Eigentumswohnungen

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt im Bereich von EigentumswohnungWohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es [...]
en, die als Kapitalanlage verkauft worden sind. Gekennzeichnet sind diese Fälle dadurch, dass mit erheblichen SteuervorteilSteuervorteile entstehen regelmäßig, wenn das zu versteuernde Einkommen gesenkt wird und sich so die zu entrichtenden Steuern verringern. Zu einem [...]
en geworben wird. In den meisten Fällen wird der Kaufpreis für den WohnungserwerbDer Wohnungserwerb kommt durch einen notariellen Kaufvertrag zustande. Häufig gibt der Erwerber zunächst ein notarielles Kaufvertragsangebot ab und [...]
 über ein DarlehenAls Darlehen bezeichnet man die Überlassung von Geld auf Zeit. Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer [...]
 finanziert. Der Grundgedanke dieser Kapitalanlageform liegt darin, dass mittels der SteuervorteilSteuervorteile entstehen regelmäßig, wenn das zu versteuernde Einkommen gesenkt wird und sich so die zu entrichtenden Steuern verringern. Zu einem [...]
e und der MieteAls Miete wird das Entgelt bezeichnet, dass der Mieter für die Gebrauchsüberlassung einer Sache verpflichtet ist, an den Vermieter zu zahlen (§ [...]
innahmen die Belastung aus dem DarlehenAls Darlehen bezeichnet man die Überlassung von Geld auf Zeit. Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer [...]
 bis auf einen geringfügigen Betrag gedeckt werden soll.

Das Modell der EigentumswohnungWohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es [...]
 als Kapitalanlage gibt es bereits seit Jahrzehnten. Nachdem in den 80er Jahren EigentumswohnungWohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es [...]
en in Form des so genannten BauherrenmodellBei derartigen Modellen ist der Anleger nicht reiner Erwerber der Immobilie, sondern er tritt als Bauherr auf.
s verkauft worden sind, kam es ab den 90er Jahren zum massenhaften Verkauf durch StrukturvertriebAls Strukturvertriebe bezeichnet man professionelle Vermittlungsfirmen, die Erwerber gezielt ansprechen und für Kapitalanlagemodelle werben. Häufig [...]
e (Erwerbermodell). Viele dieser Wohnungen befinden sich in den neuen Bundesländern. Eine große Rolle spielen hier erhöhte steuerliche Vorteile, z.B. aufgrund einer durchzuführenden Sanierung nach § 7 i Einkommenssteuergesetz.

Die Probleme bei dieser Kapitalanlage können vielfältig sein. Beispielsweise können nach § 7 i EStGNach § 7 i EStG kann der Erwerber eines Gebäudes, worunter auch Eigentumswohnungen zu verstehen sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden [...]
 nur solche Kosten der Sanierung steuerlich geltend gemacht werden, die nach Erwerb der Wohnung entstanden sind und die zum Erhalt der Wohnung als Denkmal erforderlich sind. Wenn also mit der Sanierung des Hauses bereits begonnen wurde, bevor der Kapitalanleger die Wohnung gekauft hat, können nicht mehr alle Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Aus unserer Praxis sind uns etliche Fälle bekannt, in denen es auch nach mehreren Jahren zu Kürzungen und Rückforderungen von SteuervorteilSteuervorteile entstehen regelmäßig, wenn das zu versteuernde Einkommen gesenkt wird und sich so die zu entrichtenden Steuern verringern. Zu einem [...]
en durch die Finanzämter gekommen ist. Problematisch kann auch der Erwerb von Dachgeschosswohnungen sein, soweit das Dachgeschoss erstmalig zu Wohnzwecken genutzt werden soll.

Aufgrund der fortlaufenden Belastung durch die Finanzierung kann es auch bei Verringerung oder Ausfall der MieteAls Miete wird das Entgelt bezeichnet, dass der Mieter für die Gebrauchsüberlassung einer Sache verpflichtet ist, an den Vermieter zu zahlen (§ [...]
 zu größeren Schwierigkeiten kommen. Besonders wichtig ist daher eine zutreffende Aufklärung über die nachhaltig zu erzielenden MieteAls Miete wird das Entgelt bezeichnet, dass der Mieter für die Gebrauchsüberlassung einer Sache verpflichtet ist, an den Vermieter zu zahlen (§ [...]
innahmen. Auch wenn eine MietgarantieDurch die Mietgarantie soll für einen festgelegten Zeitraum die Mieteinnahme in einer vereinbarten Höhe durch einen Mietgaranten gesichert werden. [...]
 abgegeben wird oder der Beitritt zu einem so genannten MietpoolDurch den Beitritt zu einem Mietpool soll für den Käufer einer Eigentumswohnung das Risiko von Mietausfällen minimiert werden. Die Mieteinnahmen [...]
 empfohlen wird, muss über die Risiken dieser Konstruktionen und ebenso über die tatsächlich zugrunde liegende MieteAls Miete wird das Entgelt bezeichnet, dass der Mieter für die Gebrauchsüberlassung einer Sache verpflichtet ist, an den Vermieter zu zahlen (§ [...]
 aufgeklärt werden.

Wesentlich für die Rentabilität einer EigentumswohnungWohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es [...]
 als Kapitalanlage ist letztlich auch der Kaufpreis. Ist dieser zu hoch, wird sich die Kapitalanlage regelmäßig als unrentabel herausstellen. Häufig besteht ein großer Unterschied zwischen Erstverkauf (Erwerb durch Kapitalanleger über StrukturvertriebAls Strukturvertriebe bezeichnet man professionelle Vermittlungsfirmen, die Erwerber gezielt ansprechen und für Kapitalanlagemodelle werben. Häufig [...]
) und Zweitverkauf (Verkauf durch Kapitalanleger). Beträgt der Kaufpreis ungefähr das Doppelte des tatsächlichen Wertes der Wohnung, kann sich allein daraus ein Anspruch des Käufers ergeben, da dann eine so genannte sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung vorliegt.

Ansatzpunkte für ein rechtliches Vorgehen können sich aus Beratungsfehlern hinsichtlich der oben beispielhaft aufgeführten Aspekte ergeben. Dabei kommen der Verkäufer, der Vermittler und ggf. die finanzierende Bank als Anspruchsgegner in Betracht. Ein Schadensersatzanspruch kann im besten Fall darin bestehen, eine vollständige RückabwicklungAls Rückabwicklung bezeichnet man den Zustand, der erreicht wird, wenn der Kapitalanleger so gestellt wird, wie er stehen würde, wenn er sich an [...]
 aller Geschäfte zu erreichen.

Ist eine vollständige und richtige Beratung erfolgt und besteht ein vernünftiges Verhältnis von Eigen- zu FremdkapitalUnter Fremdkapital wird derjenige Anteil an Geldmitteln im Rahmen einer Finanzierung oder eines Unternehmens verstanden, der „von außen“ [...]
, so kann eine EigentumswohnungWohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es [...]
 mit einer guten Lage durchaus ein lohnenswertes Investment sein.

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