Immobilienfonds

Einen Schwerpunkt unserer Tätigkeit bilden Fälle, in denen Anleger sich an Immobilienfonds beteiligt haben. Hier ist zunächst zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds zu unterscheiden. Rechtliche und wirtschaftliche Schwierigkeiten treten hier insbesondere bei den geschlossenen Fonds auf.

Wesentliches Merkmal einer Vielzahl dieser Fälle ist es, dass mit der Anlage erhebliche SteuervorteilSteuervorteile entstehen regelmäßig, wenn das zu versteuernde Einkommen gesenkt wird und sich so die zu entrichtenden Steuern verringern. Zu einem [...]
e verbunden sein sollen. Oftmals wird die Beteiligung über ein DarlehenAls Darlehen bezeichnet man die Überlassung von Geld auf Zeit. Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer [...]
 finanziert. Vielfach soll über SteuervorteilSteuervorteile entstehen regelmäßig, wenn das zu versteuernde Einkommen gesenkt wird und sich so die zu entrichtenden Steuern verringern. Zu einem [...]
e und gegebenenfalls Ausschüttungen die Belastung aus dem DarlehenAls Darlehen bezeichnet man die Überlassung von Geld auf Zeit. Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer [...]
 bis auf einen geringfügigen Betrag gedeckt werden.

Die seit den späten Neunziger Jahren auch für Durchschnittsverdiener aufgelegten Immobilienfonds sind häufig durch StrukturvertriebAls Strukturvertriebe bezeichnet man professionelle Vermittlungsfirmen, die Erwerber gezielt ansprechen und für Kapitalanlagemodelle werben. Häufig [...]
e vermittelt worden.

Die Probleme bei dieser Kapitalanlage können vielfältig sein. Die steuerliche Einordnung unter § 2b EStG bzw. § 15b EStG können zu einer verminderten Absetzbarkeit führen, wenn das Konzept als „Steuersparmodell“ eingeordnet wird. Dies ist regelmäßig bei finanzierten Beteiligungen der Fall.

In wirtschaftlicher Hinsicht treten Probleme häufig auf, wenn eine anfangs erteilte MietgarantieDurch die Mietgarantie soll für einen festgelegten Zeitraum die Mieteinnahme in einer vereinbarten Höhe durch einen Mietgaranten gesichert werden. [...]
 wegfällt oder Ausschüttungen aus anderen Gründen ausbleiben. In vielen Fällen ist eine erteilte MietgarantieDurch die Mietgarantie soll für einen festgelegten Zeitraum die Mieteinnahme in einer vereinbarten Höhe durch einen Mietgaranten gesichert werden. [...]
 nicht werthaltig oder das Konzept ermöglicht keinen nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg. Hier ist insbesondere ein zu hoher FremdkapitalUnter Fremdkapital wird derjenige Anteil an Geldmitteln im Rahmen einer Finanzierung oder eines Unternehmens verstanden, der „von außen“ [...]
anteil (HebeleffektUnter Hebeleffekt (auch „Leverage“) wird ein Phänomen verstanden, das auftritt, wenn Fremdmittel zu einem günstigeren Zins beschafft werden [...]
) neben Fehlinvestitionen zu nennen.

Häufig fehlt im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zudem das Bewusstsein des Anlegers dafür, dass mit der Beteiligung auch eine erhebliche Gefahr der persönlichen Haftung eingegangen wird. Dies kann schlimmstenfalls zu einer Inanspruchnahme mit dem gesamten persönlichen Vermögen führen. Gerade hierüber wird in vielen Beratungsgesprächen nicht hinreichend aufgeklärt.

Ansatzpunkte für ein rechtliches Vorgehen können sich aus Beratungsfehlern hinsichtlich der oben beispielhaft aufgeführten Aspekte ergeben. Als Anspruchsgegner kommen neben der Beteiligungsgesellschaft und dem Berater/Vertrieb häufig auch die Initiatoren des Fonds in Betracht. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein etwa ausgegebener Prospekt Fehler aufweist.

Kommt hier ein Schadensersatzanspruch in Frage, kann im besten Fall die vollständige RückabwicklungAls Rückabwicklung bezeichnet man den Zustand, der erreicht wird, wenn der Kapitalanleger so gestellt wird, wie er stehen würde, wenn er sich an [...]
 aller Geschäfte erreicht werden. Daneben kann ein Ansatz auch in der vorzeitigen Beendigung der Beteiligung durch KündigungEine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Beendigung eines Vertragsverhältnisses gerichtet ist. Eine [...]
 liegen.

Darüber hinaus sind wir auch in Fällen der Beendigung der Beteiligung beratend tätig. Bei Laufzeiten geschlossener Fonds von etwa 15 bis 25 Jahren zeigen sich wirtschaftliche Schwierigkeiten häufig erst im Rahmen der LiquidationUnter Liquidation versteht man die Auflösung eines Unternehmens oder einer Anlageform. Im Rahmen der Liquidation versucht der Liquidator, das [...]
 der Beteiligung bzw. bei deren KündigungEine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Beendigung eines Vertragsverhältnisses gerichtet ist. Eine [...]
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Ist eine vollständige und richtige Beratung erfolgt und besteht ein vernünftiges Verhältnis von Eigen- zu FremdkapitalUnter Fremdkapital wird derjenige Anteil an Geldmitteln im Rahmen einer Finanzierung oder eines Unternehmens verstanden, der „von außen“ [...]
, so kann eine Fondsbeteiligung durchaus ein lohnenswertes Investment sein.