisionsanteil bei den Immobiliengeschäften auf 15,0 Prozentpunkte belaufen haben. Es stellt sich die Frage, ob durch das Vereinnahmen der Provisionszahlungen durch die apoBank ein Haftungstatbestand zugunsten der Kunden ausgelöst wird. Ein solcher Anspruch dürfte zumindest dann in Betracht kommen, wenn die Provisionszahlungen dem Kunden nicht offenbart worden sind. Sollte zudem die Beratung in den Räumlichkeiten der Bank stattgefunden haben, und die Bank ihre Rolle als reine Kreditgeberin überschritten haben, können sich auch hieraus Anspruchsgrundlagen für die Anleger ergeben. Offen ist bislang, inwiefern den Erwerbern der Immobilien ein wirtschaftlicher Schaden entstanden ist. Dies wird im Einzelfall zu beurteilen sein und hängt letztlich auch davon ab, welche konkreten Versprechungen im Rahmen der Beratung gemacht worden sind. Betroffene Anleger sollten zeitnah anwaltlichen Rat suchen, wenn hier Unklarheiten bestehen.

DKB erneut im Zusammenhang mit Schrottimmobilien in den Medien

Thu, 21 Oct 2010 10:55:00 +0200

In jüngster Zeit ist über die DKB Deutsche Kreditbank AG mehrfach im Zusammenhang mit der Finanzierung von sogenannten „Schrottimmobilien“ berichtet worden. So hat sich sowohl das ZDF in seiner Sendung „Frontal21“ als auch das Bayrische Fernsehen in der Sendung „Kontrovers“ mit den Immobilienfinanzierungen der DKB befasst. Auch wir stellen in unserer Praxis immer wieder fest, dass viele unzufriedene Käufer von als Kapitalanlage gekauften Immobilien Finanzierungen der DKB erhalten haben. Wir vertreten unsere Mandanten, die von den DKB Finanzierungen betroffen sind, sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht. Beim Landgericht Berlin haben wir mittlerweile in einigen Fällen Klage gegen die DKB eingereicht. Die Fernsehbeiträge sind beim ZDF und beim Bayrischen Fernsehen online abrufbar.

BGH: Keine Verjährung von Ansprüchen wegen Verschweigens des Totalverlustrisikos

Fri, 24 Sep 2010 10:30:00 +0200

Der BGH hat in seinem Urteil vom 17. Juni 2010, Az. III ZR 243/09, über einen Sachverhalt entschieden, bei dem sich ein Anleger im Jahr 2000 auf Vorschlag seines Anlageberaters an einem Immobilienfonds beteiligte. Die Beteiligung wurde von einer Treuhandkommanditistin gehalten. Die Beteiligung wurde mittels eines Darlehens einer Bank finanziert. In den ersten Jahren erfolgten die prognostizierten Ausschüttungen in Höhe von 7%. Ab 2004 wurden diese auf 5% reduziert. Inzwischen ist der Fonds notleidend. Der Anspruch wurde von der Lebensgefährtin und späteren Ehefrau des Anlegers vor Gericht geltend gemacht, nachdem dieser seine Schadensersatzansprüche an sie abgetreten hatte. Neben der Frage der Wirksamkeit dieser Abtretung beschäftigte sich der BGH in diesem Urteil auch mit der Frage, ob der Anleger aufgrund der bereits erfolgten Reduzierung der Ausschüttungen hätte erkennen müssen, dass mit der Kapitalanlage auch ein Totalverlustrisiko verbunden ist. Diese Frage hat der BGH zugunsten des Anlegers verneint. Anders kann es aber sein, wenn Nachschüsse gefordert werden. Insofern ist auf jeden einzelnen Beratungsfehler gesondert abzustellen. In dem hier entschiedenen Fall führt der BGH aus, dass für den Anleger zwar durch den Rückgang der Ausschüttungen erkennbar war, dass der wirtschaftliche Erfolg der Anlage nicht in der Weise eintrat, wie der Beklagte ihm dies versprochen hatte. Daraus ergebe sich aber nicht zwangsläufig die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis, dass mit der Kapitalanlage auch ein Totalverlustrisiko verbunden ist und ihm deshalb Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten wegen eines Beratungsfehlers unter diesem Gesichtspunkt zustehen, so der BGH. Der BGH führt in diesem Zusammenhang weiter aus, dass die Frage, ob die Substanz der Anlage angegriffen werde, zwar mit dem wirtschaftlichen Erfolg des Fonds zusammenhänge. Allerdings sei eine mögliche Änderung der Ausschüttung im Hinblick auf Vermietungserfolge des Immobilienfonds nicht gleichbedeutend damit, dass auch ein Totalverlust eintreten kann. Bei der Bewertung der Anlage ist es für einen Anleger ganz wesentlich, ob er wenigstens seine Einlage zurückbehält und der Kapitalstock erhalten bleibt, auch wenn er möglicherweise keine Zinsen verdient, so der BGH. Dies gelte erst recht, wenn der Anlagebetrag wie in dem vom BGH entschiedenen Fall fremdfinanziert ist. Wegen der besonderen Bedeutung der Frage des Kapitalerhalts für den Anleger sei deshalb dem Risiko eines möglichen Substanzverlusts bis hin zum Totalverlust eine andere rechtliche Qualität beizumessen, als der Frage nach der Höhe der zu erwartenden Rendite. Damit hat der BGH der Rechtsprechung von zahlreichen Land- und Oberlandesgerichten eine Absage erteilt, die zuungunsten der jeweiligen Anleger teilweise schon nach drei Jahren ab Zeichnung der Anlage von der Verjährung der Schadensersatzansprüche ausgegangen ist, weil die Anleger es unterlassen hätten, sich nach Zeichnung des Fonds den Emissionsprospekt durchzulesen und sich vielmehr auf die mündliche Beratung des Anlageberaters verlassen haben. Ein solches Verhalten hatten etliche Gerichte als grob fahrlässig betrachtet, womit die Verjährungsfrist jeweils als in Gang gesetzt galt. Da eine solche Auffassung nach diesem Urteil des BGH kaum noch vertretbar sein dürfte, haben Anleger in solchen Konstellationen nun länger die Chance, in unverjährter Zeit ihre Ansprüche geltend zu machen.

Ansprüche wegen Verschweigens von Provisionszahlungen

Fri, 24 Sep 2010 10:28:00 +0200

Der Bundesgerichtshof hatte sich in seiner Rechtsprechung in der Vergangenheit bereits mehrfach mit versteckten Innenprovisionszahlungen zu befassen, die z.B. beim Kauf von Eigentumswohnungen vom Verkäufer an den Vermittler gezahlt worden sind. Von versteckten Innenprovisionen spricht man, weil der Käufer von diesen Zahlungen nichts weiß. Werden solche Zahlungen bekannt und liegen sie oberhalb der als normal empfundenen Höhe, fühlen sich Kapitalanleger oftmals getäuscht. Ob sich bei Vorliegen einer hohen Innenprovision ein Schadensersatzanspruch ergibt, kann dabei aber immer nur im Einzelfall beurteilt werden. Zunächst ist zu unterscheiden, ob Ansprüche gegen den Verkäufer oder gegen den Vermittler geltend gemacht werden sollen. Der Bundesgerichtshof kommt hier - vereinfacht ausgedrückt - zu unterschiedlichen Ergebnissen. In seinem Urteil vom 14.03.2003, Az. V ZR 308/02, nimmt der BGH zur Rechtslage gegenüber dem Verkäufer Stellung. In diesem Urteil hatte der BGH unter anderem darüber zu entscheiden, ob eine Provisionszahlung vom Verkäufer an den Vertrieb in Höhe von DM 45.744,00 bei einem Kaufpreis von insgesamt DM 131.000,00 aufklärungspflichtig ist. Die Vorinstanz hatte eine solche Aufklärungspflicht angenommen, der BGH hat sie verneint. Gleichzeitig hat der BGH jedoch auch festgestellt, dass, wenn weitere Aspekte hinzutreten, eine Haftung des Verkäufers bei einer derart hohen Provisionszahlung durchaus gegeben sein kann. Das Nichtvorliegen einer Aufklärungspflicht hat der BGH in diesem Urteil im Wesentlichen damit begründet, dass es den Vertragsparteien grundsätzlich selbst überlassen sei, über die Höhe des Kaufpreises zu verhandeln und diesen festzulegen. Der Käufer einer Immobilie hat nach den Ausführungen des BGH keinen Anspruch auf den Erwerb einer Wohnung zu dem tatsächlichen Verkehrswert. Der Verkäufer ist daher nicht ohne Weiteres dazu verpflichtet den Käufer auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinzuweisen. Dieser Grundsatz findet seine Grenzen jedoch bei einer sittenwidrigen Kaufpreiserhöhung. Eine hohe Innenprovisionszahlung kann ein erstes Indiz für eine solche Kaufpreisüberhöhung sein. Dies ist jedoch immer eine Frage des Einzelfalls. Eine Haftung des Verkäufers kann sich bei Vorliegen einer hohen Innenprovisionszahlung dann ergeben, wenn mit dem Verkäufer auch ein Beratungsvertrag geschlossen wurde. Sofern der Verkäufer selbst oder über Dritte zum Kauf der Wohnung eine Beratung vorgenommen hat und hierbei Angaben beispielsweise zur Rentabilität gemacht wurden, können sich diese Angaben in Anbetracht einer hohen Innenprovisionszahlung als falsch erweisen. In diesem Fall kann ein Schadensersatzanspruch des Käufers bestehen. In seinem Urteil vom 12.02.2004, Az. III ZR 359/02, hat der BGH zur Rechtslage gegenüber dem Vermittler Stellung genommen. Der BGH hatte in diesem Fall darüber zu entscheiden, wann einen Vermittler von Immobilienfondsanteilen eine Aufklärungspflicht über erhaltene Innenprovisionen trifft. Der BGH hat geurteilt, dass eine Aufklärungspflicht generell dann besteht, wenn mehr als 15% des Kaufpreises an Provisionen gezahlt werden. Zu beachten ist jedoch, dass in dem diesem Urteil zugrunde liegenden Sachverhalt ein Prospekt vorlag und dieser nicht richtig über die tatsächliche Höhe der Provisionen informierte. Obwohl der BGH in seiner Entscheidung auf das Vorliegen eines Prospekts eingeht, spricht er davon, dass ab einer Provisionszahlung von 15% des Kaufpreises generell eine Aufklärungspflicht besteht. Aus der Entscheidung geht daher nicht mit der notwendigen Deutlichkeit hervor, wie es sich verhält, wenn kein Prospekt vorliegt. Wegen dieser Unsicherheiten und der Komplexität der juristischen Fragestellungen, die mit verschwiegenen Innenprovisionen verbunden sind, sollten Anleger sich im Zweifel rechtlich beraten lassen.

Keine Pflicht zur Untersuchung des Prospekts auf weitere Fehler bei Kenntnis eines Beratungsfehlers

Fri, 24 Sep 2010 10:26:00 +0200

Mit Urteil vom 22.07.2010 (III ZR 203/09) hat der 3. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) erneut die Rechte von Anlegern gestärkt. Der Dritte Senat sieht keine Pflicht eines Anlegers, einen Anlageprospekt erneut zu lesen und auf Fehler zu untersuchen, selbst wenn bereits ein solcher Fehler zu Tage getreten ist. Im Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, hatte der Anleger 1992 Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds erworben. Zunächst blieben die Ausschüttungen aus, 1999 mussten dann Nachschüsse in den Fonds geleistet werden, weil die Zahlungsunfähigkeit drohte. Der klagende Anleger vertrat die Ansicht, dass er hinsichtlich verschiedener Punkte falsch beraten worden sein, und zwar nicht nur hinsichtlich des Risikos eines Totalverlusts, sonder auch hinsichtlich der Wiederverkäuflichkeit der Anlage (sogenannte Fungibilität). Der BGH hat nun entschieden, dass die Ansprüche des Anlegers wegen einer Falschberatung hinsichtlich des Totalverlustrisikos wohl verjährt seien, weil der Anleger bereits 1999 habe erkennen müssen (oder zumindest grob fahrlässig nicht erkannt habe), dass ein Totalverlustrisiko angesichts der Zahlungsunfähigkeit des Fonds bestehe. Zugleich stellte der Dritte Senat heraus, dass der Anleger zugleich nicht verpflichtet gewesen sei, dann den Prospekt auf weitere Fehler zu untersuchen. Der Kläger habe nicht grob fahrlässig gehandelt, weil ihn eine Pflicht zu einer solchen Untersuchung nicht treffe. Der BGH hebt hervor, dass die Verjährung hinsichtlich jedes einzelnen Beratungsfehlers gesondert läuft. Insoweit kommt es auch hinsichtlich jedes einzelnen Fehlers auf eine möglicherweise grob fahrlässige Unkenntnis an. Der Anleger sei aber nicht gehalten, selbständig nach weiteren Fehlern zu suchen, sondern dürfe grundsätzlich auf die Angaben seines Anlageberaters vertrauen, auch wenn sich eine Aussage des Beraters als falsch erwiesen habe. Grundsätzlich ist also auch in sehr lange zurückliegenden Fällen noch die Möglichkeit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen einer Falschberatung gegeben. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass bei sehr langer Laufzeit auch sehr viele Informationen an den Anleger gelangen. Ob diese im Einzelfall auch zum Beginn einer Verjährung führen können, sollte der einzelne Anleger daher sorgfältig prüfen und sich gegebenenfalls anwaltlichen Rat einholen.

Neues „Gesetz über Vermögensanlagen“

Tue, 14 Sep 2010 12:54:00 +0200

Nach aktuellen Pressemeldungen plant die derzeitige Bundesregierung die Einführung eines Gesetzes über Vermögensanlagen. Ziel dieses Gesetzes soll (auch) die Verbesserung des Schutzes von Kapitalanlegern sein. So sollen die Vorschriften des aktuellen Verkaufsprospektgesetzes ebenfalls in das neue Gesetz integriert werden; daneben sollen umfangreiche Beratungs- und Dokumentationspflichten für den Anlageberater und sonstige Anbieter festgelegt werden, wobei dies über eine Änderung der Gewerbeordnung erfolgen soll. Auch die Pflicht zur anlage- und anlegergerechten Beratung soll festgeschrieben werden. Die Aufsicht über Anbieter von Produkten im Grauen Kapitalmarkt soll bei der Gewerbeaufsicht verbleiben. Es ist unserer Ansicht nach grundsätzlich zu begrüßen, dass die Regierung im Bereich Anlegerschutz im Grauen Kapitalmarkt die Initiative ergreift. Es bleibt allerdings abzuwarten, ob mit den bekannt gewordenen Regelungsabsichten auch tatsächlich eine Verbesserung verbunden ist. Die Pflicht zur anlage- und anlegergerechten Beratung besteht bereits nach den Regeln des Bürgerlichen Rechts, wenn ein Beratungsvertrag zwischen den Beteiligten vorliegt; hier würde eine Regelung keine Verbesserung bringen. Auch im Punkt Dokumentationspflicht der Anlageberatung bleibt abzuwarten, ob an Verstöße gegen diese Pflicht auch Sanktionen zugunsten des Anlegers geknüpft werden – oder ob es sich um eine rein aufsichtsrechtliche Regelung handeln wird, wie dies im Weißen Kapitalmarkt über das Wertpapierhandelsgesetz bereits der Fall ist. Im letzteren Fall dürften sich die Vorteile, die das neue Gesetz dem Anleger bringt, in engen Grenzen halten. Positiv hervorzuheben ist jedoch, dass hinsichtlich der Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen eine längere Frist vorgesehen ist. Während mit der Änderung des Wertpapierhandelsgesetzes dort bereits die allgemeinen Verjährungsvorschriften gelten, ist im Bereich der Prospekthaftung nach dem Verkaufsprospektgesetz/Börsengesetz derzeit noch auf unterjährige Fristabläufe zu achten.

Moratorium über Noa Bank verhängt

Thu, 19 Aug 2010 15:14:00 +0200

Die Noa Bank GmbH und Co. KG (Noa Bank), im vergangenen Jahr gegründet und angetreten, den bundesdeutschen Kapitalmarkt um eine weitere ethisch korrekte Variante zu bereichern, hat sich offenkundig im Kreditgeschäft übernommen. Dies führte zur Verhängung eines sogenannten Moratoriums durch die BaFin, die Bankenaufsichtsbehörde. Hintergrund soll nach Presseberichten gewesen sein, dass die Noa Bank bei einem vergleichsweise geringen Eigenkapital allein 27 Millionen Euro zur Finanzierung der zum Konzern gehörenden Noa Factoring AG eingesetzt hat. Die Frage, die sich gegebenenfalls im Insolvenzverfahren stellen wird, ist, ob dieser im Verhältnis zum Kapital große Kredit rechtzeitig an die BaFin gemeldet worden ist und ob die Behörde angemessen auf eine solche Meldung reagiert hat. Offenkundig ist es bei der Noa Bank nach Finanzierung der Noa Factoring AG und der dann folgenden Insolvenz der Noa Factoring AG zur Realisierung eines sogenannten Klumpenrisikos gekommen. Dies bedeutet, dass der Ausfall eines einzigen Schuldners der Bank das gesamte Eigenkapital aufgezehrt hat. Wie genau die wirtschaftliche Beziehung der Noa Bank zur Noa Factoring AG ist, lässt sich den derzeit von der Bank zur Verfügung gestellten Informationen nicht ohne Weiteres entnehmen. Für die Bankkunden, die bei der Noa Bank Gelder angelegt haben, sind Ansprüche bis zu einer Höhe von € 50.000,00 über das gesetzliche Einlagensicherungssystem geschützt. Einer weiteren Entschädigungseinrichtung war die Noa Bank nicht angeschlossen. Anleger, die einen Betrag über € 50.000,00 angelegt haben, sollten sich daher rechtzeitig rechtlichen Rat zu den Möglichkeiten der Geltendmachung ihrer Ansprüche einholen.

BGH entscheidet erneut zugunsten von Anlegern (III ZR 203/09)

Tue, 17 Aug 2010 15:41:00 +0200

Nachdem der BGH in seiner Entscheidung vom 08.07.2010 (III ZR 249/09) einer Verjährung von Schadenersatzansprüchen von falsch beratenen Kapitalanlegern eine Absage erteilt hat, hat er in einer nun veröffentlichten weiteren Entscheidung seine diesbezügliche Rechtsprechung fortgesetzt. Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem sich die Kläger 1992 an einem Fonds mit einer Einlage von DM 100.000,00 beteiligt hatten. Nachdem die Kläger bis 1997 ihre Ausschüttungen erhielten, blieben die Fondsausschüttungen in der Folgezeit aus und die Kläger hatten sogar Nachzahlzungen zu leisten. Die Kläger haben in dem Verfahren geltend gemacht, nicht über das Risiko einer unternehmerischen Beteiligung aufgeklärt worden zu sein. Darüber hinaus seien sie im Rahmen der Beratung nicht über das Fehlen eines Zweitmarktes aufgeklärt worden. Das Landgericht München I und das Oberlandesgericht München hatten geurteilt, dass sämtliche Schadensersatzansprüche verjährt seien. Nach Ansicht der Gerichte wären die Kläger gehalten gewesen, nach Ausbleiben der Ausschüttungen und Zahlung der Nachforderungen den Prospekt zur Beteiligung zu lesen. Nach Ansicht des Landes- und Oberlandesgerichts haben die Kläger durch das Nichtlesen des Prospektes grob fahrlässig gehandelt, so dass eine Verjährung anzunehmen war. Dem ist der BGH nicht gefolgt. Zwar seien Ansprüche verjährt, die sich auf eine mangelnde Aufklärung über das unternehmerische Risiko stützen würden, da die Kläger diesbezüglich spätestens durch die Nachzahlungen Kenntnis hatten. Nicht verjährt seien jedoch Schadensersatzansprüche, die sich aus der fehlenden Aufklärung hinsichtlich der Existenz eines Zweitmarktes für derartige Beteiligungen ergeben könnten. Im Kern hat der BGH hierzu festgestellt, dass es keine Pflicht gibt, den Prospekt auf mögliche weitere Beratungsfehler hin zu untersuchen, wenn ein anderer Beratungsfehler offenkundig geworden ist. In der Vergangenheit haben etliche Landes- und Oberlandesgerichte aber genau so eine Pflicht versucht zu konstruieren und es als grob fahrlässig angesehen, wenn Kapitalanleger sich auf die mündliche Beratung des Beraters schlicht verlassen haben. Diese Rechtsprechung ist von Beginn an auf heftige Kritik gestoßen, der sich der BGH nun angeschlossen hat. Die Entscheidung des BGH zeigt jedoch auch, wie schwierig die Beurteilung einer möglichen Verjährung ist. Anleger sollten Schadensersatzansprüche daher grundsätzlich frühzeitig prüfen lassen.

BGH- Urteil zur überlangen Bindungswirkung von notariellen Kaufvertragsangeboten

Fri, 06 Aug 2010 12:28:00 +0200

Wohnungserwerber unterzeichnen häufig von Verkäufern vorgegebene notarielle Kaufvertragsangebote, in denen sie sich für einen bestimmten Zeitraum an ihr Angebot gebunden halten. In seinem Urteil vom 11. Juni 2010 mit dem Aktenzeichen V ZR 85/09 hat der 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zu der Frage Stellung genommen, unter welchen Umständen ein solches Angebot wirksam ist. Quintessens und gleichzeitig Inhalt des Leitsatzes dieser Entscheidung ist, dass bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, der Eingang der Annahmeerklärung des Verkäufers regelmäßig nur innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden kann. Das bedeutet, dass nach der Rechtsprechung des BGH eine Vertragsklausel, die eine über den Zeitraum von vier Wochen hinausgehende Unwiderruflichkeit vorsieht, nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam ist. In dem Sachverhalt, der der Entscheidung des BGH zugrundelag, sah das notarielle Kaufvertragsangebot vor, dass sich der Käufer vier Monate und drei Wochen an sein Kaufvertragsangebot gebunden halten sollte. Eine solche Bindungsfrist hat der BGH eindeutig als unwirksam verworfen. Zur Beurteilung der Bindungsfrist hat der BGH die gesetzlichen Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) herangezogen. Er hat festgestellt, dass ein notarielles Kaufvertragsangebot auch dann als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) anzusehen ist, wenn es nur zur einmaligen Verwendung bestimmt ist, soweit es sich um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer (§ 14 BGB) und einem Verbraucher (§ 13 BGB) handelt (vgl. § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die vom BGH noch gerade für wirksam angesehene Bindungsfrist von vier Wochen leitet der BGH aus der Vorschrift des § 147 Abs. 2 BGB ab. § 147 Abs. 2 BGB regelt, dass ein Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden kann, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Nach Ablauf von vier Wochen erlischt das notarielle Kaufvertragsangebot, so dass eine danach erfolgte Annahme wirkungslos ist und der Kaufvertrag somit nicht zustande gekommen ist. Etwas anderes gelte nur bei bereits bei Abgabe des Kaufvertragsangebots absehbaren Verzögerungen. Nach unserer Auffassung bedeutet die Unwirksamkeit einer solchen Klausel insgesamt auch, dass das Angebot auch innerhalb der Frist von vier Wochen nach § 147 Abs. 2 jederzeit widerrufen werden kann. Potentielle Erwerber, denen unmittelbar nach Abgabe eines Kaufvertragsangebots Bedenken hinsichtlich des Vertragsschlusses kommen, sollten daher schnellstmöglich anwaltlichen Rat einholen. Nach diesem Urteil ist es also in entsprechend gelagerten Fällen möglich, sich vom Kaufvertrag zu lösen. Da sich die Unwirksamkeit dann allerdings nur auf den notariellen Kaufvertrag selbst bezieht, steht dem Käufer kein Anspruch auf Erstattung der Erwerbsnebenkosten (z.B. Grundsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) zu. Anders verhält es sich, wenn der Vertrag z.B. nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 BGB) wegen einer Falschberatung aufgelöst wird. In solchen Fällen können regelmäßig auch die Nebenkosten ersetzt verlangt werden.

Stiftung Warentest: Alle getesteten Banken verstoßen gegen das Gesetz

Fri, 30 Jul 2010 17:34:00 +0200

Die Zeitschrift Finanztest hat in ihrer August-Ausgabe 2010 das Ergebnis eines Tests von 21 Banken veröffentlicht. Das Resultat ist vernichtend: Kein einziges Institut erreicht im getesteten Bereich Anlageberatung ein „gut“, die Redaktion sah sich nicht in der Lage, einen Testsieger zu benennen. Der Grund dafür ist, dass selbst die beste getestete Bank noch erhebliche Mängel im Beratungsgespräch und bei der Anlageempfehlung aufwies. Bereits im Sommer 2009 hatte Finanztest die selben 21 Institute getestet. Auch damals waren die Ergebnis verheerend. Besonders prekär am aktuellen Test ist es laut Finanztest, dass in zahlreichen Fällen gesetzliche Vorschriften missachtet wurden. Insbesondere gegen die neue Vorschrift des § 34 Abs. 2a des Wertpapierhandelsgesetzes wurde massiv in zahlreichen Fällen verstoßen. Nach dieser Vorschrift muss die Bank in einschlägigen Fällen der Beratung zu Wertpapieren ein Beratungsprotokoll anfertigen und dem Kunden aushändigen. Dies war im Test allerdings bei keiner der getesteten Banken durchgängig der Fall. Kunden, denen entgegen der seit dem 1. Januar 2010 geltenden Vorschrift kein Beratungsprotokoll ausgehändigt wird, können allerdings nach der neuen Regelung keinen direkten Anspruch auf Schadensersatz oder ähnliche Rechte geltend machen. Ihnen steht lediglich ein Herausgabeanspruch hinsichtlich des Protokolls zu. Unserer Ansicht nach zeigt der Test im Zusammenspiel mit der seit Anfang des Jahres neuen Rechtslage zweierlei: Zum Einen scheint es bei vielen Banken üblich zu sein, gesetzliche Anforderungen zumindest teilweise zu ignorieren. Und zum Anderen ist die vielgelobte Pflicht zur Erstellung von Beratungsprotokollen ein zahnloser Tiger, wenn nicht entsprechende Schadensersatzpflichten an Verstöße geknüpft werden. Ob sich aus den, als Aufsichtsrecht ausgestalteten, neuen Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) nachhaltige Ansprüche des Kunden gegen die Bank ableiten lassen, wird die Rechtsprechung der nächsten Jahre zeigen müssen. Quelle für Angaben, die sich auf den Artikel Finanztest beziehen: Stiftung Warentest, Finanztest August 2010, S. 25 ff., „Die Blamage geht weiter“

Schaub Sachverständigen UG - Hilfe für Geschädigte der Heritus?

Tue, 20 Jul 2010 12:54:00 +0200

Im Rahmen der Bearbeitung unserer Mandate im Zusammenhang mit der Insolvenz der Heritus-Gruppe wurden wir darüber informiert, dass einige Erwerber von Wohnungen der Heritus Unternehmensgruppe von der Firma Schaub Sachverständigen UG angeschrieben worden sind. Bisher sind uns drei Fälle bekannt geworden. Nach Angabe der betroffenen Erwerber der Wohnungen der Heritus erhielten sie Schreiben der Schaub Sachverständigen UG, in denen mitgeteilt wurde, dass man sie telefonisch nicht erreichen konnte und man wegen des Wohnungskaufs um Rückruf bitte. Anlässlich des erfolgten Rückrufs erklärte der Geschäftsführer der Schaub Sachverständigen UG, Herr Oliver Schaub, dass er Hilfe im Zusammenhang mit den Problemen wegen der Wohnung anbieten könne. Er erklärte, dass er ein Gutachten über die Wohnung erstellen könne, um so festzustellen, ob der Kaufpreis der Wohnung sittenwidrig überhöht gewesen ist. Wir erachten die Einholung eines Gutachtens in Fällen von Wohnungskäufen von der Heritus für wenig zielführend. Selbstverständlich stehen Wohnungskäufern, die einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis bezahlt haben, Rechte zu. In einem solchen Fall ist der Kaufvertrag nichtig und man kann die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung der Wohnung vom Verkäufer verlangen. In Fällen der Heritus ist jedoch festzustellen, dass die Gesellschaften der Heritus insolvent sind bzw. die Insolvenz mangels Masse nicht eröffnet werden konnte. Ein Anspruch gegen den Verkäufer ist daher nicht werthaltig. Im Einzelfall können sich bei einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung auch Ansprüche gegen die Anlageberater bzw. die beratenden Firmen ergeben. Auch hierzu ist aber festzustellen, dass fast alle Beratungsfirmen, die Wohnungen der Heritus vertrieben haben, nicht mehr existent sind bzw. keine Geschäfte mehr betreiben. Zu nennen sind hier insbesondere die Internationale Wirtschaftberatung, die Areal Treuhand, die WI-RN GmbH und die DHI. Selbst wenn in Fällen, in denen z.B. die vorgenannten Firmen vermittelt und beraten haben, eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung vorgelegen haben sollte, kommt es hinsichtlich eines möglichen Schadensersatzanspruches auf den Einzelfall an. Deshalb ist auch in Bezug auf den Berater festzustellen, dass ein deutlich überhöhter Kaufpreis nicht automatisch zu einem Anspruch führt. Auch resultieren gegenüber der finanzierenden Bank aus einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis nicht zwingend Schadensersatzansprüche. Der Bundesgerichtshof hat sich mit dieser Frage schon mehrfach beschäftigt und nur in wenigen Ausnahmefällen eine Haftung der Bank in Betracht gezogen. Nach unserem Informationsstand ist der Geschäftsführer der Schaub Sachverständigen UG, Herr Oliver Schaub, kein staatlich anerkannter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien. Vielmehr ist festzustellen, dass Herr Schaub früher selbst für die SAFIN GmbH tätig war, die in Verkäufe von überteuerten Immobilien involviert war. Herr Oliver Schaub trug bis zu seiner Heirat den Namen Sawallich und hat in der Vergangenheit für die SAFIN GmbH gearbeitet. Bei der SAFIN GmbH handelte es sich um einen Strukturvertrieb, der bis zu seiner Insolvenz Wohnungen von verschiedensten Wohnungsverkäufern vertrieben hat. Wir konnten feststellen, dass die Beratung der SAFIN GmbH oftmals nicht vollständig und richtig war. Welche Tätigkeit Herr Schaub unter seinem früheren Namen Sawallich bei der SAFIN GmbH ausgeübt hat, ist uns nicht bekannt. Ausweislich des Handelsregisters ist Herr Schaub seit dem 12.03.2010 Geschäftsführer der Schaub Sachverständigen UG. Die Schaub Sachverständigen UG firmierte zuvor als Greenworks UG und Schaub Dienstleistungs UG. Geschäftsführer war zunächst Herr Andreas Buley. Herr Schaub war auch für die Greenworks UG und die Schaub Dienstleistungs UG tätig. Geschäftsgegenstand der Schaub Sachverständigen UG ist die Vorbereitung von Rechtsanwaltsmandaten im Bereich der Kapitalanlageberatung. Dem Handelsregister zufolge wurde der Geschäftsgegenstand nunmehr auf die Erstellung von Sachverständigengutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke erweitert. Nicht bekannt ist, ob die Schaub Sachverständigen UG mit tatsächlich anerkannten Gutachtern zusammen arbeitet. Herr Schaub hat insbesondere seit Frühjahr 2009 an Beratungsgesprächen mit früheren Kunden der SAFIN GmbH teilgenommen. Diese Gespräche fanden in den Räumlichkeiten einer Berliner Rechtsanwaltskanzlei statt. Ausweislich einer uns vorliegenden Vereinbarung zwischen einem solchen Kunden und der Greenworks UG erhielt die Greenworks UG zunächst eine Anzahlung vor dem Gespräch mit der Kanzlei; wurde der Kanzlei ein Mandat erteilt, erfolgte eine weitere Zahlung. Die Gegenleistung der Greenworks UG bestand ausweislich der Vereinbarung in der Erstellung von Gutachten, Mietpreisanalysen und in der Maklertätigkeit für Vermietung und Verkauf der Wohnung. Uns ist kein Fall bekannt, in dem ein solches Gutachten zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen geführt hat. Wir vertreten die Ansicht, dass die Einholung von Gutachten in den Fällen von Wohnungskäufen der Heritus gerade außerhalb eines Gerichtsverfahrens wenig zielführend und daher überflüssig ist. Seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az: BGH V ZR 177/08) ist klar, dass für die Geltendmachung etwa eines eklatanten Minderwerts einer erworbenen Eigentumswohnung ein entsprechender Vortrag des Rechtsanwalts selbst vollkommen ausreichend ist. Es ist dann Sache des Gerichts, einen Sachverständigen zu bestellen, der eine Einwertung der Immobilie vornimmt. Einen Mehrwert der Leistung können wir beim besten Willen nicht erkennen. Geschädigte der Heritus Unternehmensgruppe sollten ihre Ansprüche im Einzelfall von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen, um so beurteilen zu können, ob Schadensersatzansprüche bestehen und gegen wen sich die Ansprüche richten.

BGH Urteil zur Verjährung von Schadenersatzansprüchen

Wed, 07 Jul 2010 14:52:00 +0200

Im Bereich des Kapitalanlagerechts liegen immer wieder Fallkonstellationen vor, bei denen nicht nur ein Beratungsfehler, sondern gleich mehrere Fehler ausgemacht werden können. Bis zur Entscheidung des BGH vom 09.11.2007 (V ZR 25/07) war umstritten, wie die Frage der Verjährung zu beantworten ist, wenn hinsichtlich eines Beratungsfehlers Verjährung eingetreten ist, hinsichtlich anderer Fehler aber noch nicht. In dem Fall, der dem BGH zur Entscheidung vorlag, hatten die klagenden Kapitalanleger im Jahre 1997 eine Eigentumswohnung von der beklagten Wohnungsverkäuferin gekauft. Im Rahmen der Beratung, die zum Kauf der Wohnung führte, waren die Kläger u.a. falsch über die zu erwartenden Mieteinnahmen getäuscht worden. Es erfolgte auch keine Aufklärung über die Besonderheiten des Mietpools. Das Berufungsgericht hatte festgestellt, dass eine Verjährung der Ansprüche eingetreten war, da die Kläger seit 2001 Kenntnis von zahlreichen Beratungsfehlern hatten und weder Klage noch ein Schlichtungsverfahren rechtzeitig eingeleitet worden war. Dabei hat das Berufungsgericht die Auffassung vertreten, dass insgesamt eine Verjährung der Ansprüche vorlag. Das Berufungsgericht hatte hierzu ausgeführt, dass die Verjährung nicht erst mit Kenntnis des fünfundzwanzigsten Beratungsfehlers beginne, sondern dann, wenn insgesamt eine hinreichende Aussicht auf Erfolg für eine Klage bestehe. Die Kläger konnten ihre Klage daher nicht auf eine mangelnde Aufklärung über die im Kaufpreis enthaltenen Zinssubventionen stützen von denen sie erst später Kenntnis erlangt hatten. Dem ist der BGH in seiner Entscheidung entgegengetreten und hat festgestellt, dass die kenntnisabhängige Verjährungsfrist für jeden einzelnen Beratungsfehler gesondert zu laufen beginnt. Dazu hat der BGH ausgeführt: „Dem Gläubiger muss es in einem solchen Fall unbenommen bleiben, eine ihm bekannt gewordene Aufklärungspflichtverletzung - selbst wenn eine darauf gestützte Klage auf Rückabwicklung des Vertrages erfolgversprechend wäre - hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus weiteren, ihm zunächst aber noch unbekannten Aufklärungspflichtverletzungen zu verjähren beginnen. Dem steht nicht entgegen, dass bereits ein Beratungsfehler ausreichen kann, um die Rückabwicklung des gesamten Vertrages zu erreichen. Denn jede Pflichtverletzung ist mit weiteren Nachteilen für das Vermögen des Gläubigers verbunden. Das rechtfertigt es, sie verjährungsrechtlich selbständig zu behandeln. Die kenntnisabhängige regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB berechnet sich daher für jeden Beratungsfehler gesondert; sie beginnt zu laufen, wenn der Gläubiger die Umstände, insbesondere die wirtschaftlichen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die jeweilige Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt (vgl. BGH, Urt. v. 1. April 2003, XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783).“ Da die Sache noch nicht entscheidungsreif war, hat der BGH den Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Diese Entscheidung des BGH zum Aktenzeichen V ZR 25/07 hat für den Bereich des Bank- und Kapitalmarktrechts grundlegende Bedeutung, da in der Praxis sehr häufig Fallkonstellationen anzutreffen sind, in denen gerade nicht nur ein Beratungsfehler vorliegt. Da die regelmäßige Verjährung erst mit Kenntnis von Schaden und Schädiger zu laufen beginnt, ist es um so wichtiger, in der Fallbearbeitung genau herauszuarbeiten, welche Beratungsfehler vorliegen und wann frühestens Kenntnis von diesen vorgelegen haben kann.

Grundsatzentscheidung des BGH zur Anlageberatung

Wed, 07 Jul 2010 14:51:00 +0200

In seiner so genannten „Bond“-Entscheidung“ vom 06.07.1993 (XI ZR 12/93) hat sich der BGH grundlegend zu den Anforderungen an eine Anlageberatung durch Banken und Anlageberater geäußert. Der BGH hat in der Entscheidung festgestellt, dass ein Beratungsvertrag zwischen Bank und Kunde grundsätzlich stillschweigend zustande kommen kann. Für die Begründung eines Beratungsvertrages ist es daher nicht erforderlich, dass ein solcher Vertrag ausdrücklich oder gar schriftlich geschlossen wird. Vielmehr kann es ausreichend sein, dass ein Anlageinteressent an die Bank oder einen Berater herantritt und sein Beratungsbedürfnis zu erkennen gibt. Unschädlich ist es dabei, wenn die Initiative zunächst von der Bank selbst ausging, sie den Kunden etwa zu einem Beratungsgespräch gebeten hat. Aus dem Beratungsvertrag ergeben sich für die beratende Bank oder auch für den Anlageberater spezifische vertragliche Verpflichtungen. Grundsätzlich besteht die Pflicht „anlegergerecht“ zu beraten. Dies beinhaltet u.a. die Verpflichtung, den Kunden nach seinem Anlageziel zu fragen und seinen einschlägigen Wissensstand zu Kapitalanlagen in Erfahrung zu bringen. Sofern die Bank eine diesbezügliche Kenntnis nicht aus der zwischen ihr und dem Kunden bestehenden Geschäftsbeziehung entnehmen kann, hat sie den Kunden entsprechend zu fragen. Empfiehlt die Bank eine bestimmte Kapitalanlage, so muss die Empfehlung des konkreten Anlageobjektes den zuvor ermittelten Wünschen und Voraussetzungen des Bankkunden entsprechen (objektgerechte Beratung). Dabei trifft die Bank oder auch den Anlageberater die Pflicht, vollständig und richtig über alle wesentlichen Umstände aufzuklären, die mit der Anlageentscheidung im Zusammenhang stehen. Hierbei besteht insbesondere die Pflicht auf negative Entwicklungen hinzuweisen. Der Umfang dieser Aufklärung bemisst sich auch an dem Wissensstand des Bankkunden. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte die beklagte Bank Anleihen der Bond-Finance Ltd. empfohlen. Die Bank hatte es unterlassen auf negative Presseberichte hinzuweisen. Im Verfahren berief sie sich darauf, dass für die Bond-Finance Ltd. eine Börsenzulassung vorgelegen habe und sie daher nicht verpflichtet gewesen wäre, weitere Prüfungen vorzunehmen. Dem ist der BGH nicht gefolgt und hat die Bank zum Schadenersatz verurteilt. Die Entscheidung ist bis heute grundlegend für die Beurteilung von Beratungsleistungen im Bereich des Kapitalanlagerechts.

Landgericht Stuttgart verurteilt BAG zum Schadenersatz

Wed, 07 Jul 2010 14:46:00 +0200

In einem von Rechtsanwalt Eggert geführten Verfahren hat das Landgericht Stuttgart (Az.:8 O321/07) die Bankaktengesellschaft Hamm (BAG) im Jahr 2008 zum Schadenersatz verurteilt und festgestellt, dass der BAG kein Darlehensrückzahlungsanspruch zusteht. Der Kläger hatte sich 1997 an einem geschlossenen Immobilienfonds der „Erste Grundbesitz KG ERGE Beteiligungs GmbH & Co KG“ beteiligt. Zum Vertrieb der Immobilienfondsanteile war ein Emissionsprospekt herausgegeben worden, der Grundlage der Kaufentscheidung des Klägers war. Finanziert wurde diese Beteiligung durch die Raiffeisenbank Feldkirchen, deren Rechtsnachfolgerin die BAG ist. Im Klageverfahren wurde vorgetragen, dass die finanzierende Bank dem Kläger gegenüber einen konkreten Wissensvorsprung hatte und sich zudem in einem schwerwiegenden Interessenskonflikt befand. Der Argumentation des Klägers ist das Gericht gefolgt. Insbesondere hat das Gericht festgestellt, dass die Bank mit den Initiatoren des Fonds institutionalisiert zusammengearbeitet hat. Aufgrund dieser Zusammenarbeit ist das Gericht von einer Kenntnis der Bank über die falschen Angaben in dem Fondsprospekt ausgegangen. Das Urteil gegen die Bankaktiengesellschaft war seinerzeit wegweisend für eine Reihe weiterer Urteile zugunsten von Anlegern der Rentadomo Gruppe zu der die Erste Grundbesitz KG ERGE Beteiligungs GmbH & Co KG gehört. Das Urteil erstritt Rechtsanwalt Eggert vor Gründung der Kanzlei HEE Rechtsanwälte im Rahmen seiner Tätigkeit für eine Berliner Anwaltskanzlei.

Heritus – Insolvenzverfahren eröffnet

Tue, 06 Jul 2010 16:26:00 +0200

Am 01.07.2010 wurde über das Vermögen der Heritus 14. Objektgesellschaft mbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Zum Insolvenzverwalter wurde Herr Rechtsanwalt Patric Naumann bestellt. Nachdem bei zahlreichen Gesellschaften der Heritus-Gruppe die Insolvenzen mangels Masse nicht eröffnet worden sind, wird das Insolvenzverfahren der Heritus 14. Objektgesellschaft mbH nun durchgeführt. Die Heritus 14. Objektgesellschaft mbH hat u.a. Eigentumswohnungen in Leipzig als Kapitalanlagen verkauft, die noch nicht saniert und fertiggestellt sind. Nun ist zu hoffen, dass die Fertigstellung der Wohnungen im Rahmen des Insolvenzverfahrens erfolgen kann. Ob und vor allem unter welchen Bedingungen eine Fertigstellung durchgeführt werden kann, ist noch nicht bekannt. Für die betroffenen Erwerber der Wohnungen stellt sich die Situation als besonders schwierig dar, da sie zwar die Zahlungen an die Banken zu erbringen haben, jedoch nicht absehbar ist, wann die Wohnungen vermietet werden können und wann mit Steuervorteilen gerechnet werden kann. In den uns bekannten Fällen ist es aber gerade so gewesen, dass die Mieteinnahmen und Steuervergünstigungen fest eingeplant waren, um die Finanzierungsbelastung schultern zu können.

BGH - Neue Entscheidung zu Schrottimmobilien

Tue, 29 Jun 2010 18:32:00 +0200

Nach einer Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 29.06.2010 (Az. XI ZR 104/08) hat der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat erneut die Verurteilung einer Bausparkasse zum Schadensersatz bekräftigt. Dies erfolgt erstmals auf der Grundlage von fehlerhaften Angaben in sogenannten „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen“. Die Bausparkasse haftet danach für falsche Angaben in diesem Papier, weil sie mit dem Vertrieb institutionalisiert, das heißt regelmäßig, zusammengearbeitet hat. In dem Urteil hat der Bundesgerichtshof eine Täuschung des Anlegers angenommen, weil im Finanzierungsvermittlungsauftrag ein Provisionssatz von rund 5% angegeben war – während die tatsächlich gezahlte Provision bei über 15% lag. Diese arglistige Täuschung des Anlegers hat sich nach der Rechtsprechung des BGH die finanzierende Bank entgegenhalten zu lassen, ihre Kenntnis von der Täuschung wird vermutet. In der Folge muss der Anleger das Darlehen für die sogenannte Schrottimmobilie nicht zurückzahlen, gezahlte Zinsen bekommt er zu einem großen Teil erstattet. Der Bundesgerichtshof ergänzt damit seine Rechtsprechung zum sogenannten Institutionalisierten Zusammenwirken. Den Ausgangspunkt hatte diese Rechtsprechung in den Fällen von sogenannten Schrottimmobilien, die seinerzeit vielfach unter Beteiligung der BADENIA Bausparkasse AG finanziert worden waren. Eines der Verfahren, das zu einer der ersten rechtskräftigen Verurteilungen der Bausparkasse führte, hat seinerzeit Rechtsanwalt Eickhoff betreut. Mit Urteil vom 16.05.2006 (XI ZR 6/04) hatte der BGH erstmals festgestellt, dass sich eine finanzierende Bank arglistige Täuschungen eines Vertriebes zurechnen lassen muss, wenn sie institutionalisiert, das heißt in einer Vielzahl von Fällen, mit dem Vertrieb zusammenarbeitet. In der Zwischenzeit ist diese Rechtsprechung mehrfach ergänzt worden. Mit der Rechtsprechung zu fehlerhaften Angaben zu Provisionen im Rahmen der Vermittlung schließt der BGH an diese Rechtsprechung an. Wir vertreten eine Vielzahl von Geschädigten gegenüber finanzierenden Banken, Verkäufern und Vertrieben sogenannter Schrottimmobilien. In einer nicht unbedeutenden Zahl von Fällen liegen Unterlagen vor, die eine Anwendbarkeit der neuen BGH-Rechtsprechung wahrscheinlich machen. Erwerber einer zu Kapitalanlagezwecken finanzierten Eigentumswohnung sollten sich, wenn Zweifel zu Details des Erwerbs bestehen, von einem auf dieses Rechtsgebiet spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Wir berichten ausführlich über die Sache, wenn die Urteilsgründe veröffentlicht sind.

Besserer Schutz bei Verbraucherdarlehen

Mon, 28 Jun 2010 12:12:00 +0200

Am 11.06.2010 ist die Verbraucherkreditrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt worden. Mit der Umsetzung ist ein wichtiger Schritt hin zu einem verbesserten Verbraucherschutz gemacht worden. Insbesondere sind nun die vorvertraglichen Informationspflichten bei Verbraucherdarlehensverträgen durch die Einführung des § 491a BGB festgelegt worden. Danach ist der Darlehensgeber verpflichtet dem Verbraucher vor Abschluss des Darlehensvertrages angemessene Erläuterungen zu geben, damit der Verbraucher beurteilen kann, ob der Vertrag zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen passt. Mit der Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie hat der Gesetzgeber zudem versucht, die in der Vergangenheit teils ausufernde Werbung mit niedrigen Zinssätzen zu reglementieren. Die neue Regelung ist in der Tat angezeigt gewesen, da Banken immer wieder mit niedrigen Zinsen geworben haben und dabei die weiteren Kosten nicht angegeben haben. Nun ist auf diese Kosten hinzuweisen und sie sind mittels eines realistischen Beispiels zu erläutern. So sollen „Lockvogelangebote“ verhindert werden. Wirbt eine Bank mit einem bestimmten Zinssatz, muss dieser realistisch sein und für zumindest zweidrittel der Darlehensnehmer gelten. Damit soll die Werbung mit niedrigen Zinssätzen, die tatsächlich aber fast niemand erhält, verhindert werden. Hintergrund eines im Einzelfall höheren Zinsangebots an den Verbraucher ist die Berücksichtigung individueller Kriterien im Rahmen der Bonität des Kreditnehmers. Hier spielen die als „Basel II“ bekannt gewordenen Richtlinien zur Darlehensvergabe eine Rolle. Verbesserung hat es zudem durch einheitliche Muster zur Unterrichtung von Verbrauchern gegeben. Die Verbraucher sollen so unterschiedliche Angebote besser vergleichen können. Auch das Kündigungsrecht bei Verbraucherdarlehen ist geändert worden.

Dr. Peters Fonds 126 - "Restrukturierungskonzept" beschlossen

Mon, 17 May 2010 19:58:00 +0200

Derzeit erhalten die Kommanditisten und Treugeber des DS-Rendite-Fonds Nr. 126 DS Ability und DS Accuracy GmbH & Co. Containerschiffe KG Post von der Geschäftsbesorgerin, der Dr. Peters GmbH & Co. KG. Nachdem auf der Gesellschafterversammlung ein Sanierungskonzept verabschiedet worden ist, drohen den Anlegern nun auch empfindliche Nachzahlungen. Zudem sollen sich Anleger im Wege der Kapitalerhöhung mit frischem Kapital an der Gesundung der Gesellschaft beteiligen. Rückzahlung von Ausschüttungen Die Dr. Peters-Gruppe kündigt im Übersendungsschreiben des Geschäftsberichts an, dass bereits an die Anleger geleistete Ausschüttungen zurückgefordert werden. Hierbei handelt es sich um die Ausschüttungen, die Anleger des Fonds in den vergangenen Jahren erhalten haben. Grundlage für die Rückforderung ist die Tatsache, dass es sich bei den Ausschüttungen nicht um Gewinnausschüttungen, sondern um solche aus dem Vermögen der Gesellschaft handelt. Dies ist erfahrungsgemäß ein Umstand, der vielen Beteiligten im Augenblick des Vertragsschlusses nicht bewusst ist. Sanierungskonzept beschlossen Die Dr. Peters Fondsverwaltung teilt in ihrem Anschreiben mit, dass „mit einer großen Mehrheit von 91,5% der Stimmen“ die Gesellschafter des Fonds dem Restrukturierungsvorschlag zugestimmt haben. Hierzu ist zunächst zu sagen, dass die überwiegende Mehrheit der Gesellschafter nicht persönlich an der Versammlung teilgenommen hat. In Anbetracht der von der Fondsverwaltung dargestellten wirtschaftlichen Lage des Fonds mag es in der Tat so sein, dass eine Sanierung des Fonds alternativlos ist. Fraglich ist in diesem Zusammenhang allerdings, wem das beschlossene Sanierungskonzept nützt bzw. wer den größten finanziellen Beitrag zu diesem Konzept trägt. Festgestellt werden kann, dass im Wesentlichen von zwei Seiten Beiträge zum Sanierungsplan geleistet werden: Die finanzierende Bank verzichtet für einen begrenzten Zeitraum auf die Tilgung – die Anleger tragen den Rest durch die beabsichtigte Kapitalerhöhung. Das Sanierungskonzept sieht für die Anleger vor, im Rahmen der Kapitalerhöhung neues Geld in die Gesellschaft einzubringen. Zugleich werden die alten Kapitalanteile auf 20% ihres ursprünglichen Wertes abgewertet. Die Beteiligten befinden sich damit in einem Dilemma, denn sie können faktisch ihre Gesellschafterrechte nur voll erhalten, wenn sie sich an der Kapitalerhöhung auch beteiligen. Im Übrigen drohen ihnen drastische Einschnitte im Rahmen der Auseinandersetzung am Laufzeitende. Eine Beteiligung der Initiatoren an dem Sanierungskonzept ist nicht erkennbar. Prospekthaftung Wir sind nach Prüfung der uns vorliegenden Unterlagen der Meinung, dass es hier gewichtige Ansatzpunkte für eine Prospekthaftung der Dr. Peters Emissionshaus KG gibt. Wir haben daher bereits im Rahmen der Gesellschafterversammlung durch unseren Partner Andreas Eickhoff einen Antrag einbringen lassen, der ebenfalls von der überwältigenden Zahl der Stimmen gutgeheißen worden ist – die Geschäftsbesorgerin ist nun aufgefordert, von den Prospektverantwortlichen einen zeitlich befristeten Verzicht auf die Einrede der Verjährung zu verlangen. Weil ein solcher Verzicht bislang noch nicht vorliegt, und Ansprüche aus Prospekthaftung im September dieses Jahres erstmals zu verjähren drohen, sollten sich Beteiligte zur Prüfung ihrer Ansprüche schnellstmöglich an einen spezialisierten Rechtsanwalt wenden.

U. Bagge GmbH & Co. KG heißt jetzt Simi Service GmbH & Co. KG

Fri, 16 Apr 2010 12:57:00 +0200

Die U. Bagge GmbH & Co. KG verkaufte bundesweit Eigentumswohnungen, vielfach an Kapitalanleger, so z.B. in Berlin und Rostock. Aus den Fällen, in denen wir Kapitalanleger vertreten, ist uns bekannt, dass diese Anleger im Vorfeld des Erwerbs der Wohnung falsch beraten wurden. Dies kann Schadensersatzansprüche gegenüber der Verkäuferin der Wohnungen eröffnen, das heißt gegenüber der U. Bagge GmbH & Co. KG. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass die U. Bagge GmbH & Co. KG seit 15.01.2010 unter dem Namen Simi Service GmbH & Co. KG firmiert. Kommanditist ist nunmehr nicht mehr Hubert Bagge, sondern Silvio Miedrich. Der Sitz der Gesellschaft wurde von Löningen nach Olbernhau verlegt. Mehr zu diesem Thema können Sie unter unserer Rubrik Fälle erfahren.

Haftstrafen im Verfahren gegen die Verantwortlichen der Falk Gruppe

Fri, 09 Apr 2010 09:30:00 +0200

Wir vertreten Anleger, die sich an einem der zahlreichen Falk-Fonds beteiligt haben. Nun sind nach Medienberichten einige der Verantwortlichen der Falk Capital AG, die als Initiatorin der Fonds auftrat, zu mehrjährigen Haftstrafen verurteilt worden. Die Vorstände Helmut W. Falk und Thomas Engels erhielten jeweils drei Jahre und sechs Monate, der Vorstand Thomas Suk eine Freiheitsstrafe von drei Jahren und drei Monaten, der Finanzvorstand Thilo Köhler eine Freiheitsstrafe von einem Jahr und neun Monaten, die zur Bewährung ausgesetzt wurde. Wie der Presse zu entnehmen war, war es zuvor zu einer Verständigung zwischen den Verfahrensbeteiligten gekommen. In der Folge wurde die Verurteilung nur auf einen Teil der Anklagepunkte gestützt – und das Verfahren wegen Anlagebetruges in diesem Zusammenhang eingestellt. „Nach unserer Einschätzung bedeutet dies mit Blick auf zivilrechtliche Ansprüche der Anleger wenig, insbesondere hat es nach unserem Kenntnisstand hier keinen Freispruch gegeben. Aus Sicht der Anleger wäre es allerdings wünschenswert gewesen, wenn im Rahmen des Strafverfahrens auch eine Aufarbeitung dieser Punkte stattgefunden hätte“, so Rechtsanwalt Norbert Hache, der in unserer Kanzlei Anleger im Zusammenhang mit dem Erwerb von Falk-Fonds vertritt. „Aber auch ohne einschlägige Verurteilung in diesen Punkten ist eine Inanspruchnahme insbesondere der Vermittler und Berater durchaus sinnvoll, wenn Tatsachen und Beweislage dies hergeben.“

BGH: Keine Gesamtschuldnerhaftung der Wohnungseigentümer gegenüber Versorgungsunternehmen

Thu, 08 Apr 2010 15:28:00 +0200

Mit seinem Urteil vom 20.01.2010 (VIII ZR 329/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner haften, wenn sie sich auch persönlich gegenüber dem Versorgungsunternehmen verpflichtet haben. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nahmen die Berliner Wasserbetriebe einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner auf Zahlung von ca. € 3.600 in Anspruch. Das Landgericht Berlin hatte entschieden, dass die einzelnen Eigentümer gesamtschuldnerisch haften und sie entsprechend verurteilt. Dagegen legten die Eigentümer Revision beim Bundesgerichtshof ein, die Erfolg hatte. Begründet hat der Bundesgerichtshof seine Entscheidung damit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, also rechtsfähig ist. § 10 Abs. 6 WEG ist zum 01.07.2007 in Kraft getreten. Vertragspartner von Versorgungsunternehmen wird seitdem die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr sämtliche Wohnungseigentümer. Nach diesem Urteil des BGH kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur noch dann in Betracht, wenn sich die Wohnungseigentümer neben der Wohnungseigentümergemeinschaft klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Daran fehlte es im vom BGH entschiedenen Fall. Der BGH stellt in seinem Urteil klar, dass auch das WEG eine gesamtschuldnerische Mithaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorsieht. Nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger (nur) nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

GRE Global Real Estate AG

Thu, 08 Apr 2010 15:20:00 +0200

Vielfach sind Anlegern der GRE Global Real Estate AG atypisch stille Gesellschaftsbeteiligungen von Anlageberatern als Baustein der Altersvorsorge empfohlen worden. Lässt sich eine solche Empfehlung im Rahmen der Beratung nachweisen, kann bereits dies eine Haftung der Gesellschaft selbst für einen entsprechenden Schadensersatz auslösen. Gleiches gilt, wenn Risiken der Anlage nicht hinreichend erläutert worden sind. In den uns bekannten Fällen ist den Anlegern jeweils eine atypisch stille Beteiligung als sichere und für die Altersvorsorge geeignete Form der Kapitalanlage empfohlen worden. Dies stellt nach unserer Ansicht einen Beratungsfehler dar. Atypisch stille Beteiligungen sind als unternehmerische Form der Beteiligung mit dem Risiko eines Totalverlustes behaftet und eignen sich daher nur in Ausnahmefällen zur Altersvorsorge. Wird über die entsprechenden Risiken nicht aufgeklärt oder werden die Risiken über die Maßen relativiert ergibt sich eine Haftung auch der Gesellschaft selbst. Neben dem tätig gewordenen Anlageberater kann in Fällen einer Falschberatung bei atypisch stillen Gesellschaften auch die Gesellschaft, an der die Beteiligung zustande kommt, in Anspruch genommen werden. Ander als bei den sogenannten Publikumsgesellschaften (BGB-Gesellschaft, Kommanditgesellschaft) ist eine Zurechnung von Beratungsfehlern zur Gesellschaft selbst möglich. Dies bedeutet, dass die Gesellschaft selbst den Anleger so zu stellen hat, als hätte er das Geschäft nie abgeschlossen. Geleistete Zahlungen müssen vollumfänglich zurückgezahlt werden, ein Ersatz nach den sogenannten Regeln der fehlerhaften Gesellschaft scheidet aus. Dies bedeutet für den Anleger, dass sein Ersatzanspruch sich nicht nach der derzeitigen wirtschaftlichen Situation der Gesellschaft selbst richtet, sondern nach seinen geleisteten Einzahlungen. Anleger, denen atypisch stille Gesellschaftsanteile als Baustein der Altersvorsorge empfohlen worden sind, oder denen wesentliche Risiken (Totalverlust etc.) verschwiegen worden sind, sollten sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, wenn sie eine Beendigung der Beteiligung wünschen.